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本刊記者 張亞 報(bào)道
今年7月到8月間，商務(wù)部兵分?jǐn)?shù)路奔赴廣東、福建、浙江等地，完成了對(duì)城市商業(yè)設(shè)施的深度調(diào)查。而旨在制止商業(yè)地產(chǎn)盲目開發(fā)的《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》已經(jīng)被國(guó)務(wù)院列入議事日程。一時(shí)業(yè)界傳言四起，認(rèn)為下一步房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)將轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。
聯(lián)系到國(guó)內(nèi)不少城市出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)泡沫，投資人利益受侵害的情況，人們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的下一步發(fā)展產(chǎn)生懸疑。也有輿論認(rèn)為，住宅市場(chǎng)縮水，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)吸引資金正好是一次難得的機(jī)遇。據(jù)聞溫州炒房團(tuán)已經(jīng)殺向商業(yè)地產(chǎn)。
兩種判斷孰是孰非？商業(yè)地產(chǎn)究竟向何處去？
在啟程之初，商務(wù)部商業(yè)地產(chǎn)考察團(tuán)的重要成員、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平曾公平表示，難以推斷考察之后會(huì)怎么樣：一方面，具體采取什么措施在很大程度上要取決于調(diào)查以后的結(jié)果；另一方面，最終還取決于更高決策層。
北京瑞美賽睿商業(yè)管理顧問(wèn)公司董事長(zhǎng)、易鋪網(wǎng)(商業(yè)地產(chǎn)權(quán)威網(wǎng)站)CEO陳建明在接受《小康》采訪時(shí)表達(dá)的一個(gè)最明確的觀點(diǎn)是，住宅市場(chǎng)與商業(yè)地產(chǎn)雖然同屬房地產(chǎn)，但利益關(guān)系、社會(huì)影響、發(fā)展階段截然不同，國(guó)家只會(huì)規(guī)范而不會(huì)限制其發(fā)展。
開發(fā)速度與行業(yè)發(fā)展脫節(jié)
近年來(lái)，全國(guó)各地出現(xiàn)購(gòu)物中心在建設(shè)上相互攀比、一味求大，在營(yíng)銷上炒作概念、夸大其詞，誤導(dǎo)中小投資者等現(xiàn)象，進(jìn)而引發(fā)出一系列社會(huì)問(wèn)題，個(gè)別地方甚至出現(xiàn)投資者到國(guó)家機(jī)關(guān)靜坐等事件。專家學(xué)者和新聞媒體為此紛紛諫言，表達(dá)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)非理性發(fā)展的擔(dān)憂，引起了中央高層的關(guān)注。去年，溫家寶總理接連三次批示，相關(guān)部委、金融機(jī)構(gòu)和地方政府要著手調(diào)查和清理有關(guān)項(xiàng)目，宏觀調(diào)控直指商業(yè)地產(chǎn)。
商業(yè)地產(chǎn)在2001年開始快速發(fā)展，在2004年進(jìn)入增長(zhǎng)的黃金時(shí)期。根據(jù)入世承諾，2004年12月11日中國(guó)零售業(yè)對(duì)外資全面開放。對(duì)這一政策的樂(lè)觀預(yù)期使得當(dāng)年的商業(yè)地產(chǎn)順勢(shì)升溫，開發(fā)速度和規(guī)模都顯著提升。相關(guān)調(diào)查顯示，2004年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量的增幅明顯高于房地產(chǎn)行業(yè)的整體水平。
陳建明認(rèn)為，國(guó)家對(duì)住宅市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行調(diào)控時(shí)有數(shù)據(jù)可循，因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)比較完善，各地的市場(chǎng)體系、資本框架比較清楚。但商業(yè)地產(chǎn)則不然，當(dāng)政府要出面調(diào)控時(shí)，政府與民間都沒(méi)有準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)來(lái)作參照。這次調(diào)查便是摸個(gè)底，好對(duì)癥下藥。
據(jù)陳建明判斷，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r是，開發(fā)規(guī)模已經(jīng)到了中期，但行業(yè)發(fā)展和住宅市場(chǎng)相比很“初期”。這種“初期”主要表現(xiàn)在管理粗放，運(yùn)作不專業(yè)。比如，在項(xiàng)目許可上商業(yè)管理機(jī)構(gòu)的權(quán)威性得不到充分體現(xiàn)。以北京市為例，對(duì)二環(huán)、三環(huán)內(nèi)建商鋪也有相關(guān)的限制性規(guī)定，但開發(fā)商神通廣大，建設(shè)過(guò)程往往敢于繞過(guò)商業(yè)管理機(jī)構(gòu)，最后地買了，樓蓋了，再給相關(guān)部門打招呼。
在項(xiàng)目運(yùn)作上，往往是套用住宅的開發(fā)模式，從規(guī)劃到營(yíng)銷，缺乏科學(xué)有效的管理。開發(fā)商開發(fā)一個(gè)小區(qū)，拿了一些土地，住了一些人，建若干面積的商鋪，流程很簡(jiǎn)單，規(guī)劃局、商業(yè)局、建委、房屋土地管理局是脫節(jié)的。而在新加坡，一個(gè)社區(qū)建商業(yè)設(shè)施，開發(fā)商必須跟政府合資，政府必須參與規(guī)劃，政府通過(guò)這個(gè)方式來(lái)控制規(guī)劃與規(guī)模，以實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展。
商業(yè)地產(chǎn)有別于住宅
當(dāng)業(yè)界獲悉商務(wù)部組織考察時(shí)，一時(shí)充滿惶惑不安的氣氛，感到房地產(chǎn)新政正在向商業(yè)地產(chǎn)逼近。陳建明從商業(yè)地產(chǎn)與住宅的不同性質(zhì)入手分析了這種擔(dān)心的多余。
目前，很多中小投資者將資金投入進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)，而資金收不回來(lái)，這是目前商業(yè)地產(chǎn)投資中一個(gè)很典型的現(xiàn)象。但這并不造成嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。從投資市場(chǎng)的角度看，商業(yè)地產(chǎn)與住宅有很大的不同，它吸引的是相對(duì)來(lái)講比較有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老百姓，他們把相對(duì)寬裕的資金投入到這個(gè)領(lǐng)域。而住宅是居民的基本生活需求，政府之所以堅(jiān)定不移地進(jìn)行調(diào)控，是因?yàn)榇蠖鄶?shù)老百姓買不起房，已經(jīng)關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定，從調(diào)控的措施來(lái)看，是要滿足普通居民的住房要求。
商鋪是個(gè)投資品種，它對(duì)社會(huì)的影響很有限。陳建明說(shuō)：“2000年時(shí)，有的人擔(dān)心政府調(diào)控股市會(huì)影響社會(huì)穩(wěn)定，其實(shí)，政府的調(diào)控，包括現(xiàn)在的股權(quán)分治、全流通什么的，都是讓股市從不正常回歸到正常。股市從原來(lái)的2000多點(diǎn)，到現(xiàn)在的1000多點(diǎn)，影響社會(huì)穩(wěn)定了嗎？沒(méi)有！股市是個(gè)投資品種，商鋪也是一個(gè)投資品種。”
在國(guó)外，商業(yè)地產(chǎn)屬于金融行業(yè)，大的機(jī)構(gòu)作投資，大的商家去開店，老百姓去資本市場(chǎng)買它們的信托。國(guó)內(nèi)還處于初期階段，眾多商家一窩蜂介入商業(yè)地產(chǎn)，且缺乏專業(yè)的管理，所以出現(xiàn)很多問(wèn)題。金融行業(yè)的問(wèn)題要通過(guò)金融杠桿來(lái)調(diào)控。事實(shí)上，從2001年商鋪熱起來(lái)開始，政府一直在以嚴(yán)格的手段調(diào)控商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，從按揭的比率、審批的難度都遠(yuǎn)高于購(gòu)買住宅。
調(diào)查組的另一位成員，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟專家委員韓建徽先生看好商業(yè)地產(chǎn)的前景，也對(duì)商家發(fā)出警告。他認(rèn)為預(yù)測(cè)了未來(lái)一段時(shí)間商業(yè)地產(chǎn)的幾個(gè)發(fā)展趨勢(shì)：第一，供應(yīng)量會(huì)進(jìn)一步增大；其次，空置率也會(huì)進(jìn)一步增大，其中隱性空置率會(huì)更大；第三，可能會(huì)引發(fā)一些收入的問(wèn)題；第四，商家會(huì)面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)。
商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)規(guī)范發(fā)展
“整個(gè)的行業(yè)，從最初的決策——是做成商業(yè)街，還是購(gòu)物中心——到實(shí)際的經(jīng)營(yíng)，應(yīng)該是個(gè)專業(yè)化的、標(biāo)準(zhǔn)化的流程，政府要進(jìn)行專業(yè)化的指導(dǎo)，開發(fā)商要有專業(yè)化的操作，服務(wù)機(jī)構(gòu)也要有專業(yè)化的招商管理，這樣才能健康發(fā)展。”
陳建明這樣描述一種理想化的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，“沒(méi)有專業(yè)的運(yùn)作，還像原來(lái)絕大多數(shù)開發(fā)商所做的那樣，蓋完樓就不管了，當(dāng)然不能成功。比如國(guó)貿(mào)商城，如果沒(méi)有人做專業(yè)的招商與管理，就與一個(gè)地下室沒(méi)什么區(qū)別。”
所謂規(guī)范發(fā)展，首先是開發(fā)商不要隨心所欲地規(guī)劃。按原有的方式，開發(fā)商蓋了100萬(wàn)平米的住宅，然后蓋個(gè)10萬(wàn)平米的商鋪，而理論上，50萬(wàn)平米的住宅能支撐1萬(wàn)平米的商鋪，100萬(wàn)平米的住宅只能支撐2萬(wàn)平米的商業(yè)。周邊社區(qū)只能支撐2萬(wàn)，剩下的商鋪要活下來(lái)，并有穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)，就需要開發(fā)商自己或結(jié)合專業(yè)化的機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行專業(yè)化的操作。
商業(yè)地產(chǎn)與住宅的另外一個(gè)大的不同是，商業(yè)地產(chǎn)關(guān)系到城市的發(fā)展，與城市的交通、形象息息相關(guān)，因此政府不能置身事外。正在制訂之中的《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》便肩負(fù)著合理協(xié)調(diào)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)與城市發(fā)展的預(yù)期。
2003年12月23日，駐有沃爾瑪和百余家精品店的沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)在建設(shè)8個(gè)月以后隆重開業(yè)，但由于客流太少，廣場(chǎng)在6天后即宣告停業(yè)。這次停業(yè)，讓很多業(yè)主發(fā)現(xiàn)自己傾家蕩產(chǎn)買來(lái)的黃金店鋪由于客流太少而根本出租不出去。業(yè)主們聯(lián)合將萬(wàn)達(dá)集團(tuán)告上法庭，還多次到政府門前靜坐。
新加坡堪稱商業(yè)規(guī)劃的典范。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃，是該國(guó)城市發(fā)展規(guī)劃的一個(gè)組成部分，占有十分重要的位置。在新加坡，商業(yè)規(guī)劃由城市重建局負(fù)責(zé)，這是國(guó)家發(fā)展部下屬的一個(gè)法定機(jī)構(gòu)，是新加坡國(guó)有土地用途的策劃部門，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃、城市發(fā)展規(guī)劃、交通發(fā)展規(guī)劃均由城市重建局負(fù)責(zé)，因此能做到商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃與城市發(fā)展規(guī)劃、交通發(fā)展規(guī)劃同步規(guī)劃、同步實(shí)施。這樣做的好處十分明顯，新加坡的商務(wù)、商業(yè)設(shè)施雖然十分集中、密集，車輛川流不息，但是給人的視覺(jué)是感到這座城市人口不多，十分閑適，干凈整齊，井然有序。新加坡雖然與我國(guó)情不同，但在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃方面，有許多方面值得我國(guó)政府借鑒學(xué)習(xí)。
市場(chǎng)將趨于理性的一個(gè)很明顯的征兆是投資者也變得更為專業(yè)化，因此簡(jiǎn)單地說(shuō)資本會(huì)馬上從住宅過(guò)渡到商鋪是不準(zhǔn)確的。陳建明本人經(jīng)常到全國(guó)各城市為商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)與個(gè)人做咨詢、交流，他比較2003年與2005年兩下溫州的經(jīng)歷，感到投資者的專業(yè)程度、學(xué)習(xí)態(tài)度真的不同了。2003年10月去的時(shí)候，大家關(guān)注的是哪里有新開的商鋪，反正到處有錢可賺；2005年6月又去了一次，陳建明給當(dāng)?shù)氐耐顿Y機(jī)構(gòu)、投資人去講課，大家關(guān)注的是開發(fā)商怎么招商，“只要商家簽約，我馬上給你錢”。
商業(yè)地產(chǎn)需要規(guī)范化運(yùn)作的外在原因是“狼”的侵入，去年底零售業(yè)的閘門打開后，摩根斯坦利、新加坡凱德置地、高盛等知名公司迫不及待地大舉進(jìn)入京滬兩地的商業(yè)地產(chǎn)。這一方面說(shuō)明中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的潛力之大，另一方面給在十字路口徘徊的中國(guó)商家提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。
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