海外基金的翻譯們

　　本報記者 姜洪橋 北京報道

    1995年作為評估師助理的胡建明來到內(nèi)地工作的時候，內(nèi)地的房地產(chǎn)市場對于胡建明和他所在的公司卓德測量師行來說是一本難解的書，盡管充滿著困惑，他仍謙虛地將之解釋為，“能力不足”。

　　10年后的今天，胡建明與他在卓德的同事一道跳槽到第一太平戴維斯公司，這時候他已經(jīng)是這個公司的助理董事，而成就這次在物業(yè)顧問行業(yè)引起風(fēng)波的集體跳槽行動的原因是對中國市場的判斷分歧。

　　在過去的幾年里，越來越多的海外基金尋求他們的幫助，為在中國投資項目提供評估報告。卓德在中國業(yè)務(wù)的快速成長讓胡和一同跳槽的同事相信，他們應(yīng)該在內(nèi)地市場有更大的作為。他的樂觀不僅來自于與日俱增的外資投資中國物業(yè)的需求，還來自于對內(nèi)地

　　內(nèi)外分明

　　“可以這么說，以前是每個月能有一兩個海外基金打電話來咨詢，現(xiàn)在的頻率卻是每周一兩個”，胡建明愿以感性的表達來說明，因為他認為評估機構(gòu)掌握太多客戶秘密，要小心謹慎。這一點同樣得到了戴德梁行的認可，僅僅是一年之中，戴德梁行在內(nèi)地從事的房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)利潤成數(shù)倍增長，“我們的客戶來自積極投資國內(nèi)房地產(chǎn)的外資機構(gòu)”，戴德梁行相關(guān)負責(zé)人確認。

　　與胡建明一同跳槽的卓德員工據(jù)說達到了35人，其中的核心人物是在香港和內(nèi)地物業(yè)顧問行業(yè)都較有名氣的陳超國。陳超國在擔(dān)任卓德測量師行董事總經(jīng)理期間完成了中國建設(shè)銀行海外上市資產(chǎn)評估工作，這些大客戶業(yè)務(wù)為卓德創(chuàng)造了不菲利潤也樹立了名譽。

　　盡管類似于建行海外上市的評估工作是名利雙收的好事，但支撐之前卓德和未來第一太平戴維斯主要評估業(yè)務(wù)收入的不是內(nèi)地房地產(chǎn)市場本身，而主要來自于外資基金投資內(nèi)地房產(chǎn)所帶來的需求。

　　在過去的兩年里，海外基金日益滲透中國的房地產(chǎn)業(yè)，大量的投資和并購交易由此產(chǎn)生，這也是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)最津津樂道的話題。在海外基金尋求恰當(dāng)項目的過程中，進行資產(chǎn)評估是其中必不可少的中介環(huán)節(jié)。

　　通常，基金經(jīng)過先期調(diào)研基本了解項目后就會聘請評估公司為意向中的項目進行評估，并將報告交給股東和投資人審批。但是在選擇哪種公司為其提供中介服務(wù)上，內(nèi)地的評估公司往往被排除在外。事實上，在評估方法上內(nèi)地和外資評估師采用的是相似的手段，沒有太大差異，但是絕大部分基金毫不猶豫地選擇外資評估公司。“考慮到對投資人和股東的影響力基金通常會選擇已有豐富經(jīng)驗和知名度的外資評估機構(gòu)”，胡建明說。

　　憑借這種獨特優(yōu)勢和海外基金投資內(nèi)地房產(chǎn)的趨勢，第一太平戴維斯亞太區(qū)行政總裁麥家洛完成收編之后的第一件事就是宣布，五年內(nèi)，公司僅來自亞洲物業(yè)市場的估價業(yè)務(wù)利潤，預(yù)計將由目前的每年5000萬元增長至1億元。而中國內(nèi)地是這一新版圖計劃中的最關(guān)鍵的部分。

　　但是這樣的美好目標受到了懷疑，穿梭于基金和開發(fā)商之間的龍盛摩高投資顧問公司總經(jīng)理曾勇認為，房地產(chǎn)評估的最大

　　不過，在這樣一個內(nèi)外資分野極其明顯的環(huán)境中，外資評估公司還掌握著另一個競爭優(yōu)勢。海外投資內(nèi)地房產(chǎn)的熱潮拉動了房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，也在另一個方面鼓勵著希望從海外尋求融資的開發(fā)商主動找上門，這是類似第一太平戴維斯等評估機構(gòu)能真正鍥入內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要通道。胡建明和他的同事在這一領(lǐng)域已經(jīng)等待和準備了10年，在這里他們才有機會真正了解內(nèi)地地產(chǎn)市場，體會地道的內(nèi)地特色。

　　內(nèi)地特色

　　“他們會有特殊需求”，胡建明說的特殊需求是在內(nèi)地房

　　“我花錢聘請你的話，你應(yīng)該聽我的”，胡建明雖不能滿足要求，但對這樣的語氣表示理解，提高評估價自然有利于開發(fā)商在吸引外資的時候賣個好價錢。這得益于胡建明10年的內(nèi)地工作經(jīng)驗。1995年他開始面對內(nèi)地類似慣例的時候還是一片茫然�！拔一�了很多時間去了解政策法規(guī)”，當(dāng)時胡建明最不熟悉的就是評估分塊進行。

　　因為由不同的委辦局管理，相應(yīng)的評估業(yè)務(wù)分割明顯，房屋評估和土地評估分開，商業(yè)貸款也分成房屋貸款和土地貸款。更復(fù)雜的是產(chǎn)權(quán)關(guān)系，當(dāng)好幾個公司分割同一個房產(chǎn)并進行評估時，它的所有權(quán)延續(xù)關(guān)系簡直讓人頭暈�！懊總�公司都會將此房產(chǎn)登入自己的賬目，搞不清楚怎么回事”。胡建明的上級第一太平戴維斯中國評估部董事總經(jīng)理洪濤由此對內(nèi)地同行相當(dāng)敬佩，認為他們在一些方面比外資評估公司更強，他們面臨的問題是別的同行所不曾面臨的。

　　在那個時候胡建明很羨慕內(nèi)地同行，就算是代客戶辦房產(chǎn)證這樣的小事他都無法應(yīng)承，“我們不是那個體系的”。

　　不過看起來日子更好過的內(nèi)地評估師卻未必這么領(lǐng)情，一位北京的評估師更愿意把自己看成受氣包，評估的結(jié)果要看委托方臉色。他把分塊模式解釋為“一條龍”：一個部門之下的一條龍服務(wù)，一個人之下的一條龍服務(wù)，往往是父親管理資產(chǎn)，兒子開拍賣公司，女婿開評估公司。

　　令胡建明同行高興的是他們很快迎來了第一輪業(yè)務(wù)高峰。1997年左右，內(nèi)地的房地產(chǎn)企業(yè)開始大規(guī)模爭取在香港或者海外上市，他們紛紛求助于這些外資評估公司，以向投資者展示令人信服的證據(jù)。

　　業(yè)務(wù)在深入，市場規(guī)則區(qū)別越來越明顯。在評估一個企業(yè)的土地價值時，問題又出現(xiàn)了。由于是政府劃撥土地，胡建明認為應(yīng)評估為零價值，“我們評估的是市場價值，不能轉(zhuǎn)讓就無法實現(xiàn)市場價值”，但是內(nèi)地評估公司卻為其評估了一個價值，因為按照內(nèi)地成本計算習(xí)慣，獲得政府劃撥土地也是需要一定費用的。

　　限制依然存在，胡建明卻比以往任何時候都更加樂觀。雖然普通話還不標準，胡建明用詞遣句已經(jīng)有了本地特點，“我們的理想是在全國各個省市都有根據(jù)地”。他說的根據(jù)地就是辦事處，“內(nèi)地房地產(chǎn)市場越來越開放，機會也就越來越多”。