合生珠投悄然轉型借機整合內部分工

　　本報記者于驍發自上海

　　《第一財經日報》日前從廣東珠江投資有限公司(下稱“珠投”)內部員工處獲悉，珠投已在上海市金山區某工業園區拿到一幅工業用地，預計明年初項目即可動工。此前，還有傳言稱，珠投在上海市青浦區也已拿到一幅土地，計劃發展商貿物流。但記者未能從珠投高層人士處獲得關于土地的詳細信息。

　　與此同時，珠投與合生創展(0754.HK，下稱“合生”)共同在廣東、天津、北京等地發展的工業園區、商貿物流中心的建設早已如火如荼。上海這兩幅土地的計劃用途并沒有與合生珠投系目前的發展重點相背。顯然，昔日的地產大鱷正在悄然走向多元化。從住宅走向多元化綜合開發

　　在國內眾多

　　8月初，珠投在北京通州一舉圈地260公頃，斥資10億元打造中國北部最大的家居產業示范園——中國·北京家居園，該示范園總規模將達260萬平方米，有望在2006年上半年浮出水面。而在今年3月，珠投已通過其子公司珠江華北置業有限公司，在北京豐臺大紅門啟動建設一座項目總投資約30億元、總建筑面積約40萬平方米的北京國際輕紡貿易會展中心。

　　此外，自去年在天津拿下2萬多畝地后,合生珠投于今年早些時候再次出手，吞下天津4萬多畝土地。據了解，合生珠投在天津拿下的土地均位于天津市寶坻區。5月，珠投在深圳坂雪崗拿下5萬平方米的土地；7月，合生在廣東惠州出手3億元拿下63.5萬平方米的土地。

　　如果再加上合生珠投在上海拿下的上述兩幅地，合生珠投今年內在全國又斬獲至少6幅土地。除了上海兩幅地的具體情況尚不得而知外，合生珠投在天津的出手最為“闊綽”，其次是北京。而且京津兩地目前正是合生珠投轉向多元化開發的重點“試驗田”。

　　珠江投資物流公司高層曾公開表示，在未來10年內，合生珠投將以“創展商貿”為載體，重點發展國內物流投資業務，以期打造京津、華東、華南、華中、西南五大產業物流港，從而形成全國性的現代商貿產業物流網絡。按照其“規劃”，五大產業物流港將由全國中心城市的20個大型商貿城、技工貿一體化產業園區組成。

　　據了解，目前已進入操作階段的商貿城有4個，除了北京和天津上述3個項目外，還有位于廣州的逸景國際紡織商貿中心(暫定名)。

　　此前因操作住宅超級大盤聞名的合生珠投在轉向多元化開發時顯然也在沿襲著做“超級大盤”的思路。天津便是一個很好的例證。京津國際商貿港只是合生珠投在天津“超級大盤”中的一小部分。

　　在天津超過6萬畝的土地儲備中，合生珠投還計劃建設京津新城工業園以及

　　據了解，根據最終確定的規劃，首期面積5000畝的“京津新城”的工商業部分將定位于承接“廣貨北上”與廣東企業的產業轉移，重點發展家具、建材、燈飾等專業市場。

　　但由于操作住宅與綜合項目存在根本差別，因此該項目負責人也不得不承認，開發如此龐大的項目“確實有賭的感覺”。他認為，作為珠投乃至國內地產界最大型的“造城”項目，其經濟效應顯現至少需要1~2年時間。轉型的背后

　　大手筆的背后意味著大筆資金的投入。繼8月配售新股獲得近10億元資金后，合生再次于10月底發布公告，宣布發行3億美元的7年期債券。發行債券所得款項凈額估計約2.91億美元，折合人民幣超過20億元。公告稱，這筆資金將用作購買土地及物業發展等一般企業用途。

　　這無疑為合生珠投最近的“大動作”提供強勁的資金支持。而一直盛傳的合生并購珠投一事，也正在悄然進行著。據了解，珠投上海公司的員工均已接到通知，原有的印有“珠江地產”的名片將統一換成“合生創展”。

　　而記者在珠投的網站上看到，天津、北京等地的工業、商貿項目均劃在珠投旗下的“創展商貿”名下，而新開的住宅項目則大多歸于合生名下。一位接近合生的投資人士劉先生表示，合生與珠投確實正在做一些內部的業務整合。從目前的跡象上看，珠投以后的業務重點將是工業、商貿等綜合地產開發項目以及對外投資，而合生將專注住宅發展。

　　至于為什么會把工業、商貿地產的開發業務放在珠投，劉先生表示，工業、商貿地產開發對于合生珠投而言是一個新的方向，而且前期投入較高，后期又以租金作為回報的主要來源，資金回收期將會比較長。對于一家上市公司而言，做這樣的投資會使公司幾年內的財務報表都不好看。除非公司在工業、商貿領域的開發已形成穩定的現金流。

　　仲量聯行中國區董事陳立民表示，如果按以前工業用地無限供應的情況，工業地產是沒有投資價值的。但自去年國家對土地進行大規模整頓后，工業用地普遍供應收緊。因此在沿海經濟發達的城市，工業地產的價值開始得以體現。

　　珠投顯然很快就“嗅”到了這一機會。雖然天津的項目已計劃了3年，但實際進入操作也是在去年底。陳立民認為，工業地產是所有地產項目中風險最小的。因為一般工業房產的租約都很長，基本在15年以上，這將形成非常穩定的現金流。而且租戶都會投資大量設備以進行生產，這意味著，如果出現租戶“逃租”，留下來的設備則可以作為補償，對開發商而言，收租的風險也小很多。

　　如果上述業務整合的情況屬實，則合生與珠投的并購其實已經更進一步。至于合生最終是否會將珠投旗下的工業、商貿地產開發項目收編，目前尚難預料。但劉先生表示，即便合生要收編這些項目，那也將是幾年之后的事情。因為一個工業或商貿地產項目要形成穩定的現金流，至少需要三四年的市場培育時間。