固定利率是否有利 中消協(xié)召開預(yù)售模式研討會(huì)

　　2005-10-26

　　8月15日，中國人民銀行在《2004年中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》中提出：建議取消商品房預(yù)售制度，可以考慮允許商業(yè)銀行發(fā)放固定利率個(gè)人住房貸款。建議一提出，引發(fā)了激烈的討論。近日，中消協(xié)組織20余位各界專家，從維護(hù)消費(fèi)者利益的角度，就期房預(yù)售制度和房屋貸款政策兩大熱點(diǎn)問題展開了激烈討論。

　　銷售方式之爭

　　研究表明，國內(nèi)房地產(chǎn)商的資金絕大部分都是來源于銀行。2004年，房地產(chǎn)企業(yè)80%以上資金來源于國內(nèi)銀行貸款。中國社會(huì)科學(xué)院金融交易所易憲容教授道出其中的奧秘：只要項(xiàng)目一開工，房地產(chǎn)開發(fā)商就開始辦房屋預(yù)售證。房屋一銷售，貸款流入開發(fā)商手中，開發(fā)商就開始逐漸提高房價(jià)慢慢賣。因此，房屋預(yù)售制度基本上是消費(fèi)者利益隨時(shí)可能受到傷害、房地產(chǎn)開發(fā)商獲得暴利而銀行與消費(fèi)者來承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不平等游戲規(guī)則。

　　中國社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所所長助理劉俊海認(rèn)為，目前預(yù)售制度弊大于利。期房銷售在加快城市建設(shè)步伐、改善居民住房現(xiàn)狀和擴(kuò)展

　　北京市消協(xié)副秘書長張明介紹說，從2001年到2005年，北京市消協(xié)共接到商品房投訴2358件，是所有受理投訴中最嚴(yán)重的一類。

　　面對一片取消預(yù)售的呼聲，也有不少與會(huì)專家認(rèn)為，應(yīng)寄希望于市場這只看不見的手來對房地產(chǎn)市場加以調(diào)控。北京金臺(tái)律師事務(wù)所皮劍龍律師認(rèn)為：“應(yīng)該對其加以完善發(fā)展，因?yàn)殇N售模式的多元化是商品經(jīng)濟(jì)多元化的趨勢。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所的季如進(jìn)教授干脆質(zhì)疑稱：“市場經(jīng)濟(jì)下怎能規(guī)定什么東西該怎么賣？”

　　房貸利率之爭

　　根據(jù)我國1996年制定的《貸款通則》，貸款人可選擇的只有浮動(dòng)利率。今年3月17日房貸利率調(diào)整，央行文件中首次提出“固定利率”的概念。

　　中國銀行業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長吳通全認(rèn)為，在現(xiàn)階段來說，對消費(fèi)者來講固定利率是好的。根據(jù)不同客戶的不同風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)品種來確定是固定利率還是浮動(dòng)利率，可以在合約上規(guī)定。整個(gè)市場的發(fā)展是利率多樣化的選擇，要使消費(fèi)者、開發(fā)商、銀行方方面面的利益最大化。

　　中國人民銀行研究局金融風(fēng)險(xiǎn)處副處長卜永祥認(rèn)為，固定利率房貸和浮動(dòng)利率房貸各有利弊，把房貸利率固定下來，消費(fèi)者每年固定還款比較穩(wěn)定，可以轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，化解市場波動(dòng)可能帶來的損失。尤其是利率上升周期時(shí)，房貸利率不變，這對貸款買房的消費(fèi)者來說很有利。而浮動(dòng)利率房貸的好處明顯體現(xiàn)在銀行利率走勢下降的時(shí)候，房貸利率也會(huì)跟著下降。

　　北京金臺(tái)律師事務(wù)所律師皮劍龍認(rèn)為，固定房貸利率“固定在什么程度”是一個(gè)需要特別關(guān)注的問題。如果銀行利率隨著物價(jià)上漲，固定房貸利率對購房者是有好處的，但如果銀行利率再下降，那么固定房貸利率對消費(fèi)者來說，就存在風(fēng)險(xiǎn)。

　　北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司財(cái)務(wù)經(jīng)理焦瑞云認(rèn)為，固定利率是市場發(fā)展的一種趨勢。他希望固定利率和其他衍生產(chǎn)品同時(shí)出爐，分散消費(fèi)者的利率風(fēng)險(xiǎn)。不管哪個(gè)政策的出臺(tái)一定要有后期相配套的措施，千萬別一刀切。

　　各界專家建言

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所研究室主任廖英敏認(rèn)為，目前在建的商品房中80%已售出，如果斷然停止商品房預(yù)售將會(huì)對現(xiàn)有市場形成沖擊，價(jià)格也會(huì)有所波動(dòng)。因此，不能一下子取消期房預(yù)售制度，應(yīng)對現(xiàn)行的期房銷售制度進(jìn)行改革，作為取消該制度的過渡期。

　　多位專家都建議提高房地產(chǎn)市場的準(zhǔn)入門檻，淘汰那些資質(zhì)不夠的小房地產(chǎn)公司。有專家建議，將樓盤的70%完工或者封頂作為下發(fā)預(yù)售證的條件之一。此外，購房者根據(jù)工期分次支付房屋預(yù)售資金，降低購房者風(fēng)險(xiǎn)，促使開發(fā)商履行合同保障房屋質(zhì)量。對住房預(yù)售資金還可采用專項(xiàng)管理、專項(xiàng)信托、專門賬號(hào)等方式來管理。這樣既可防止開發(fā)商隨意挪用住房預(yù)售的專項(xiàng)資金，也可防止開發(fā)商假按揭等違法行為。

　　在研討會(huì)上，盡快出臺(tái)新的規(guī)范房地產(chǎn)市場的法律成為專家呼吁的焦點(diǎn)。北京市一中院民一庭副庭長王忠說，目前的《合同法》和《城市房地產(chǎn)管理辦法》都是上個(gè)世紀(jì)出臺(tái)的，這些法律法規(guī)應(yīng)用起來漏洞百出。王忠表示，由于

　　加大執(zhí)法力度也是許多與會(huì)者的呼聲。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法律系金融法副教授曾筱清認(rèn)為，預(yù)售房制度出了問題，不是說預(yù)售房制度本身好與不好的問題，應(yīng)該是制度實(shí)施過程中不斷完善的問題。最重要的一點(diǎn)是，加大執(zhí)法力度，在處罰手段上應(yīng)該更強(qiáng)硬一些。(中國工商報(bào)提供)