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金學(xué)偉
由于以典當(dāng)方式出逃，由典當(dāng)成本加上為盡快完成交易所形成的折讓價(jià)，會使賣房人實(shí)際沒出所得要比目前市場的掛牌價(jià)低10%左右。
在去年及今年初的房地產(chǎn)投資熱潮中，有一批股票市場的投資者紛紛棄股就房。他
們大多是有余財(cái)?shù)⒉缓芏嗟陌最I(lǐng)，進(jìn)入房市后，把股市的短炒理念運(yùn)用于房市，希望以按揭方式買一兩套房，打一個(gè)“滑板”走。但房市熱潮的迅速消退，卻給他們帶來了三重?fù)p失。
一方面要支付高額的銀行貸款。按目前銀行的按揭利率，一套總價(jià)60萬元的房子，按揭40萬元，一年就需增加2.5萬元的利息支出。另一方面卻要承受房價(jià)下跌帶來的經(jīng)濟(jì)損失與心理壓力。這種壓力常常會和挫折感相伴隨，給人帶來長久的精神折磨——從投機(jī)定理講，越是短線投資者，對價(jià)格下跌越缺乏持久的耐受力。更重要的是，它還造成資金積壓，使資金無法發(fā)揮正常的投資、投機(jī)功能，造成機(jī)會成本的損失。
凡在資本市場滾過的人都知道，資本收益實(shí)質(zhì)上就是時(shí)間收益。同時(shí)也都知道在有400多年歷史的蘇黎世投機(jī)定律中，有一條金科玉律：當(dāng)船下沉?xí)r，不要祈禱，趕快脫身。因此，有能力提前還貸者都已付清貸款，跳樓走人，苦的是一些按揭太多，或本身就余財(cái)不多的短線投機(jī)者，其按揭房都屬“限制產(chǎn)權(quán)”，不能上市交易，有心割肉，也出逃無門。
在這種情況下，部分人便開始打典當(dāng)行主意，利用房產(chǎn)典當(dāng)，割肉出逃。做法是：將一套擁有非限制性產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)向典當(dāng)行作抵押典當(dāng)，取得當(dāng)金，然后去銀行為按揭房辦提前還貸，還清貸款，取消“限制產(chǎn)權(quán)”后，即可將其出售，然后再歸還當(dāng)金銷當(dāng)。
以這種辦法割肉當(dāng)然需要一定的本錢，也會增加成本。以一套買進(jìn)價(jià)為60萬元的按揭房為例，如提前還貸金額是30萬元，那么按現(xiàn)有行情，首先你要有一套在目前的二手市場中至少可賣60萬元以上的非限制產(chǎn)權(quán)房。因?yàn)榉慨a(chǎn)抵押所得當(dāng)金，雖然按規(guī)矩可達(dá)房產(chǎn)二次交易價(jià)的50%~80%，但典當(dāng)行為避免風(fēng)險(xiǎn)，一般只肯貸房價(jià)的50%以下。要取得30萬元的當(dāng)金，被抵押的房子的二次交易價(jià)經(jīng)評估后不能低于60萬元，這是通過典當(dāng)出逃的本錢。
其次，房產(chǎn)典當(dāng)?shù)漠?dāng)期在1個(gè)月到6個(gè)月之內(nèi)，以目前的行情，每月需向典當(dāng)行支付當(dāng)金的2.7%的綜合費(fèi)率，加上0.46%的當(dāng)金利息，月成本為當(dāng)金的3.16%。由于辦提前還貸及出售房屋需要一定的時(shí)間，因此以30萬元、2個(gè)月計(jì)算，需支付2.2萬元的成本。
但這個(gè)成本相對一套60萬元的房子來說，只是3.7%，即便是3個(gè)月的當(dāng)期，所增加的成本也只是房價(jià)的4.7%。當(dāng)然，為盡快了結(jié)，以這種方式割肉，房子的賣出價(jià)也會比一般的賣房人低，以目前行情，比市場最低掛牌價(jià)低5%~10%是正常的事。這樣，由此造成的成本就會比一般賣房人高10%甚至以上。但其得到的結(jié)果是盤活了資金，使其通過其他投資來彌補(bǔ)損失成為可能。壯士何處不斷臂。不能和股票談戀愛，又豈能和房子難舍難分，海枯石爛不變心？筆者的一位朋友，也是股市中的一個(gè)短線炒手，就是以這種方式，快速地完成了出逃。
不過，這種方式無法被廣泛復(fù)制。一是因?yàn)槲覈洚?dāng)行業(yè)的規(guī)模還相當(dāng)有限。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國典當(dāng)行有1000多家，總注冊資本金約100億元，但其中相當(dāng)部分的注冊資本金沒有實(shí)際到位。其中上海典當(dāng)行業(yè)的注冊資本金總額約4億元，北京典當(dāng)行的總注冊資本金規(guī)模還低于上海。二是二手房交易的清淡注定了這種方式只能是少數(shù)快槍手用來做緊急出逃之用，因?yàn)檫@樣的賣盤一多，房價(jià)會被壓得更低，屆時(shí)出逃的成本就會大幅提高。
因此，對這一通道，筆者更感興趣的是它所反映的價(jià)格信號。任何一個(gè)投資市場，都存在三種類型的投資者：一是先知先覺者，能預(yù)先感知趨勢和潮流的變化；二是雖不能預(yù)先感知，但一旦下降趨勢形成，常能快速出逃；三是后知后覺者。而投資市場的經(jīng)驗(yàn)表明，在一輪下跌趨勢中，由早期出逃者殺跌所形成的價(jià)格一般都不會成為這一輪調(diào)整的最低價(jià)。
由于以典當(dāng)方式出逃，由典當(dāng)成本加上為盡快完成交易所形成的折讓價(jià)，會使賣房人實(shí)際沒出所得要比目前市場的掛牌價(jià)低10%左右。因此，如果給當(dāng)前的房價(jià)畫一條“K線”，那么，一般的交易價(jià)格就構(gòu)成“K”線的實(shí)體，而典當(dāng)出逃者的最后實(shí)收價(jià)格便是這條K線的下影線。
“在一個(gè)下跌趨勢中，下影線指到哪里，最終的價(jià)格就會落到哪里。”這是筆者在觀察過無數(shù)個(gè)投資市場的K線圖后得出的一個(gè)結(jié)論，這個(gè)結(jié)論在許多投資領(lǐng)域中曾得到過無數(shù)次驗(yàn)證，在這次房市調(diào)整中估計(jì)也會得到驗(yàn)證。換言之，從典當(dāng)出逃的舉措來看，中國房市調(diào)整的路還比較艱難，比較漫長。
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