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7月14下午，天氣有些悶熱，出來(lái)閑逛的人群也較往日少些。
麗島春天地下商場(chǎng)里更顯冷清，偌大的市場(chǎng)里，除了幾個(gè)學(xué)生百無(wú)聊賴地來(lái)回穿梭，根本看不到幾個(gè)顧客，一些經(jīng)營(yíng)戶甚至湊在一起斗起了地主。
沙坪壩三峽廣場(chǎng)地下商場(chǎng),成排掛起的服裝雖然連成一大片十分扎眼，但是幾乎沒(méi)有顧
客，生意極顯蕭條。一家在入口處經(jīng)營(yíng)小飾品的商戶，半月前剛從金誠(chéng)廣場(chǎng)搬到地下商場(chǎng)，店主告訴記者：“來(lái)這里圖的是租金便宜，可是進(jìn)來(lái)后才發(fā)現(xiàn)生意還沒(méi)原來(lái)好做，因?yàn)閷?shí)在沒(méi)什么人氣。”
楊家坪美儂地下商場(chǎng)地下二層，整個(gè)二層幾乎沒(méi)有商戶入駐，環(huán)顧四周更顯空蕩。原來(lái)十分熱鬧的地下一層，也因?yàn)樯虉?chǎng)人氣銳減，變得有些安靜。在匯集了許多娛樂(lè)項(xiàng)目的金源不夜城記者看到，過(guò)去年輕人熱火朝天扎堆的場(chǎng)面不見(jiàn)了。曾一度領(lǐng)先山城時(shí)尚潮流的金源不夜城眾多娛樂(lè)場(chǎng)所，都顯得十分冷清。只有工作人員不厭其煩地對(duì)著來(lái)來(lái)往往的市民招攬生意：“歡迎光臨”的叫賣(mài)聲在空曠的場(chǎng)地內(nèi)顯得格外無(wú)奈。
一個(gè)商業(yè)神話的催生
經(jīng)營(yíng)的慘淡很難讓人將其與前一兩年的地下商場(chǎng)的火爆銷(xiāo)售和信誓旦旦的承諾聯(lián)系在一起。晟誠(chéng)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)鄧偉告訴記者，從2003年下半年開(kāi)始，根據(jù)國(guó)家人防辦“平戰(zhàn)結(jié)合”的要求，我市開(kāi)發(fā)商開(kāi)始大規(guī)模地修建地下商場(chǎng)。“短短半年的時(shí)間里，涌現(xiàn)出了麗島春天1期、中環(huán)銀座、鉆酷等地下商場(chǎng)，總面積超過(guò)10萬(wàn)平方米，而且他們的銷(xiāo)售情況都非常好。”
鄧偉說(shuō)。“大坪金象世家地下商場(chǎng)，2003年12月底推向市場(chǎng)，僅用7天時(shí)間所有商鋪全部售罄，在業(yè)界引起了不小的轟動(dòng)。”中科物業(yè)顧問(wèn)有限公司執(zhí)行總經(jīng)理肖磊也告訴記者，該公司開(kāi)發(fā)的鉆酷地下商場(chǎng)以新青年的時(shí)尚賣(mài)場(chǎng)作為賣(mài)點(diǎn)，吸引了不少投資者。“商鋪的銷(xiāo)售情況大大超出了原有的預(yù)期，許多人都帶著現(xiàn)金到銷(xiāo)售部來(lái)，并四處打聽(tīng)如何能從新通道中‘搶’一個(gè)‘金店’。”肖說(shuō)，“幾家客戶為了一個(gè)鋪位爭(zhēng)先交訂金的情況，在這里時(shí)有發(fā)生。雖然我們已安排20余名銷(xiāo)售人員，但現(xiàn)場(chǎng)還是一片繁忙。”
同時(shí)，地下商鋪良好的“錢(qián)”景也吸引著投資者。“不可復(fù)制的地段，出入口通道不僅與交通要道相連，還另設(shè)出口與各個(gè)高檔寫(xiě)字樓、商場(chǎng)直接相通，是集購(gòu)物、休閑娛樂(lè)為一體的全新捷運(yùn)商業(yè)街。完美的立體交通組織，完美的商業(yè)空間規(guī)劃布局，完美的通達(dá)性，直抵消費(fèi)欲望，財(cái)務(wù)心臟。”諸如此類(lèi)的宣傳，強(qiáng)烈地撞擊著消費(fèi)者的眼球。
而在地下商鋪的宣傳樓書(shū)上，價(jià)值解讀無(wú)疑放在了顯著的位置。“一大財(cái)富中心和財(cái)富樞紐，周邊50萬(wàn)高消費(fèi)人群長(zhǎng)期穩(wěn)定消費(fèi)，數(shù)十路公交車(chē)匯集，日均數(shù)十萬(wàn)人流車(chē)流穿梭往來(lái)。二大財(cái)富流量：日均數(shù)十萬(wàn)客流量以及每年上千萬(wàn)旅游消費(fèi)大軍。三大升值空間，不足地面1／3的鋪價(jià)，媲美黃金地段超旺人氣，增值空間驚人；本區(qū)最大規(guī)模的熟鋪，鋪鋪皆旺；周邊穩(wěn)定高收入者蘊(yùn)含的巨大商機(jī)等等。”
據(jù)了解，那段時(shí)間有許多投資者攜款趕到各個(gè)商鋪售樓處來(lái)?yè)屼仭Ｉ匠钦谙破鹨还缮啼佂顿Y的狂潮。
鄧偉告訴記者，我市地下商場(chǎng)從20世紀(jì)80年代末起開(kāi)始用于商用，主城區(qū)黃金地段都有地下商場(chǎng)，以中低檔消費(fèi)為主，對(duì)當(dāng)時(shí)普遍單調(diào)的商業(yè)業(yè)態(tài)是一個(gè)很好的補(bǔ)充，商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況都非常良好。“從80年代末至90年代中期，可以說(shuō)是地下商場(chǎng)的黃金年代。”業(yè)信商業(yè)管理顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理付啟智如是說(shuō)。
然而，從20世紀(jì)90年代中期開(kāi)始，主城五大商圈興起了修建步行街的熱潮。步行街上除容納綜合大型百貨外，還有各種各樣的品牌店、專(zhuān)賣(mài)店，促進(jìn)了商業(yè)的繁榮興旺。“平街的店鋪都很多了，人們就懶得往地底下走了。”付啟智說(shuō)。
于是，地下商業(yè)的生意開(kāi)始下滑。記者在采訪中了解到，麗島春天從2003年開(kāi)始興建，開(kāi)始銷(xiāo)售時(shí)宣稱其是輕軌線上第一口岸，將啟動(dòng)解放碑新一輪消費(fèi)方式的革命。但是，當(dāng)其真正開(kāi)業(yè)的時(shí)候，卻出現(xiàn)了人氣低落的現(xiàn)象，租金情況不斷走低。一期開(kāi)業(yè)時(shí)，其月租金約在200-300元/平方米。而宣布二期招商的A、F區(qū)商鋪?zhàn)饨饍r(jià)只有160-200元/平方米，入駐的前三個(gè)月還免收租。盡管如此，仍然鮮有商家接招。記者在三峽廣場(chǎng)地下商場(chǎng)看到，門(mén)面轉(zhuǎn)讓?zhuān)T(mén)面招租充斥著整個(gè)商場(chǎng)，折射出整個(gè)地下商業(yè)不景氣的事實(shí)。
商場(chǎng)特色難形成
現(xiàn)實(shí)是如此艱辛，而展望前景更讓人無(wú)處著力。“你要問(wèn)我怎樣經(jīng)營(yíng)好地下商場(chǎng)，坦率地說(shuō)，現(xiàn)在也沒(méi)什么清晰的思路，”一位不愿意公開(kāi)身份的某知名地下商業(yè)物業(yè)總經(jīng)理毫不掩飾其困境。“現(xiàn)在看來(lái)，地下商業(yè)物業(yè)確實(shí)有些具體的問(wèn)題需全行業(yè)來(lái)深入研究并解決”他說(shuō)。
在業(yè)界專(zhuān)家看來(lái)，地下商業(yè)物業(yè)有諸多方面亟待解決。付啟智認(rèn)為，為了方便銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商將地下商鋪分割成5-10平方米的小面積。“銷(xiāo)售問(wèn)題是解決了，但是隨之而來(lái)的經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題不少開(kāi)發(fā)商卻沒(méi)有多加考慮。”付啟智說(shuō)，由于所有權(quán)的分散，商場(chǎng)的管理公司無(wú)法從最初的招商開(kāi)始給地下商場(chǎng)一個(gè)明確、穩(wěn)定的定位，也沒(méi)辦法以整體的概念進(jìn)行招商。這樣當(dāng)然無(wú)法吸引有實(shí)力的大商戶入駐。而在黃金商圈這樣的地方，一般商戶難以承受高昂的租金。而且靠零星商戶也根本無(wú)法形成商場(chǎng)的特色。付認(rèn)為，中國(guó)目前社會(huì)商品的生產(chǎn)總量就十幾萬(wàn)種，想讓商場(chǎng)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)其實(shí)沒(méi)有什么余地，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致各家開(kāi)始惡性競(jìng)爭(zhēng)。“而且地下的操作難度比地上還要高，這對(duì)商場(chǎng)的管理顧問(wèn)公司來(lái)說(shuō)是個(gè)大考驗(yàn)。”
如今，重慶各大商圈都是大商場(chǎng)林立，地下商業(yè)街如果只靠以購(gòu)物為主的傳統(tǒng)商業(yè)模式吸引顧客，根本無(wú)法抗衡地面大商場(chǎng)。地下商場(chǎng)要形成氣候，就要放棄傳統(tǒng)低檔、簡(jiǎn)陋的地下商場(chǎng)模式。
有專(zhuān)家告訴記者，地下商場(chǎng)的常客主要是兩類(lèi)人：青少年和收入比較低的打工一族。“他們的需求是便宜和流行。”付啟智告訴記者， “做全不如做專(zhuān)”，地下商場(chǎng)可以革除百貨經(jīng)營(yíng)模式，把目標(biāo)消費(fèi)群定在這兩類(lèi)人。“流行性的小商品是年輕人的最?lèi)?ài)，他們喜歡有富裕的時(shí)間去逛商店，同時(shí)希望這些商品的價(jià)格便宜。”付啟智如是說(shuō)。
付告訴記者，任何市場(chǎng)的培植都需要時(shí)間，業(yè)主方在選擇經(jīng)營(yíng)者時(shí)必須考慮到經(jīng)營(yíng)的持續(xù)性。“以鉆酷為例，我們嘗試著將其中的一層用來(lái)自己經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一招商統(tǒng)一管理，以特色化和獨(dú)特化為主，做成市民的淘寶場(chǎng)所，或許能夠脫穎而出。”
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