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20世紀90年代中期陸續出現的北京國貿商城、上海梅龍鎮廣場和港匯廣場，以及廣州天河城等一批項目揭開了國內第一波Mall開發潮。然而10年以后，當上海、廣州都陸續有新的地標性ShoppingMall面世時，北京能為人熟知的依然只有國貿的老面孔。北京的Mall之夢早幾年就開始編織，但如今規劃中的東南西北四大Mall了無蹤影，人們不禁要問，“國貿”后時代何時到來？
本報記者 劉琪莉 孫斌報道昨日，記者獲得消息，9月初，主題為“創造商業機遇：中國商業地產的出現和潛能”的國際購物中心協會亞太區中國峰會將在北京舉行。中國購物中心產業資訊中心主任郭增利介紹，今年的中國峰會嘉賓和代表們將參觀國貿商城和東方新天地。他說，3年前峰會在北京舉行的時候，就是安排代表們參觀了國貿商城，3年過去了，今年要安排參觀項目時，還是只能選國貿商城。這3年，雖說北京的商業地產看上去發展很快，大型購物中心和ShoppingMall一個個被建起來了，但是真正稱得上成功的商業地產卻屈指可數。
風險高 要做虧損準備
據業內專家分析，目前在中國商業地產和購物中心高速增長的背后有3個嚴峻的問題，一是如何通過專業化的運作，保持項目自身的持續經營能力和經營效率，降低商業地產的社會經濟風險？二是如何更加有效地吸引海內外資金和零售商參與其中，從發展商唱獨角戲走向多方共贏，實現發展商、零售商和投資人的投資價值？三是如何實現商業地產的運營價值和不動產價值屬性？上述3個問題已經成為當前發展商和整個行業需要反復研究的課題。
商業地產專家陳建明認為，20萬平方米以上的商業地產，無論是大型的購物中心還是配套的專業市場或者是批發市場，規模越大，操作的風險越高，開發商對項目的把握能力越有限，應該引起各方的關注。
他表示，在過去兩年時間之內進入剛開業的大型的ShoppingMall的商家，絕大多數并不怎么賺錢。商家在進駐ShoppingMall的過程當中需要掌控一個節奏，這種項目必然經過市場的前期培育過程，要有虧損的心理準備。
商業地產不是批發市場
巨庫、第五大道被認為是北京商業地產的失敗案例，其中運營模式存在弊端、定位不準、規劃不當等是業界對其共同的評價。
中國商業地產聯盟秘書長王永平指出，大批量同類業態的涌現造成了產品的良莠不齊，開發商盲目跟風，商業地產的開發套用的是普通住宅的模式，由此造成產品同質化。此外，一些商業地產商則抱著短期投資的目的，在商業地產開發上當起了“甩手掌柜”，將項目簡單地切成“豆腐塊”，再以粗略的方式租售給經營者，并且“賣完就走”，導致無法完善商業地產的長期規劃，使商業投資與經營之間的矛盾顯得突兀。
“都說商鋪投資比住宅賺錢多，看到那么多人踴躍購買，開發商又說已經引進了著名的主力店，沒算細賬就把錢投進去了。誰成想，出租滿一年后老商戶撤了就空放到今天了。”一位在商海也撲騰了十來年的事業小成的人士對記者說。
從根源上說，正是國內開發商背離商業地產“只租不賣”的運作規律才導致了商鋪經營的困境。然而生出這個“怪胎”的開發商已經成功地金蟬脫殼，吞食苦果的是不成熟的個人投資者。
“在商業地產開發上指望國內開發商自律恐怕是沒戲，中國金融體系不支持商業地產的運營、國內開發商自有資金實力又不足以讓他們有能力持有這些經營性物業，中國商業地產只有不再分割產權出售才會健康發展。”王永平認為。
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