東莞商業地產遭遇守業難

　　李靈 每日經濟新聞

　　在東莞華南Mall寬闊的街道上，“盛大”的表象卻越來越掩飾不住其中的“落寞”。

　　7月15日，上午10點30分，正值開門營業之際，華南Mall必勝客一樓的玻璃門上依舊掛著“內部整理”的牌子。而作為華南Mall前期開業的主力店，今年1月開業、總面積為4萬平

方米的銅鑼灣百貨，偌大的商場里除了盛裝而立的銷售人員，1-4樓連閑逛的人都很少見。

　　“除了節假日，大部分時間這里的生意都很淡。”銅鑼灣百貨4樓，一家經營某品牌服裝的銷售人員顯得無精打采。

　　若非其恢宏的規模及隨處可見的“精彩華南、魅力之城”廣告，很難想象這就是被《紐約時報》列為全球最大兩家購物中心之一的華南Mall。

　　“對于這個超大型的商業巨無霸，業內的質疑從來不曾間斷。從華南Mall目前的經營狀況來看，此前的擔憂并非沒有道理。”東莞一地產研究機構的研究人員指出。

　　事實上，東莞中原地產的調研結果顯示，主題商家的流失、商業功能的重復、各種售鋪的激勵措施等，使得招商壓力大增，商業項目可謂舉步維艱。

　　招商瓶頸

　　“如果說去年和前年是東莞商業地產的‘開發年’，隨著各大商業地產項目的面市，今年東莞商業地產開始進入‘經營年’。”趙洪亮指出，在“經營年”，開發商將面臨兩大任務———招商；以及對運營商的經營給予有力支持。

　　對此，東莞中原地產調研部經理車德銳表示：“由于目前東莞商業地產的供應量過大，加上業態同質化嚴重，競爭非常激烈，所以不少商家在入駐時顧慮很多，往往會提出許多苛刻條件。”

　　“事實上，無論是地王國際還是華南Mall，都給其主力商家提供免年租的優惠條件。”一業內人士透露。

　　趙洪亮承認：“一些大牌商家的確會要求簽訂一些‘非常’條款，但考慮到這類品牌的號召力及其對提升商場檔次的作用，發展商可能會作出一些‘讓步’。”

　　而除了以上優惠條件，“讓步”還體現在開發商的項目建設規劃上。“為了華南Mall的長遠發展，我們專門建造了兩幢大樓作為停車場，規劃車位達9000個。”華南Mall開發商———三元盈暉投資發展有限公司營銷總監張立平強調，盡管這樣大大增加了成本，但為了更好吸引商家，不得不如此。

　　盡管如此，東莞一些商業地產項目仍然面臨招商瓶頸。此前，原定于今年5月1日整體開業的世博廣場被推遲至7月1日。而7月16日，《每日經濟新聞》在現場發現，世博廣場內僅有麥當勞、海雅百貨等已開業，距整體開業尚有一段距離。

　　升級難題

　　“目前東莞商業的最大問題就是檔次不夠，一些我們中意的品牌在東莞難尋蹤跡，所以我們每周都會跑到深圳去滿足自己的購物欲望。”昨日，在東莞一事業單位工作的姜小姐無奈道。

　　東莞另一大商業地產項目第一國際的開發商———東莞市商業中心發展有限公司研發部經理雷非非坦言：“現在大家都已經形成了一種購物習慣，一提到買高檔商品，馬上就會想到深圳、香港，因為他們已經形成這樣一個購物氛圍。而這些正是東莞所緊缺的。”

　　而姜小姐代表了東莞絕大多數有較強消費能力的群體的消費習慣，“在東莞，消費人群是兩頭大中間小，具有高消費能力的人群數量很大。”車德銳指出。

　　“許多世界頂級商家本身有著嚴格的開店程序，在眾多一線城市尚未開拓之前，他們基本不太會考慮東莞這樣一個地級市。”雷非非指出，要在短期內提升東莞商業檔次，存在著現實的困難。

　　東莞人均商業地產面積嚴重超“標”

　　東莞中原地產提供的數據顯示：僅東莞市四大城區之一的東城區，今年潛在的商業地產供應量就達60萬平方米，以中心片區商業輻射人口為20萬計算，人均商業面積達3平方米；以整個東城區人口數量來計算，人均商業面積也達2平方米，而世界發達國家人均商業面積為1.2平方米。東城區商業面積已嚴重超過實際需求。

　　另據對東莞市莞城區零售商業、娛樂業、餐飲業的初步統計，其總量約為37.76萬平方米，加上在建或在售的商業面積，近兩年內商業地產項目總體供應量約為63.6萬平方米，人均商業面積達3.07平方米，也大大高于發達國家的人均水平。

　　調整“求生”

　　“關于東莞的商業地產，如果說3年前是‘0’，那么現在已遠遠不是‘1’的概念了。”昨日，東莞地王廣場策劃總監趙洪亮向《每日經濟新聞》坦言，東莞商業地產從無到有的這一步跨得太大。

　　面對嚴峻的生存環境及日益激烈的競爭，“調查”、“調整”逐漸成為今年東莞各大商業地產的主題。

　　“盡管打造中國首個超大型主題購物公園的計劃沒變，但是華南Mall內部的業態結構一直在調整。”華南Mall開發商———三元盈暉投資發展有限公司營銷總監張立平表示，為不斷提升競爭力，華南Mall正致力于向旅游商業地產轉型。

　　張立平透露，華南Mall進一步加大了休閑、旅游項目的比重，與中國旅行社百強企業及南航、深航等簽署了聯盟協議，以實現中國ShoppingMall資源與旅游資源的整合。

　　針對華南Mall的調整，東莞中原地產調研部經理車德銳指出，東莞目前缺少業態組合豐富的商業項目，特別是缺少體驗式的購物公園，華南Mall以風景、娛樂帶動商業的概念使消費購物方式出現一場變革。

　　但他強調，“此項目把商圈拉伸到半徑30公里至100公里范圍內，而商圈范圍內已存在的較有吸引力的娛樂場所，及已建或在建大型商業項目都將對其產生潛在的競爭。華南Mall是否能夠取得成功，還得看東莞本地的消費能力及其他城市的消費滲透力。”

　　中原地產調研結果顯示：在華南Mall輻射范圍內，已聚集了東莞的第一國際、世博廣場、深圳世界之窗和歡樂谷、廣州天河Mall、佛山東方廣場、順德嘉信城市廣場等大型商業物業，商業面積大多超過十幾萬平方米，有的已經開始營業，在建的預計都在明年開業。

　　“這些商業物業都擁有旅游、觀光、購物等綜合性商業功能，跟華南Mall相似，功能的同質性必將帶來激烈的競爭。”車德銳認為。

　　而東莞另一大型商業地產項目———地王廣場今年1月宣布“回購”已售出的全部鋪位，在某種意義上可謂東莞商業地產商的一次“自我主動調整”。

　　“起初我們將物業的銷售及后期管理交給一個代理公司，但經營效果非常不理想。”地王廣場策劃總監趙洪亮坦言。

　　經過一年的思路調整，地王廣場作出“回購”決定。“其實，地王廣場周圍已聚集了華潤萬家君豪商業中心、天虹百貨等數家百貨店，競爭非常激烈，而以前地王廣場的鋪面太分散，缺乏競爭力。如果不‘回購’進行整合，就無法獲得足夠生存空間。”趙洪亮指出。