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作者：譚洪安 王其明
7月的中國，正值盛夏。但在7月初前后的一個星期里，來自更加炎熱的國度——新加坡的龐大資本勢力，卻在中國房地產市場上掀起一波波澎湃的熱浪。
6月30日，國內領軍房企萬科發布上市公告稱：它們與新加坡政府產業投資有限公司
(GICRE)的附屬公司新加坡Reco Ziyang Pte Ltd.(簡稱“RZP”)簽訂協議，共同投資設立一家中外合資投資性公司，暫定名為“萬科星地產投資有限公司”。新公司經營期限30年，注冊資本一億美元，雙方各占50%股份。
7月8日，新加坡嘉德置地集團(Capitaland)旗下的嘉德商用產業有限公司宣布，它們與深國投商置業有限公司和深國商業投資有限公司簽訂協議，將投資33.73億元在后者國內15家以沃爾瑪為主力店的商場。這是自去年底雙方簽署國內6家商場合作框架協議后的再次攜手(見本版相關報道)。
GICRE與嘉德置地都是新加坡乃至全亞洲實力最強的房地產開發投資商之一，它們選擇此時在中國市場聯袂出擊，本身就是一個再強烈不過的信號。
重點進攻轉向全面進攻
同樣是7月8日，在香港舉行的珠海市投資環境推介會上，新加坡仁恒集團宣布，將在珠海投資兩億美元開發房地產業項目。
仁恒上一次在中國內地的重要亮相，是今年2月初與和黃、世茂及浙江綠城等三大豪門激烈競爭武漢漢陽鸚鵡洲地塊。該地塊最后被世茂以31.5億元拍得，并成為當時全國單幅土地拍賣價最高的“地王”。但仁恒在失敗之后并未氣餒，4月中旬以1.64億元投得武漢另一地塊，成功進入當地市場。
在此之前的2004年11月，仁恒投資1.6億元在貴陽開發別墅和商業街，是新加坡公司至今在貴州最大筆的房地產投資。與此同時，它們在西南重鎮成都蟄伏近兩年之后，今年內最少有三個房地產開發項目簽下協議或全面啟動。僅位于成都錦江區、建筑面積超過30萬平方米的大型商業商務綜合項目仁恒廣場，預計投資就達3億美元。
這家據說老板其實是中國人的新加坡地產商，近期的內地投資軌跡頗具代表性：那就是從其到達中國的第一個落腳點上海，逐步向其他城市，尤其是中西部二線城市加速滲透。
剛剛與萬科組建合資公司的新加坡GICRE旗下的RZP公司，去年11月21日便出價人民幣400萬元，受讓了成都萬科持有的成都萬科置業有限公司的部分股權，介入其項目開發，也為接下來更大規模的合作進行了鋪墊。
嘉德置地則通過與深國投的持續深度合作，迄今為止已擁有21個大型商業項目的多數股權，這些項目遍布諸如北京、深圳、重慶、成都、長沙、南昌、青島、杭州等全國主要的一二線城市，據說到2010年底前它們還將至少參與投資17家此類商場。借助其擅長的資本運作方式，嘉德與其主要負責中國內地住宅開發業務的子公司凱德置地一起，短時間里在中國內地一舉布下了“天羅地網”。
另據有關媒體報道，來自新加坡的吉寶置業、盛邦新業及天立國際等，近一兩年來也紛紛走出上海及長三角，向廣闊的中國內陸城市大舉進攻。
借道與借力 全方位滲透
一直關注GICRE中國市場投資動向的人知道，實際上萬科并非它們在國內的首個重要合作伙伴。早在2003年6月首創置業股份有限公司香港上市之時，GICRE通過其聯營公司Reco Pearl認購前者公開發售的接近10%的股權，成為主要投資者之一。同年11月，雙方達成協議，合作開發位于北京和平里及玉淵潭的兩個中高檔住宅項目，總投資額約人民幣28億元。
無論首創還是萬科，都是目前中國內地最有實力的地產開發商之一，各自都擁有獨特的市場優勢。以萬科為例，其品牌知名度和美譽度，大量的優質項目資源(今年3月收購浙江南都部分股權后，萬科土地儲備以可建筑面積算估計已躍升至1300萬平方米)、覆蓋全國約20個主要城市的項目管理平臺和可觀的人才儲備等等，均一般國內地產商可比。
外界對GICRE與萬科此次緊密合作的評論，往往著眼于萬科獲得寶貴的融資渠道這一點，殊不知前者心里可能更興奮。由于新成立的合資公司將可能以設立項目公司或投資項目公司股權的方式，在中國境內進行房地產投資，借助于萬科積累了20年的豐富資源，GICRE深度滲透中國房地產市場的計劃，無疑將事半功倍。
香港森拓普顧問有限公司(中原集團成員)聯席董事楊詠詩認為，嘉德置地與深國投聯手進軍國內商業地產的主要意圖，也基本上可以從這樣一個角度去分析——后者作為沃爾瑪在中國主要合作伙伴之一，又是擁有政府資金背景的信托投資公司，對嘉德成功開發、運營此類商業項目，乃至日后進一步將其包裝境外上市等運作，其重要意義皆不言而喻。
今年1月底，新加坡《聯合早報》報道，GICRE將與吳德南控股公司一起，向盛邦新業集團的獨資子公司盛邦新業國際注資，成立聯營公司，后者將陸續投入7500萬美元開發中國的城鎮房地產項目。 報道稱“這三家新加坡企業各有所長：盛邦新業有在新加坡規劃與開發城鎮的經驗，GICRE有在全球房地產投資的經驗，吳德南控股則在中國市場投資的經驗，聯營公司將借此優勢開拓中國市場”。
而2003年9月起，盛邦新業國際已經和同樣來自新加坡的吉寶置業集團，共同在成都開發一處占地面積近千畝的城鎮房地產項目。
這樣一種新加坡地產商抱團兒進軍中國的景況，也可謂別開生面。
力壓歐美 直逼港資
“對我們在中國的發展來說，2005年是承上啟下的一年，具有重要的戰略意義”，目前在內地市場最負盛名的新加坡地產商凱德置地(嘉德集團中國業務子公司)有關人士在回答本報記者的提問時稱：“前10年我們不斷地試水中國的住宅及商用房產市場，后10年我們將向打造完美房地產產業鏈的目標全力挺進”。
一定程度上，凱德置地的表白，代表著這一輪加速進入中國市場的新加坡地產商的真實心態。
按廣州珠江恒昌房地產顧問公司研究部經理何浩成的說法，像GICRE這樣的新加坡地產商，早在上世紀90年代中期已經到華南一帶考察市場，但是也許是對市場環境比較陌生以及新加坡公司一向謹慎穩重的風格，它們遲遲沒有落實投資項目。珠江恒昌是廣州幾家有港資背景的地產顧問機構，與新加坡業界素有來往，曾為凱德置地廣州首個開發項目提供過顧問服務。
何認為，與近水樓臺的港資地產商以珠三角作為進入內地的跳板不同，新加坡資本最終還是選擇了更加國際化的上海登陸中國，也是理所當然的。
對新、港兩地地產投資界情況都比較了解的香港森拓普聯席董事楊詠詩則指出，上世紀90年代后期起直到前兩年，兩地資金對內地地產市場的投資都相對沉寂，原因卻各不相同。
“港資是因為10年前吃過第一次北上內地遭遇調控的虧，一直心有余悸，而且項目決策掌握在香港總部手里，對內地市場的變化和機會不夠敏感”，她說：“新加坡資本則更多是通過上海這個窗口學習和熟悉中國市場”。
她認為，隨著前幾年上海及長三角經濟的迅猛起飛，房地產市場也開始高速增長，新加坡地產商嘗到了甜頭，但周邊地區地價等投資成本的不斷上漲，也促使它們這一兩年將目光更多投向地價低廉、市場空間巨大的中西部城市，甚至比在內地發展本來更有優勢、根基更深的港資先行了一步。
至于與近來同樣活躍于中國市場的歐美地產投資機構相比，楊詠詩及戴德梁行(上海)助理董事葉建成均認為，新加坡企業更加了解中國人的文化傳統、生活習慣和市場特色，團隊也更加本地化，所以敢于介入過程較長、牽涉復雜因素較多的住宅和商業物業全程開發，也更大膽地殺入內陸二線城市。而前者出于對投資風險的顧慮，只對一線城市成熟商用物業感興趣，風頭自然有所不及。
(本報記者羅焱對本文也有貢獻)
記者觀察 新加坡地產資本：為什么是中國？為什么是現在？
是什么因素促使新加坡地產商集中掀起這一輪的中國投資熱？
概括說來，應該有以下幾點：
首先，受新加坡實際市場條件的影響。正如香港森拓普聯席董事楊詠詩所言，新加坡國民以中產階級為主，生活和居住條件都相當不錯，他們沒有強烈的房地產投資意愿，令當地樓市非常平穩，地產商投資獲利空間不是很多；而新加坡周邊國家和地區也不能提供太多這樣的機會，除了蓬勃發展的中國。戴德梁行(上海)助理董事葉建成也指出，很多新加坡地產商是國有資金背景，由于國內土地有限，政府是極力推動這些企業走出去的，而語言、文化上的相通，以及市場的巨大前景，都讓新加坡公司樂意進入中國。
其次，市場環境的逐步完善乃至相關政策的適度收緊，也給了它們更多機會。這一點，新加坡地產商與港資的反應非常相似。在近一年來國內房地產調控措施接連出臺、內地大多數房企叫苦連連的背景下，新、港兩地地產資本卻認為機會來了，不約而同地明顯加快了它們的進攻節奏，其中對中長期市場看好、趁低入市的盤算，頗為耐人尋味。
還有一點，就是新加坡成熟的資本市場，讓地產商擁有足夠的騰挪空間。深圳德思勤地產顧問公司投資總監胡寧的觀點可謂一針見血：“嘉德與GICRE旗下都擁有不止一個房地產投資基金，也是這方面的運作高手，可以在適當的時候將內地最優秀的開發項目，特別是商業物業包裝到新加坡上市，從而得以套現并達到合理轉移利潤的目的，有這樣良好的投資退出機制，它們當然能夠放手一搏�！�
胡提醒說，內地業界在為新加坡地產資本涌入內地或歡呼或驚嘆之余，倒是要更多想想，中國最有投資價值的房地產項目，最終可能會讓境外投資者得到巨大利益，手中有錢卻苦于投資無門的內地中小投資者，反而只能望洋興嘆。
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