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本報記者 姜洪橋 北京報道
本月初，新加坡嘉德置地再次與深國投合作收購其15家商場65%股份。至此，在半年多的時間內，嘉德置地已經完成了在華總額約50億人民幣的商場投資。嘉德置地總裁廖文良已明確表示，希望將這些投資項目與先前在華投資的商業項目組合成一個中國購物商場REITS(即該商場投資來源于新加坡發售的房地產基金)，并在明年年底前上市。
嘉德置地在中國歷經十年發展，在華投入巨資，僅在上海一地資產已超過130億人民幣，為其中國開拓計劃建立合適的融資平臺是嘉德的既定目標之一。從2004年底起，嘉德開始在中國收購和投資商場。在香港即將開放針對外域地產項目的REITS在港上市和中國實行主要目標針對住宅的房地產緊縮政策之后，嘉德這一行動進一步加速并明確宣布上市計劃。嘉德試圖在房地產新政之后調整在華資產配比和在外資參與中國大陸商業物業領域競爭中率先攫取領頭地位這兩個目的彰顯無疑。
加速上市
7月8日，嘉德置地旗下的嘉德商用產業有限公司與深國投商置業有限公司和深圳市深國商業投資有限公司簽署的協議，是以33.73億人民幣，收購深國投旗下的15家購物商場的65%股份，深國投商置業將繼續持有其余35%股份。
這并不是嘉德在中國商業領域的第一步。早在去年12月，嘉德置地已經以9.84億人民幣，收購深國投另外6家購物商場的51%股份。2005年4月29日，嘉德集團旗下的子公司——北京凱德安貞商用房地產有限公司與北京華聯商廈股份有限公司及北京經緯中聯商業發展有限公司簽署了買賣協議，以6.9億元的價格正式收購了安貞華聯商廈。
半年多的時間里，嘉德連續投資和收購商場有兩處值得關注。首先是速度為何如此之快。2004年底，嘉德初次與深國投合作之后，嘉德商用產業總裁潘錫源曾表示，“我們還沒有決定在哪里讓這個基金掛牌，但新加坡是個相當大的可能性�！�2005年4月，嘉德收購安貞華聯商廈時，潘錫源還說：“不過也不排除建立一只私人基金而非上市的可能。”
時至今日，盡管嘉德置地子公司凱德置地給予記者的正式答復是：這些項目上市只是一個計劃，目前還沒有落實到非上不可。但是，廖文良在接受采訪時卻說：“我們肯定會(將這批房地產推上市)，只是時間問題�！�
據預測，如果嘉德把這些收購和投資的商場在新加坡上市，它的資產總值估計介于5億元至10億新元。按照目前的進度，嘉德已經完成了50億人民幣(近10億新元)的投資，可以說已經達到目標。
嘉德的行動另一處值得關注的是嘉德為何首先推動商業資產上市而不是其旗下的中國住宅發展基金。早在2003年8月，同時身為新加坡首只房地產業發展基金的嘉茂信托基金管理有限公司執行總裁潘錫源宣布，將成立中國住宅發展基金，盡快搭建融資平臺。在前兩年，嘉德在華大量開發了諸多住宅項目，并因此獲利頗豐，但中國住宅發展基金卻沒有進一步上市的消息。直到今年年初，嘉茂信托才明確短期內沒有計劃到國外收購房地產，繼續把重點放在新加坡市場。
搶占先機
嘉德快速投資商業物業起始于房地產泡沫激烈爭論和中國政府開始著手調控房地產市場的2004年底，這很容易讓人產生嘉德的行動是針對房地產新政，調整在華資產結構，化解風險的聯想。
嘉德置地在接受記者采訪時否認了收購商業物業與房地產新政的關系，并稱房地產調控對于嘉德的影響是良性的，投資商業是平衡發展布局。但是，分析人士卻并不這么認為，虎杰投資顧問首席分析師張寅認為，嘉德在華資產規模很大，需要調整配比進行變現，以求均衡發展，分散部分風險。宏觀調控針對住宅市場使得嘉德更傾向于商業。“通過上市變現的收益率很難準確預測，一般在15%至30%之間，而中國項目的收益率可能更高”，張寅說。
此前的另一份資料亦同樣證明這一觀點。5月份，花旗集團美邦對新加坡媒體宣稱，中國房地產市場一旦走下坡，當地的房地產發展商當中，將以嘉德置地、吉寶置業和花莎尼集團所受到的沖擊最大�；ㄆ旒瘓F美邦研究部主管林日春說：“以資產值來說，嘉德置地的風險最大�！�
這樣的分析表明，正是由于房地產調控政策使得嘉德加速了商業投資并上市變現計劃。一位資深業內人士指出，面對中國房地產業的風險，外資投資機構幾乎都認識到轉向商業投資的必要性，因此投資中國商業物業的競爭也非常激烈。這位人士透露，上市的商業項目必須要有良好的經營業績，而中國業績優秀的商場是相當有限的，競爭也就激烈起來。事實上，嘉德收購安貞華聯時即有多個知名的歐美跨國投資機構參與此項目的競爭，嘉德的最終收購單價達到2000美元/平米，而且這只是針對物業權的收購�！拔掖_信，這個價格肯定不算低”，這位人士說。
競爭不光源于歐美，另一個主要對手很可能來自香港�！跋啾容^而言，大陸對香港最為熟悉，香港即將開放針對外域地產項目的REITS在港上市的消息對嘉德不能不說沒有影響”，張寅說，“一旦香港率先上市中國REITS項目，嘉德在新加坡推動上市中國概念就會變得黯淡”。據此分析，嘉德要上市變現搶在香港之前頗為有益，巨資收購安貞華聯顯示了嘉德與其他投資機構競爭的決心和對時間的緊迫感。
張寅表示，跨國投資基金購買了很多中國商業項目，這些項目都可能打包上市，也許大家很快就會看到這些計劃紛至沓來，“從這一點上說，嘉德搶得了先機，節奏把握得很好”。
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