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作者：李樂
同是調控下的房地產業，北京卻和與其接壤的河北省境域截然不同：一邊是憂心忡忡，一邊是形勢看好。這或許是政策調控的意外收獲——地產市場的“大北京化”已經悄然提速。
7月8日，記者從河北省方面獲悉，北京市政府已經原則同意了將八通線東延至河北省燕郊經濟技術開發區的方案，剩下的只是資金籌措和線路安排的技術性問題。“2008年前后應該可以看到結果。”一位知情人士告訴記者。
對于與通州接壤的燕郊來說，這是一個地產發展的空前利好。在他們看來，一條城鐵的延長，足以加速北京與該區域地產市場之間的融合速度，這同時意味著更高的房價和更大的利潤空間。此前，北京周邊的天津、廊坊、涿州等地也吸引了大量的北京購房人，由地產引領的“大北京”概念正在走向現實。
融合漸進
讓燕郊經濟技術開發區(以下簡稱開發區)管委會副主任劉永宏興奮地是，北京市政府終于原則同意了將八通線東延至開發區的方案。在他看來，這足以使兩地房地產市場的融合速度翻倍，而在此前，“開發區已經有80%的商品房賣給了北京人。” 劉永宏告訴記者。
開發區距北京國貿中心僅20公里，與通州接壤，原來就有京通、京哈兩條高速公路連接。據三河市分管開發區工作的一位市領導回憶，從1999年開始，開發區的商品房開發就已經起步，從2000年開始，隨著北京購買者的逐步增多，房價開始迅速攀升，從1999年的均價900元／平方米，已經上漲到了如今接近3000元的水平。
這位市領導還告訴記者，在這六年中，開發區的市場結構也在悄然變化：從2001年開始，開發區的別墅供應提速，并出現了以盛德花園、和安花園為代表的一批別墅項目。今年下半年，又將有占地近50公頃的別墅項目東方夏威夷面市。據了解，該項目的價格已經初步確定在6000元／平方米左右，成為開發區別墅價格的一個新高度，而該項目總面積10萬平方米的湖面，也足以和北京境內的經典別墅項目碧水莊園相媲美。
而位于京津之間的廊坊則與燕郊開發區同步，呈現出快速融合的趨勢。目前正在開發當中的京津新城幾乎與北京西城區面積相當，而在這座新城當中，大部分獨棟別墅買家均來自于北京，少部分來自于天津，京津冀地產市場一體化的趨勢十分明顯。
同樣與北京具有便利交通聯系的河北涿州市，也在加速加入“地產大北京”的行列。涿州當地政府的一位分管官員告訴記者，涿州在北京南部，與天安門的實際距離60公里，“開車一頓飯的工夫也就到了，”他為記者做了個形象的比喻，“涿州最高檔的項目名流花園，現在已經有150套都被北京的客戶買走，在其他項目當中，情況也差不多。”他說。
河北如此，天津也當仁不讓。從2005年開始，先后已經有融創、泰達等五家地產商攜項目到北京進行推廣，而即將于下半年面市的中式別墅唐郡也已將北京的市場作為與本地市場同等重要的主攻方向。這個中式別墅的開發商明確表示，他們對于北京市場的信心正是來自京津冀之間地產市場的快速融合。
成本誘惑
2005年，地產“大北京”化的提速似乎有些突然，殊不知，這竟然與讓一線城市倍感壓力的政策調控有關，正是調控，凸顯出了北京周邊地區的成本優勢，從而在客觀上起到了加速地產市場大北京化的進程。
在地產商眼中，北京周邊地區的土地成本優勢是他們難以抗拒的誘惑。劉永宏告訴記者，即便在全面實行了“招、拍、掛”制度之后，開發區的土地價格成本也沒有超過25萬元／畝，僅相當于北京土地價格的1／5。“絕大部分的拍賣成交價在20萬元／畝左右，”他對記者說。
據了解，東方夏威夷的開發用地通過招、拍、掛取得，土地成交價格也只有19萬元／畝，而在此前，星河皓月項目用地的拍賣成交價雖高于東方夏威夷，但也僅有23萬元／畝。這與北京動輒百萬元的單畝土地交易成本相比，成本優勢十分明顯。
一位曾經在北京開發過項目的地產商告訴記者，自從土地制度從嚴之后，像他這樣的中小公司拿地已經越來越困難。“一塊地的價格就要上億，尤其是在本輪調控再度收緊銀根之后，我們哪來那么多錢，就連通州的地也拿不起了。因此，在這里拿地，也是一種選擇。”這位地產商對記者說。
記者了解到，在開發區的地產商中，擁有類似背景和經歷的不在少數。劉永宏更樂于將此歸結為性價比的優勢：“開發區有京通、京哈兩條高速公路連接，在交通的附加資源上并不比通州的土地弱多少，車程肯定會比通州的土地長一些。但不要忽略，多出10分鐘的車程，換來的卻是土地成本的成倍下降以及隨之而來的更具競爭力的價格。”
相同的情況也出現在涿州和廊坊。雖然當地官員并未向記者透露商品房開發用地的基準地價，但一位熟悉當地土地市場的人士告訴記者，這兩處土地拍賣的成交價也僅在15萬～20萬元／畝，與燕郊開發區的土地成本基本相當。而在當地進行開發的地產商，看中的也多是土地價值的“高性價比”。
除了土地方面的成本優勢，北京周邊的河北省金融控制的相對寬松也使開發成本趨低。記者了解到，這些區域銷售的樓盤均使用河北省內銀行的按揭貸款，而對于二套住宅按揭貸款的發放基本沒有限制，首付成數也并未有大幅度提高，增加的幅度僅在10%左右。這對于地產商實現快速銷售回款無疑有巨大的意義。
此外，在放款速度上，東方夏威夷銷售部部長李小龍告訴記者，在開發區內，公寓類的按揭貸款基本可以實現當日放款，別墅的放款也只需3～4日。而在北京，由于別墅和高檔住宅受到嚴格限制，放款周期通常在10～15天左右。李小龍表示，快速的放款無疑有利于形成良好的現金周轉，從而降低開發過程中的資金使用成本。
喜憂參半
大北京是一個編織了多年的美麗愿景，對一線城市的集中調控雖然從客觀上刺激了“大北京”概念之下的地產先行。然而，謹慎審視未來，仍然是喜憂參半。
在接受記者采訪時，北京市規委委員邢玉海對大北京，以及大北京區域地產市場的先行融合給予了足夠的信心，他告訴記者，去年進行修編的北京市城市發展總體規劃特意強調了與周邊省市的協調與分工：“因為北京目前的市域已經很難滿足現實的發展需求，因此，大北京遲早會實現，在經濟融合的背景下，地產市場的現行融合順理成章。”他說。
此外，邢玉海還解讀了大北京率先向東南方向“突圍”的原因。他認為，從世界各國城市發展的經濟規律來看，向出海口方向擴展是必然的趨勢。而北京要尋找的出海口恰恰是在東南方向的天津。因此，大北京的擴展一定會繼續發展下去。
不過，即便在這樣的美好前景下，地產大北京的未來也面臨著考驗，而其核心仍然是土地。
記者從燕郊開發區管委會了解到，目前開發區的用地也已經非常緊張，“到2000年的時候，開發區的用地指標就已經用完了，考慮到開發區的發展，河北省又從機動指標當中，增補給了開發區16000畝的用地指標，所以，目前用地緊張的情況也我們也存在。”管委會一位主管規劃的官員對記者說。
因此，三河市已經開始控制用于房地產開發的規模。一位主管市領導表示，未來開發區的房地產開發規模應該得到控制，轉而集中提高產品的品質，而不再一味“攤大”。而記者從開發區管委會內部得到的消息是，在新增16000畝的新用地指標當中，將只有1／4被用于商業房地產開發，土地使用的思路將越發“集約化”。
而記者從廊坊、涿州方面了解到的情況也表明，由于中央對“農用地轉城鎮建設用地”的嚴控，也使近兩年來上述地區的用地情況趨于緊張，在未來兩年，商用房地產開發的面積不會大幅度增加。
顯然，土地已經成為了地產市場“大北京化”最難作答的考題。
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