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本報記者吳曉波發自廣州
因新政策而驟然變冷的廣州樓市終于回暖。但大開發商卻一改以往憑借土地儲備，以大盤出貨的優勢，在老八區儲備土地面臨開發完畢的局面時，他們也和眾多中小開發商一樣，不得不開始進軍小型樓盤。
7、8月上市的樓盤推貨量全部位于130~300套的規模之間，其中4000~20000平方米的中小樓盤約占五成左右。
“大地主”轉為“小佃農”
剛剛在上周六開放了樣板房的富力尚溢居，占地面積只有4300平方米，僅為一棟33層高的單體樓。準備于年底上市的富力愛丁堡公寓，占地面積也只有5800平方米。海珠區的新盤富力貴苑，面積只有4000平方米左右。另外其標志性的豪宅項目天河華庭，面積已是富力在老八區內開發的新盤中規模最大的，其體量也只在2.5萬平方米左右。
老八區內，富力這個民營企業里的“大地主”，開發的樓盤規模已經越來越小。去年，富力地產在市區銷售的樓盤面積仍屬中等，如富力千禧花園、富力現代廣場、富力半島新區、富力廣場新區等，占地都在4萬~8萬平方米左右，每個樓盤每期推出的貨量幾乎等于它今年下半年整個新盤的貨量。在前年及去年，類似富力桃園這樣占地數十萬平方米的樓盤仍有推出。但遲至今年，富力地產在市區的土地儲備已近枯竭，目前開發的樓盤大多為四五千平方米的小盤。
其實從“大地主”轉成了“小佃農”的開發商在廣州并不在少數。曾經開發了天河體育中心周邊近60%左右的項目的城建集團，雖然是廣州少有的國企，一直擁有豐厚的土地儲備，但目前其在廣州的住宅用地儲備上也出現了干渴現象。7月上市的星匯晴軒，整個小區只有三棟11層小高層，總戶數不足200套。另外一個7月上市位于廣州CBD珠江新城的新盤星匯雅苑，面積也只有1.8萬平方米，為6棟11~18層小高層住宅和1棟30層住宅。而其后續開發的商用項目的比重已經開始超過住宅，而且在集團今后兩三年的開發物業里，占地在8000~20000平方米以下的中小型項目占了大多數。
如合生創展這樣的地產大鱷，雖然土地儲備尚算充足，但也露出后繼乏力的跡象，如今其在市區內的新盤基本是帝景華苑、頤景華苑這樣占地只有數萬平方米的中型樓盤，每期的貨量大概也只有300套左右，其兩三年前在老八區內開發如逸景翠園、珠江帝景等占地數十萬平方米的大盤的氣魄已不復見。
小樓盤成主流
以往，廣州的大開發商都以“造城”形象停留于業界。但是，隨著土地資源的減少，國家調控力度的加大，大開發商以往的開發經營模式已經顯得不合時宜，他們也不得不另謀出路。
一向熱衷大盤開發的富力、合生、保利等大集團，今年頻頻現身土地拍賣市場，但每每空手而歸。3月，在珠江新城“住宅地王”的拍賣會上鎩羽而歸后，富力董事長張力曾在公眾場合表示：“其實這么小的地，才四五千平方米，做來都沒意思，又費力又賺得不多，可是廣州市區的住宅用地是越來越少了，逼著開發商什么項目都得做。”
而在2004年頻頻巨資買地的中海地產負責人也表示，土地市場變化后，開發商拿地成本上升了，有錢就要早買地。土地更加金貴，產品就不能隨便做，要做出好產品賣出好價錢。
過去，小樓盤受資金周期和預算所制約，通常只是小開發商的操作對象，這是資源時代的典型品牌規則。但是，這條游戲規則目前已漸漸為新的規則所取代。
一直走前衛路線的時代集團的有關負責人表示，市場里取勝的，永遠是個性化的品牌，而不是所謂的大品牌。新政策反而可以給房地產企業一個機會，使經營開發的模式更加適合市場。開發中小型的精品樓盤在土地資源日漸減少的今天，已經成了適應之道。“小樓盤，大品牌”的策略由于“船小好掉頭”的特點，是更加迎合客戶群的博弈之道。相反，過去拿一塊地分N期開發的形式，有將“雞蛋放到一個籃子里”的風險，容易使開發商陷入僵局。
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