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廣州的爛尾樓就像城市里的一個個傷疤，無情地揭露著10年前那段瘋狂的歷史：港資進來淘金，國企無不都搞開發(fā)，私人不能直接介入便紛紛抱著國企這棵“大樹”。當(dāng)港資抽走、國企倒閉，剩下的就只有被稱作“爛尾樓”的連草都不長的水泥盒子和地塊。
為了整頓市容，廣州市政府加大了爛尾項目的清理力度；同時由于此類項目需要繼續(xù)追加的投入不多，回報周期短，爛尾項目的價值正在重新被發(fā)掘出來�！氨P活”，對于爛尾
項目本身抑或是投資的商人，如今也許都是一個新的機遇。
10%的利潤
曹志偉從來都不樂意使用“爛尾樓”這一字眼，因為在他的詞典里有一個新的替代詞，叫做“不良房地產(chǎn)項目”�！凹热粻�了，那就是沒有價值了嘛�！彼f。
曹志偉，廣州新城市投資控股集團董事長，土生土長的廣州人，在廣州老城區(qū)跟房地產(chǎn)打了十幾年的交道，2000年開始關(guān)注爛尾樓現(xiàn)象，兩年內(nèi)成功盤活兩個“不良房地產(chǎn)項目”。
2003年8月8日，位于廣州市海珠區(qū)東曉路60號的自由心岸正式開盤，這片曾經(jīng)閑置了7年之久的土地上終于出現(xiàn)了久違的熱鬧。自由心岸前后兩期總共有600多套房推向市場，預(yù)計銷售額達到2.5億元。然而僅僅在三年前，這個地方還是雜草叢生的“閑置地塊”。
該“閑置地塊”的前身是一個中資與外資合作開發(fā)的商品房，后因外方抽走資金，中方又無實力進行后續(xù)開發(fā)而“閑置”，一“閑置”便是7年。
進行了近兩年的市場調(diào)查之后，曹志偉接手了該地塊�！澳眠^來之后，根據(jù)調(diào)查結(jié)果重新調(diào)整了規(guī)劃，設(shè)計了圖紙�！币唤�(jīng)包裝，他便在“閑置地塊”上創(chuàng)造出了2.5個億的經(jīng)濟價值。
“不良”項目上能創(chuàng)造經(jīng)濟效益，這便是曹志偉不愿將之稱作“爛尾”的原因�！耙粋�項目大概有10個點的利潤�！币粤硗庖粋�項目“玥秀”為例，他毫不諱言這些項目所帶來的收益。
去年11月，新城市集團以4350萬元的叫價從城啟、南航等大集團的手中搶得位于廣州市核心地帶中山紀念堂旁的一“爛尾樓”項目。拍賣時，該項目已經(jīng)封頂，可售建筑面積11000平方米。經(jīng)5個月的改造和包裝，該項目更名“玥秀”，于今年4月30日重新面世，精裝修后每平方米售價在7600~8200元之間。
按照曹志偉的計算方法，“玥秀”的成本包括4350萬元拍賣價、1200萬元追加工程投資和300萬元的銷售推廣費以及提供給政府的4900多平方米用于安置該地塊拆遷戶的回遷房，整個項目總成本在8100萬元左右。由于地處廣州市中心地帶，“玥秀”銷售情況良好，預(yù)計銷售額為9000萬元，利潤率將保持在10%左右。
爛尾樓并非人人能碰
雖然曹志偉披露的利潤沒有達到20%至30%(此前業(yè)界傳言發(fā)展商的普遍利潤率)的高度，不過收購爛尾樓項目的回報時間通常較短，10%的利潤已經(jīng)足以令商人垂涎。不過，“爛尾樓”就像河豚一樣，并非人人都碰得。
“如果對項目沒有充分的了解，盲目地買進，每分鐘都有重新死掉的可能�！辈苌踔林毖裕百I‘玥秀’前，為了搞清楚樓內(nèi)部的狀況，我們多次去摸底。當(dāng)時大樓鎖上不給進入，我們每次都給門衛(wèi)付上樓費。”
由于長期在廣州的老城區(qū)從事房地產(chǎn)開發(fā)與承建，曹志偉對廣州的爛尾樓有著較別人更加清晰的了解。在他的一篇關(guān)于“不良房地產(chǎn)項目”的論文里，他從這些項目產(chǎn)生原因的角度將之分成了五種類型。
其一是非專業(yè)房地產(chǎn)商開發(fā)的非專業(yè)產(chǎn)品。比如，廣衛(wèi)路的一個項目便是典型，該項目樓高僅1.95米，幾乎無從改造成任何用途的房屋。其二是開發(fā)商資金實力不強，開發(fā)資金鏈斷裂。其三是合作糾紛。其四是發(fā)展商違規(guī)操作被叫停。其五是政策調(diào)控，例如更改規(guī)劃導(dǎo)致地塊貶值。
五種類型當(dāng)中，第二種最容易處理，只需要注入資金就行，上述“自由心岸”便是典型。另外幾種的盤活難度比較大�！敖邮猪椖恐�，必須知道個中的水有多深�！辈痪们�，曹志偉現(xiàn)身“飛龍世界”的拍賣現(xiàn)場，因?qū)υ擁椖康膫鶆?wù)問題存在疑慮，就在拍賣的前一刻，新城市向拍賣方遞交了書面材料，臨時改變舉牌的原定計劃。
根據(jù)曹志偉的估計，目前廣州公布的125座爛尾樓當(dāng)中，半數(shù)屬于第三種類型，即原開發(fā)商存在合作糾紛。要么是利益分配不均，要么是人事變更，要么是合作一方抽資，“這些糾紛拖了好多年，純市場行為基本上解決不了，除非政府部門的介入。如果不了解情況，不經(jīng)意間陷足其中將很難全身而退�！�
正如曹志偉所說，由于爛尾樓涉及的利益群體多，“很多都是倒閉的老國企和私人合作的產(chǎn)物”，因此“并非買過來就能賺錢的”。據(jù)了解，在廣州收購爛尾樓后面臨種種復(fù)雜問題，導(dǎo)致項目二次甚至三次拍賣的案例不在少數(shù)，號稱廣州第一爛尾樓的中誠廣場正遭遇著如此命運。
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