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本報記者林明發(fā)自北京
由于海外總部遷往北京辦公的熱潮和房地產(chǎn)新政策下投資方向轉(zhuǎn)移，北京寫字樓正面臨一個空前活躍的階段。但近兩年內(nèi)，北京還將有數(shù)百萬平方米寫字樓供應(yīng)持續(xù)放量，市場能否接受消化，有業(yè)內(nèi)人士表示了擔(dān)憂
國際五大代理行之一世邦魏理仕有限公司(下稱“世邦魏理仕”)最近發(fā)布報告稱，由于海外總部遷往北京辦公的熱潮和房地產(chǎn)新政策下投資方向轉(zhuǎn)移，北京寫字樓正面臨一個空前活躍的階段。但近兩年內(nèi)，北京還將有數(shù)百萬平方米寫字樓供應(yīng)持續(xù)放量，市場能否接受消化，有業(yè)內(nèi)人士表示了擔(dān)憂。
寫字樓交投兩旺
在世邦魏理仕最新一期調(diào)研報告中指出，二季度以來，北京的寫字樓市場的表現(xiàn)依然非�；钴S，在眾多成交中，大部分為國際知名企業(yè)。
以CBD區(qū)域?yàn)槔�，對高品質(zhì)寫字樓的需求繼續(xù)攀升。雖然部分項(xiàng)目已將入住期推遲至今年7月份，但仍未阻止其新租戶簽約的步伐，現(xiàn)預(yù)租率已達(dá)35%。但是隨著即將竣工并交付使用的光彩國際中心，中環(huán)世貿(mào)及LG大廈等項(xiàng)目陸續(xù)推出，未來寫字樓市場的供求比例將發(fā)生顯著變化。
隨著CBD及周邊地區(qū)眾多項(xiàng)目的正式租賃及預(yù)租期的開始，北京寫字樓租賃市場變得相對比較活躍，有很多跨國公司開始啟動其搬遷計(jì)劃，其中主要有三個原因：首先，現(xiàn)寫字樓不能滿足其擴(kuò)展需求；其次，新入市項(xiàng)目硬件配備相對超前；再次，新入市項(xiàng)目迫于市場壓力之下，租金靈活的趨勢慢慢凸現(xiàn)，對跨國公司較有利。
在購買力方面，世邦魏理仕報告認(rèn)為，中資公司仍然在購買市場扮演主要角色，例如：中國電力投資公司購買了位于中關(guān)村西區(qū)的輝煌時代大廈的1.5萬平方米寫字樓。同時，外資投資機(jī)構(gòu)也日益活躍，摩根士丹利、美林和新加坡的凱德置地都在中央商務(wù)區(qū)購買了數(shù)萬平方米的寫字樓。
報告顯示，基于未來2~3年內(nèi)寫字樓持續(xù)放量入市、存在供大于求的局面，預(yù)計(jì)上述情況將會持續(xù)影響市場。在買賣市場，隨著之前的整棟轉(zhuǎn)讓成功，眾多項(xiàng)目對整售市場依然持樂觀態(tài)度。但是，市場期待的符合國際甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目始終未出現(xiàn)。在次CBD區(qū)域，小型分割單元出售的寫字樓項(xiàng)目開始啟動。
如果僅就今年而言，甲級寫字樓由于有限的供應(yīng)從而在2005年繼續(xù)走高。東部CBD有5%的空置率，相對于市場普遍15.5%的空置率來說只是一個特例而已。面對如此緊迫的市場供應(yīng)，寫字樓的需求繼續(xù)呈現(xiàn)增長趨勢，特別是金融行業(yè)、保險業(yè)及汽車行業(yè)。不過，LG大廈和中環(huán)世貿(mào)中心等新項(xiàng)目的入市應(yīng)該可以緩解目前的市場壓力。
局部區(qū)域扎堆上市
京城部分區(qū)域?qū)懽謽枪⿷?yīng)明顯放量。以東二環(huán)商務(wù)帶為例，僅此一個區(qū)域三年后寫字樓面積將近150萬平方米，同質(zhì)化項(xiàng)目將面臨銷售壓力。
東二環(huán)商務(wù)帶在2008年之前將集中建成一批重點(diǎn)甲級寫字樓項(xiàng)目，根據(jù)中原地產(chǎn)的市場研究數(shù)據(jù)顯示，該區(qū)域新增寫字樓面積約為150萬平方米，加上此前已經(jīng)建設(shè)完成的35萬平方米的寫字樓項(xiàng)目，寫字樓面積將近200萬平方米。
隨著商務(wù)氛圍的逐漸成熟，東二環(huán)商務(wù)帶的寫字樓項(xiàng)目在三年內(nèi)放量可能超過150萬平方米，該區(qū)域有望成為寫字樓市場的熱點(diǎn)區(qū)域。
據(jù)了解，從去年至今，東二環(huán)商圈已有20個寫字樓項(xiàng)目入市，包括東華廣場、新保利大廈、南新倉國際大廈、北京人保辦公樓、中國石油大廈、國華大廈等多個高檔寫字樓，如果加上原有的13個項(xiàng)目，目前該區(qū)域的寫字樓項(xiàng)目已達(dá)到了33個，商務(wù)氛圍逐漸形成。
目前東二環(huán)商務(wù)帶整體樓盤品質(zhì)各不相同，目前新保利大廈的銷售價格已經(jīng)達(dá)到3100美元/平方米，但除了新保利大廈外，其他項(xiàng)目的價格均低于CBD區(qū)域項(xiàng)目。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示，該區(qū)域內(nèi)絕大多數(shù)項(xiàng)目的租賃價格大都在每平方米14~22美元/月，要比國貿(mào)區(qū)域的租金水平低30%左右。
有業(yè)內(nèi)人士頗為擔(dān)憂地表示，僅以東二環(huán)為例，未來3年內(nèi)該區(qū)域?qū)⒂谐^150萬平方米的寫字樓供應(yīng)，這樣的情況也大量存在于CBD商務(wù)區(qū)、中關(guān)村等區(qū)域，可能會造成區(qū)域市場內(nèi)競爭加劇，同質(zhì)化項(xiàng)目將面臨一定的銷售壓力，明后兩年市場消化能力面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。
部分投資資金流向?qū)懽謽?/strong>
由于近期北京寫字樓市場銷售呈強(qiáng)勁勢頭，預(yù)售面積呈直線上升趨勢，而根據(jù)統(tǒng)計(jì)，其中轉(zhuǎn)手率維持原先比例，轉(zhuǎn)手面積只占總銷售面積的18%。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，房地產(chǎn)新政策對投資寫字樓影響不大，同時還有跡象表明，隨著住宅投資項(xiàng)目風(fēng)險日益加大，有部分資金開始流向?qū)懽謽�、商鋪等，京城寫字樓市場開始回暖。
業(yè)內(nèi)人士分析，在過去的10年時間，大部分房地產(chǎn)消費(fèi)政策都是在限制寫字樓、商業(yè)用房方面，銀行的貸款政策在限制、稅收政策也在限制，包括土地政策也是限制寫字樓和商業(yè)用房。1997年之后，政府給了普通住宅非常大的稅收優(yōu)惠政策，所以寫字樓的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如住宅快。
據(jù)分析，對于寫字樓的開發(fā)與投資來說，國家宏觀調(diào)控政策不會有大的調(diào)整，不會出臺進(jìn)一步限制消費(fèi)的政策。因?yàn)閷懽謽堑拈_發(fā)與投資行為具有長期性，看中的是物業(yè)長線的盈利能力。業(yè)內(nèi)人士分析，目前銀行并沒有直接出臺政策調(diào)高寫字樓貸款的門檻，只是嚴(yán)格執(zhí)行了以前規(guī)定的條款。對于寫字樓來說，并沒有什么明確的限制政策，相對住宅市場而言，有投資資金開始回流到寫字樓市場，造成短期內(nèi)寫字樓供需兩旺。
根據(jù)高力國際專業(yè)咨詢部提供的報告，北京寫字樓市場目前的特點(diǎn)是供需兩旺，在供應(yīng)放量的情況下，寫字樓投資、租賃市場空前活躍。其中，僅第一季度就有超過70萬平方米的新增供給投入北京寫字樓市場。不過，隨著供應(yīng)放量，北京寫字樓的整體空置率僅上漲約兩個百分點(diǎn)，達(dá)到18.74%，而在CBD等核心商務(wù)區(qū)，甲級寫字樓的空置率甚至低至5%左右；寫字樓市場的租金回報率高于新加坡、中國香港等成熟地區(qū)市場。
一位不愿透露姓名的投資專家認(rèn)為，國家宏觀調(diào)控的金融政策給寫字樓投資市場帶來了一系列投資方向的變化。從2002年至2004年，北京甲級寫字樓吸納企業(yè)創(chuàng)造的GDP為普通樓宇的2倍左右，未來京城寫字樓的發(fā)展方向是：在北京奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的前提下，產(chǎn)業(yè)化聚集越來越明顯，產(chǎn)業(yè)分工也越來越細(xì)。
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