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本報記者許慧穎發(fā)自北京
一定數(shù)量的內(nèi)地開發(fā)商和投資機構已經(jīng)在探詢將中國內(nèi)地的REITS列入新加坡或者中國香港上市的可能性。本周，在2005年房產(chǎn)信托及有價證券亞太會議(RE-ITS亞太會議)上，來自美邦全球投資集團、ARA資產(chǎn)管理公司以及新加坡星展銀行等投資公司都不同程度的表達了在中國內(nèi)地建立REITS的興趣。
REITS在中國
REITS是英文RealEstateInvestmentTrust/Trusts的縮寫，即房地產(chǎn)信托投資基金。匯合眾多個人和機構資金，然后從已上市或未上市公司手中收購房地產(chǎn)資產(chǎn)包，像股票一樣在主要交易所掛牌上市，根據(jù)法律，REITS只能投資于房地產(chǎn)行業(yè)，而且要求財務制度更加透明，有明確界定的最高負債水平。
首創(chuàng)、萬年花城在去年推出項目伊始曾委托信托公司發(fā)行房地產(chǎn)信托，這與REITS不同，有很大的局限性：只能發(fā)200份。因此同樣是募集資金，REITS對所持物業(yè)的要求高，風險也小些。
目前中國內(nèi)地的房地產(chǎn)市場較亞洲其他地區(qū)而言，其投資方法和手段上對投資者來說顯得較為短缺。而REITS的證券化正成為中國其他地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金的手段和方法。仲量聯(lián)行亞洲區(qū)域總經(jīng)理RichardJohnson強調(diào)說：“亞洲房地產(chǎn)的需求量大，而中國是其中的熱點之一。它的市場日益成熟，REITS是一個有實用價值和極具吸引力的一種投資手段。”
長期以來，內(nèi)地開發(fā)商的資金更多的來自于銀行，內(nèi)地房地產(chǎn)市場依賴于銀行的融資高達90%。很少有開發(fā)商從資本市場上融資，這對一個市場的成熟發(fā)展是不利的。
正如美邦全球投資集團RichardYue所說，很多外部因素會影響到房地產(chǎn)市場的發(fā)展。“如果能夠來進一步的發(fā)展房地產(chǎn)證券化市場，充分發(fā)育資本市場，就可以降低開發(fā)商對銀行貸款的依賴。”
而通過REITS，開發(fā)商可以獲取他們所需要的大量的流動資金，尤其是在政府為了防止經(jīng)濟過熱而對信貸資金的發(fā)放控制緊縮的時候。零星的投資者也有了一個比直接購置房產(chǎn)更多樣化的資金投資渠道。而且被列入市場的REITS也是交易活躍的品種，持有者是很容易在二級市場上買進和賣出，這樣一來它所存在的風險就會在房地產(chǎn)的價格下降時可控制到最小。
發(fā)展受阻
盡管在內(nèi)地有關REITS房產(chǎn)信托立法的討論從去年開始就已展開，但由于房地產(chǎn)的配套法規(guī)和稅收政策等原因而進展緩慢，杳無音信。新《基金法》規(guī)定，證券投資基金可以上市，但對于產(chǎn)業(yè)投資基金而言，由于缺乏配套的法律法規(guī)，上市的流通市場還沒有確定。
今年初聯(lián)華國際信托投資有限公司設計并推出2期“聯(lián)信·寶利”房地產(chǎn)信托。據(jù)說此信托一推出就受到追捧。雖然名義是信托，但“聯(lián)信·寶利”先募集資金再選擇房地產(chǎn)投資項目、分多期連續(xù)發(fā)行，并且這只信托產(chǎn)品首次引進受益人大會制度、中介機構參與管理、按照公募產(chǎn)品要求進行充分的信息披露的信托計劃，增加了透明度，這些都使得“聯(lián)信·寶利”信托更類似于REITS。或者說是借信托之名，行REITS之實。
既然REITS可以降低房地產(chǎn)市場金融風險，為何內(nèi)地遲遲不推出相關配套法規(guī)呢?事實上全國工商聯(lián)推出的廉租房信托基金是對市場的試探，一旦成功，以后可以按照此模式來發(fā)展中高檔住宅的信托基金以至于更多。只是這種試探需要的時間無限期。借用銀監(jiān)會相關工作人員的話講，不能把降低房地產(chǎn)金融市場的風險轉(zhuǎn)嫁到金融體系。
雖然早前政府表示REITS在中國成為投資工具的可能性，但實質(zhì)性的進展仍未見到。北京普華永道的合伙人HenryChan認為：“REITS是有把握的在中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場的融資方法，但是投資者和開發(fā)商必須處理如何使用投入和支出的結構，以適應中國內(nèi)地的稅收政策，利潤的回收和滯留等政策。”
境外的投資者對于中國內(nèi)地市場的期許值，目前希望能夠用中國政府的債券作為基準，4.5%的收益，在這個基礎上加一些風險值2%，再加一個風險報酬率，中間這一段是350~400個基點，目前的中心家是200個基點，中國的溢價部分應該是7%~7.5%。
跨境操作
即便內(nèi)地沒有相關配套政策令開發(fā)商和境外投資者得以順利推出REITS，很多內(nèi)地開發(fā)商正在考慮迂回作戰(zhàn)，轉(zhuǎn)道中國香港特區(qū)或新加坡上市。REITS要求法規(guī)的環(huán)境必須是能夠支持市場的發(fā)展，如果沒有做好準備的話，發(fā)行人就會考慮跨境上市。另外，良好的撤出機制是必要的。
長江實業(yè)旗下公司ARA投資管理公司(以下稱“ARA”)對于跨境REITS的操作成功是一個非常好的啟示。ARA所創(chuàng)建FortuneREITS是第一個跨境的REITS，現(xiàn)在新加坡上市。
其CEOJOHNLim介紹說在建立一個REITS的時候，首先考慮的是資產(chǎn)。必須能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的收入，還要建立很好的資產(chǎn)管理團隊。這是REITS成功的關鍵。
臺灣富邦金融控股股份有限公司由于受到政策上的限制不能利用REITS吸引大陸優(yōu)良物業(yè)，但其首席經(jīng)濟學家丁予嘉表示：“借助資本的力量用不變的投入作出原來好幾倍的業(yè)務量，這就是RE-ITS的力量。”如果政策一放開，富邦會立即進入。目前REITS在亞洲許多地區(qū)都發(fā)展得很充分，但由于新加坡、日本地方小，發(fā)展難以達到一定規(guī)模，因此大多數(shù)的投資集團的眼睛死死地盯上了中國內(nèi)地市場。
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