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金學(xué)偉
從經(jīng)驗(yàn)判斷，住房出租成功率超過(guò)60%，接近70%，將是房市調(diào)整結(jié)束的又一個(gè)臨界點(diǎn)，一個(gè)反映原始居住需求上升的量的臨界點(diǎn)
任何一個(gè)市場(chǎng)，一旦成為眾人矚目的中心，它的處境就比較尷尬。早些年，股市是大
眾寵兒，那時(shí)的證監(jiān)會(huì)常常為指數(shù)的高低犯愁，以至一位負(fù)責(zé)人私下訴苦道：剛剛說(shuō)股市過(guò)熱，好不容易下來(lái)了，又說(shuō)太低迷，要我們搞活，我真弄不明股市的指數(shù)究竟多高才算合適。
這幾年，這種情況輪到了房市。關(guān)于房?jī)r(jià)高低的爭(zhēng)論不絕于耳，眾說(shuō)紛紜，找不到正確答案。即便是宏觀調(diào)控部門(mén)，對(duì)這一問(wèn)題恐怕也心態(tài)復(fù)雜。剛剛說(shuō)要抑止房?jī)r(jià)，忽又聲明不是要房?jī)r(jià)跌，而是要它穩(wěn)。但穩(wěn)定房?jī)r(jià)的聲音還沒(méi)過(guò)去，又傳來(lái)要對(duì)二手房交易強(qiáng)制性征收個(gè)人所得稅，致使買(mǎi)賣(mài)雙方的觀望氣氛更加濃郁。
房市調(diào)整主要在量不在價(jià)
中國(guó)房?jī)r(jià)究竟多高才算合適？有一種流行說(shuō)法是，一套房屋總價(jià)應(yīng)等于家庭年均收入的3~6倍。理由何在？答曰，國(guó)外如此。
如按這一標(biāo)準(zhǔn)，中國(guó)房?jī)r(jià)確是高得驚人。以北京來(lái)說(shuō)，2004年，北京人均可支配收入是人民幣1.56萬(wàn)元，按戶(hù)均3口計(jì)，戶(hù)均年收入為4.68萬(wàn)元。按目前北京的平均房?jī)r(jià)，一套80~90平方米住宅，平均價(jià)格要在45萬(wàn)元左右，相當(dāng)戶(hù)均年收入的9~10倍。而上海房?jī)r(jià)更高達(dá)戶(hù)均年收入的11~12倍。有人預(yù)期，在這次房市調(diào)整中，上海的房?jī)r(jià)要跌50%，北京要跌30%，理論依據(jù)恐怕就在于此。
但這一比較有諸多缺陷。
首先，人均收入統(tǒng)計(jì)是否準(zhǔn)確？我們知道，越是發(fā)展中國(guó)家，越存在嚴(yán)重的灰色經(jīng)濟(jì)。根據(jù)里茲開(kāi)普勒大學(xué)的FriedrichSchneider估計(jì)，全球發(fā)展中國(guó)家的灰色經(jīng)濟(jì)要占到政府統(tǒng)計(jì)GDP的41%。對(duì)灰色經(jīng)濟(jì)，最實(shí)用的估計(jì)法是將現(xiàn)金交易或電力消耗數(shù)據(jù)與政府統(tǒng)計(jì)的經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)出作一比較。如現(xiàn)金或電力使用增長(zhǎng)比經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)出增長(zhǎng)高出許多，這就在表明灰色經(jīng)濟(jì)占整個(gè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出的份額在上升。
2003和2004年，我國(guó)GDP增長(zhǎng)率分別是9.1%和9.5%，而用電量則增長(zhǎng)了15.3%和14.9%，遠(yuǎn)高于經(jīng)濟(jì)增速。即使在這種情況下，用電緊張狀態(tài)卻仍無(wú)緩解跡象。
如果說(shuō)，用電量的過(guò)快增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向重化工業(yè)有關(guān)，那么另一組數(shù)據(jù)更能說(shuō)明地下經(jīng)濟(jì)的廣泛存在。從1991年來(lái)，我國(guó)年均GDP增長(zhǎng)率在9%~10%之間，而貨幣M1的年均增長(zhǎng)率是21.38%，流通中現(xiàn)金年均增長(zhǎng)率為17.09%，為GDP增長(zhǎng)率的2倍！
灰色經(jīng)濟(jì)帶來(lái)灰色收入，這樣的收入很難在正常的統(tǒng)計(jì)渠道中反映出來(lái)。這是以政府統(tǒng)計(jì)的人均年收入為基準(zhǔn)來(lái)衡量房?jī)r(jià)高低的一個(gè)重要缺陷。
其次是不同的土地制度、地稅政策也會(huì)影響房?jī)r(jià)的高低。中國(guó)目前實(shí)行的是土地批租制，住宅一經(jīng)購(gòu)買(mǎi)，就不用再繳納地價(jià)稅或房產(chǎn)稅。在這樣的制度和政策下，房?jī)r(jià)已天然包含了未來(lái)70年的土地使用費(fèi)。如把這筆支出從初始房?jī)r(jià)中拿掉，房?jī)r(jià)大約可下降三分之一。這樣，北京的平均房?jī)r(jià)就可下降到戶(hù)均年收入的6~7倍，上海的房?jī)r(jià)就可下降到戶(hù)均年收入的7~8倍之間。再把灰色收入考慮進(jìn)去，那么中國(guó)的房?jī)r(jià)就不是過(guò)高，而是處在合理價(jià)位的上沿。
因此，對(duì)中國(guó)的房市，筆者歷來(lái)的觀點(diǎn)是：主要問(wèn)題不在房?jī)r(jià)有沒(méi)有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的支撐，而在房地產(chǎn)尤其是住宅業(yè)發(fā)展過(guò)于偏離應(yīng)有的終極目標(biāo)，影響了社會(huì)公正；所謂的房市調(diào)整，也主要不是價(jià)的調(diào)整，而是量的調(diào)整——房子增速超過(guò)原始需求的增長(zhǎng)，以及房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，導(dǎo)致原始需求的大幅萎縮。
價(jià)與量的臨界點(diǎn)
任何一個(gè)市場(chǎng)，原始需求永遠(yuǎn)是最主要的推動(dòng)力。
房市的原始需求由兩類(lèi)購(gòu)房者組成。一類(lèi)是自住者，這是最龐大的主體。一類(lèi)是置業(yè)者。置業(yè)者本質(zhì)上也是投資者，它的主要差別是：一般投資者以“捂房?jī)r(jià)”為主，買(mǎi)了以后等待上漲，類(lèi)似股票市場(chǎng)的“交易者”。而置業(yè)者類(lèi)似股票市場(chǎng)的戰(zhàn)略投資者。雖然投資者很容易向投機(jī)者轉(zhuǎn)化，一旦價(jià)格升得過(guò)高，他也會(huì)獲利了結(jié)，但其原始的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)是長(zhǎng)期持有，出租獲利，哪怕房?jī)r(jià)不漲。因此，置業(yè)者也是房市的原始需求者之一。
這兩類(lèi)原始需求的購(gòu)買(mǎi)點(diǎn)存在一定的差距。自住者只要自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力夠，月供比租金高不了多少就行。有人認(rèn)為，只有當(dāng)租房支出等于月供時(shí)，買(mǎi)房自住才是合算的，這是因?yàn)闆](méi)有考慮到：付20年的房租，房子還是人家的，付20年的月供后，房子卻是自家的。
而對(duì)置業(yè)者來(lái)說(shuō)，一套房子是否具有吸引力，取決于租金收入和社會(huì)平均資本收益之比。以目前來(lái)說(shuō)，我國(guó)10年期國(guó)債票面利率是4.44%，7年期國(guó)債的票面利率大約在3.4%左右。長(zhǎng)期國(guó)債利率是社會(huì)資本平均收益的最好替代物，因此我們不妨以4%作為社會(huì)資本平均收益率。從這個(gè)角度講，只要一套房屋的年租金收入超過(guò)4%，就具備了初步的吸引力。
但僅此不夠，還要考慮由按揭貸款產(chǎn)生的機(jī)會(huì)成本。舉例來(lái)說(shuō)，一套總價(jià)100萬(wàn)元的住房，首付40%，按揭60%，分20年還清。根據(jù)目前的按揭利率，月供約4340元，全年5.2萬(wàn)元。其中首付的40萬(wàn)元，按年均4%的滾動(dòng)收益，20年總機(jī)會(huì)成本約87萬(wàn)元。每年5.2萬(wàn)元的還貸，20年累計(jì)機(jī)會(huì)成本約163萬(wàn)元，兩者相加的機(jī)會(huì)成本約250萬(wàn)元。這等于說(shuō)，以40萬(wàn)元做初始資本金，投資長(zhǎng)期國(guó)債，以后再每年追加5.2萬(wàn)元，20年后，本息相加可達(dá)250萬(wàn)元。
在這種情況下，如果年租金收入仍然是4%，那么包含租金再投資國(guó)債的收益在內(nèi)，20年的累計(jì)收入在125萬(wàn)元左右。如屆時(shí)房?jī)r(jià)沒(méi)漲，和現(xiàn)在一樣，就等于置業(yè)者虧了25萬(wàn)元，這樣的租金房?jī)r(jià)比不足以吸引置業(yè)者的介入。只有當(dāng)年租金收入等于房?jī)r(jià)的5%時(shí)，才是一筆可以扯平的交易，因?yàn)?%的年租金收入，20年內(nèi)租金再轉(zhuǎn)投資國(guó)債的收益可超過(guò)150萬(wàn)元，即使房?jī)r(jià)不漲，其資本收益也已略微超出社會(huì)資本的平均收益。
但考慮到租金需要繳稅，收租需要付出比購(gòu)買(mǎi)國(guó)債更高的勞動(dòng)成本，因此，對(duì)一個(gè)置業(yè)者來(lái)說(shuō)，真正合理的購(gòu)買(mǎi)點(diǎn)應(yīng)該是租金收入等于房?jī)r(jià)的6%。換言之，房?jī)r(jià)相對(duì)月租金收入的比例在200~250倍之間，是一個(gè)臨界點(diǎn)——有人把國(guó)外經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)搬過(guò)來(lái)，認(rèn)為房?jī)r(jià)租金比在100~200倍之間才合理，嚴(yán)格說(shuō)這是不準(zhǔn)確的，因?yàn)榉績(jī)r(jià)租金比只有和房貸利率、社會(huì)平均資本收益聯(lián)系在一起，才能成為衡量房?jī)r(jià)高低的參照物。
筆者查詢(xún)了北京、上海兩地部分有代表性樓盤(pán)的售、租掛牌價(jià)，本著出租價(jià)求低不求高，出售價(jià)求高不求低的保守性原則，發(fā)現(xiàn)目前就網(wǎng)上掛牌交易價(jià)來(lái)說(shuō)，北京每平方米的年出租價(jià)約相當(dāng)于掛牌銷(xiāo)售價(jià)的4.2%，上海為3.7%。雖然掛牌價(jià)只是一種賣(mài)方意向，它在很大程度上反映的是賣(mài)方心理價(jià)位，而非實(shí)際的成交價(jià)，但由于這是在相同樓盤(pán)中的所有掛牌出租價(jià)中選取最低價(jià)格，和所有掛牌銷(xiāo)售價(jià)中選取最高售價(jià)得出的數(shù)據(jù)，因此，它已能在很大程度上反映出當(dāng)前京滬房市的售租價(jià)格之比。按照房?jī)r(jià)月租金比250倍是當(dāng)前我國(guó)置業(yè)的臨界點(diǎn)來(lái)衡量，北京的房?jī)r(jià)虛高幅度約15%，上海房?jī)r(jià)的虛高幅度約23%。以這樣的幅度來(lái)衡量中國(guó)的房?jī)r(jià)，恐怕是比較合理的。
根據(jù)比價(jià)測(cè)算的臨界點(diǎn)，只是建立在經(jīng)濟(jì)理性人角度上的一種推斷，真正能反映原始需求開(kāi)始增長(zhǎng)的是出租率。在七部委文件下達(dá)后，掛牌出租量出現(xiàn)了爆發(fā)性增長(zhǎng)，目前，京滬兩地的掛牌出租成交率約在25%左右，這一狀況足以表明在去年的房地產(chǎn)過(guò)熱中，以“捂房?jī)r(jià)”為主的投資者之多；也表明相對(duì)目前的房?jī)r(jià)，住房的增加速度確實(shí)超出了原始需求的增速。從經(jīng)驗(yàn)判斷，住房出租成功率超過(guò)60%，接近70%，將是房市調(diào)整結(jié)束的又一個(gè)臨界點(diǎn)，一個(gè)反映原始居住需求上升的量的臨界點(diǎn)。
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