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本報記者郝倩發自上海
張玉良與眾多上海大的國有房地產企業一樣，一直都很低調——從來未曾就地產市場或者地產政策發表過看法，在大眾媒體上，也鮮見他的身影和言論。倒是在這個微妙的時候，張玉良的高調讓人多少出乎意料。是因為單純的市場壓力所致，還是因為他是上海最大的國有地產企業代表，讓人不免多出幾番思量
在現今的房地產形勢下，沒有什么能比獲得大額度資金支持更能顯露企業實力的事了。這就是為什么在上海綠地集團獲得中國農業銀行30億元授信額度前夜，張玉良就急于將這條信息對媒體公開的原因。
作為綠地的總裁，他完全有理由相信這筆款項表明了銀行對綠地的支持態度。這場及時雨無疑成了張玉良逆市擴張的有力支撐。
日前，張玉良接受了《第一財經日報》的專訪，對于現在上海和全國的房地產走勢，以及綠地集團的下一步策略，他表明了自己的觀點。
綠地樓盤沒有調價
“估計整個市場會在9月份結束觀望，如果對于市場有一個正確的影響，可能11月份市場成交量就會有所復蘇，即使差一點這種市場復蘇也會在年底出現。”張玉良以預言家的姿態判斷未來數月的市場走勢。
目前，上海企業已經開始異口同聲，之前是不愿意承認企業的銷售量下滑，但是現在包括大華、萬科等企業也對外宣稱銷售量有所影響。無論市場形勢有多么嚴峻，張玉良認為綠地集團的情況“依然要比兄弟企業略好一些”，即使是這樣，張玉良依然無法避及這場市場“寒流”。
綠地上海的崴廉公寓項目去年最高售價達到8800元/平方米，去年平均價8000元/平方米。新一期的崴廉公寓即將開盤，在6月份的房展會上，售房人員表示大約均價會在9000元/平方米左右。對此，張玉良明確表示：“今年不會高于去年的最高價，大約售價在8500~8600元/平方米左右�！�
“但是綠地的樓盤都沒有調價�！睆堄窳紡娬{說。他同時坦言，該項目的預計價位已經維持在去年三季度左右的水平。顯然，張玉良已經抓住了開盤之前獲取調價的先機。
“上海市場受到的影響嚴重一些，政府的調控非常嚴格�！备鶕䦶堄窳嫉墓烙嫞绻麖�3月下旬算起，上海真正一手房的成交量減少了50%到60%以上，外地市場減少40%左右。如果從價格上進行分析，上海的高價位住房受到的影響最大，明的暗的都降下來了。5月份商品房成交面積比4月份下降56%。剔除配套商品房因素，一手房市場成交量實際下降64%，成交價則下跌5%。二手房成交量下降近80%，成交價下跌近25%。同時，二手房交易量趨減，平均價格回落。6月1日以來二手房平均日成交690套，價格比5月份下降3.2%。其中，高單價二手房更是跌幅明顯，平均單價下降21%。張玉良在6月23日發布的一份《當前房地產宏觀政策的認識和建議》中給出上述數據。
“投資規模過大，要降下來；銷售規模要有所下降；高價位、炒作居多的房源要有所下降；住房結構要進行相應調整，高價位的房源比例要下降，相對中低價房、資助居多的房源比例應該有所上升�！睆堄窳紡拈_發商的角度總結出宏觀調控之后市場可能達到的理想狀態：“樓市基本穩定，銷售量會復蘇，均價也應該是有所下降。高價位的房子下跌會比較明顯；中價位房子微跌；外環外的房子比例應該不斷上升，包括農民的動遷房�！�
對于理想狀態可能出現的時間，張玉良也有所判斷：上海市場的復蘇大約出現在11月份；至于外省份，會在2~3個月之內結束觀望，從而進入正常的消費狀態。
“但是這種‘復蘇’應該是一種正常的復蘇，而絕對不可能像以前那樣出現價格哄高、市場哄搶的狀態�！睆堄窳家廊患恿俗⑨�。
張玉良與眾多上海大的國有房地產企業一樣，一直都很低調——從來未曾就地產市場或者地產政策發表過看法，在大眾媒體上，也鮮見他的身影和言論。倒是在這個微妙的時候，張玉良的高調讓人多少出乎意料。是因為單純的市場壓力所致，還是因為他是上海最大的國有地產企業代表，讓人不免多出幾番思量。
二、三線城市廣伸觸角
7月8日，在杭州由中國農業銀行主辦的“長三角《銀企合作協議》簽約儀式”上，張玉良與中國農業銀行總行張健總經理正式簽署了雙方合作協議，由農行為綠地集團提供總額為人民幣30億元的意向性信用額度。
綠地集團總會計師江林根向與會的農行總行和長三角地區16家省(市)分行代表進行了項目推介和公司介紹，對昆山、南京、常熟、無錫、徐州等長三角地區的重點項目作了介紹，與會銀行代表對集團的項目表示了極大的興趣，并表達了與綠地集團進一步合作的意向。
“這將為綠地集團在全國范圍尤其是長三角地區的項目發展提供資金上的有力支持�！睆堄窳颊f。
綠地正在加緊擴張：從順馳手中取得無錫740畝地；動用5.79億元在徐州城區取得1000畝地。此外，綠地最新的項目就是金山的一個100萬平方米的配套商品房項目。最近的三個住宅項目中有兩個都在上海以外。
“綠地迄今為止沒有一塊地是拿出去賣的。”張玉良說。本月16日，武漢市將再次來滬推介土地項目；同時南通也對綠地拋繡球。
“在這些外省市，對于房地產的熱情依然像去年四季度一樣，所以綠地看好全國的剛性需求。為了更加國際化，將進一步向全國發展，尤其要向二、三線城市發展。要將全國市場份額大幅提升�！睆堄窳既缡窃u價。和年初更加傾向于省會城市相比較，張玉良顯然想將觸角伸得更遠。
新思路
“現在這個市場形勢我認為已經非常嚴峻了。市場中長期的調整至少還要3~5年，房地產業的開發理念將會出現比較大的調整。但是炒房、投資肯定不會有，房地產的產業整合度也會發生變化。”這一系列的市場形勢令張玉良不得不拓展企業下一步的發展思路。
最近，張玉良開始同時抓商業地產和住宅地產。為了推廣其“節能省地住宅”新思路，他還在幾個城市間奔波游說。
“此次宏觀調控對住宅銷售的影響比較大，相對來說商場、酒店以及辦公這些地產項目受到的影響較小�！辫b于這個原因，綠地的兩個商業項目正在籌劃，已經快進入實質性的操作階段。然而，在宏觀調控之前，張玉良從未透露過將對商業地產有所動作。當他對外宣稱了兩個較大的商業地產項目即將實施時，業界感到大為意外。
據張玉良透露，在今年第四季度，綠地將與頂級家具制造商進行合作，開工一個60萬平方米的商業地產項目。目前，對于土地依然還在物色選擇中，一個選擇是嘉定的現代服務業園區，另一個在安亭。這個國際家具展示中心的項目需要900多畝土地，如今落戶何方還沒有一個明確的說法。
與此同時，另一個商業地產項目已經拍板，并即將于8月初開工。這個總投資20多億元、9萬平方米的商業地產項目地處上海梅隴，包括寫字樓、酒店、辦公以及商住兩用。此項目將由綠地獨資，之后再引進投資者。
“該項目建成后，綠地將長期持有物業�！睆堄窳济鞔_表示。
繼而是在各地對“節能省地”進行游說�！澳壳�，房地產行業占據全國整個能源消耗的20%以上。如果不強調節能省地的概念，那么整個產業將很難維持。”
“同樣的容積率，設計合理后就可以有更多使用面積，樓板價可能由1000元下降到900元，得房率大大提高；同樣是三房，但是設計上改善之后，功能可以更加人性化，增加使用空間。同時，建筑質量提高，利用好的建材，提高建筑標準，延長住宅使用壽命之后每年的使用價格就可以降低；在水電氣的節能方面，如果開發商前期設計處理得好，使用成本同時也會得到降低�！睆堄窳紝Ρ緢笥浾呓忉屨f。
目前，綠地所有的小區建設正在標準化進程中。張玉良開始緊張籌備節能省地的示范區。這其中包括徐州將要啟動的地產項目，同時還有浦東正在談判中的50萬平方米的海港新城項目。如果談判成功，海港新城項目將成為綠地集團在上海的節能省地示范區。
“同樣的產品，節能省地了之后肯定好賣。在市場低迷的情況下，練好內功是企業轉型的其中一個方向�！睆堄窳继寡浴�
人物檔案
張玉良，1956年出生于上海郊區。高中畢業之后，有過回家務農的經歷，回鄉兩年，張玉良就做了村支部書記，當時他只有25歲。張玉良運氣不錯，兩年之后，正趕上鄉鎮搞改革，提倡干部要年輕化、知識化，于是張玉良憑著在當地已經算不錯的高中學歷，被提拔到鄉黨委當組織委員、黨委委員，成了鄉領導班子的成員之一。其后，領導又派他到上海農學院干部專修讀經濟管理。張玉良由此開始了城市生活，兩年書讀完，張玉良被上海市政府的農委看中，告別了鄉間田野，成了市政府的機關干部。這一呆就是8年，張玉良在這8年中成熟長大，不僅對整個政府工作運行方式了然于胸，而且建立了各個方面的關系。這對他以后下海幫助很大。之后，2000萬元的投資和一張任命書，張玉良實現了從上海市農委住宅辦副主任到“上海綠地開發總公司”一把手的轉變。上海綠地集團的前身由此而生。
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