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本報記者田愛麗發自廣州
北京路步行街中僅購物中心的商鋪總供應量就接近35萬平方米危機同時潛伏其中。長期關注廣東商業發展的華南商業網總編輯、廣東省連鎖協會會長助理黃華軍表示，北京路已經失去了自己的特色，逐步走向平民化、大眾化。整個商圈商鋪的供應量過大，資源配置不合理，結構出現失衡，高成本的投入往往使經營者很難達到銷售預期
與北京王府井、上海南京路齊名的廣州北京路商業步行街近來動作頻繁。兩家購物中心先后踩進商圈，前者是由香港富豪林百欣旗下麗新集團投資打造的五月花購物廣場，后者是廣州本地商業地產高手海印集團操盤的“潮樓”。與此同時，亞洲最大美食城的名盛廣場正處在緊鑼密鼓的施工階段，預計年底出爐。如果加上已經開業的廣百廣場、光明廣場、中旅商業城，未來將有六座購物中心扎堆北京路商圈。對于步行街而言，這種布局比較罕見。
北京路核變
最初的北京路步行街長不過300米，自發形成。其中最耀眼的商家應該算是廣州商業元老——廣百百貨、新大新百貨與永漢電影院。此后，北京路在政府的規劃下不斷“南拓、北延、西連”，向南拓展到沿江路天字碼頭，總長度翻番，同時毗鄰北京路的“三縱五橫”商業街區也被納入到商圈范疇，北京路的規模像核裂變一樣擴大2至3倍。
實際規模還不止于此。記者從廣州市地鐵公司獲悉，地鐵公園前站至北京路之間正計劃建造地下商業步行街。該地塊用地面積約1.7萬平方米，總建筑面積約3萬平方米，政府有關部門已批準地下三層做商業開發。其中地下商場面積20047平方米，地下車庫面積7604平方米。
在這么龐大的商業格局當中，目前據初步統計，北京路已經開業或計劃竣工開業的購物中心有六個。其中，五月花廣場規劃總建筑面積近5萬平方米，光明廣場約6萬平方米，名盛廣場則近7萬平方米，加上中旅商業城、潮樓、廣百廣場等等，北京路步行街中僅購物中心的商鋪總供應量就接近35萬平方米。
廣州城市發展的重點是南拓、東進，圍繞這一發展趨勢，東部天河區與珠江以南的番禺區正在形成強大的商圈效應。為應對競爭，傳統商業中心北京路也不斷變化。據廣州越秀區經貿局有關人士透露，越秀區政府鼓勵北京路以大型商廈為龍頭，豐富北京路的商業配套，使北京路提升到國際商業步行街的地位。在這樣的政策引導下，光明廣場、名盛廣場、五月花廣場等新商廈，將對北京路商圈的發展起到一定的推動作用。北京路地段不錯，在國內知名度較高，眾多投資者入市有望提高商圈競爭力。
潛在危機
利益的驅動也讓開發商趨之若鶩。記者調查發現，廣州平均商業用地地價不超過3000元/平方米，但產值卻相當驚人。北京路商鋪眼下平均每月的租金在2000~5000元/平方米之間。名盛廣場一家建筑面積9平方米、實用面積為5平方米的商鋪，每月的租金高達5萬元，另外該鋪還有5萬元的頂手費。到目前為止，北京路商鋪的售價已經在2.7萬元到4萬元/平方米左右。
“北京路日常客流量在30萬左右，節假日最高客流可達到每天70萬人次，對于商家而言，人流就是錢流。”光明廣場的一位商鋪銷售人員如此表示。
但危機同時潛伏其中。長期關注廣東商業發展的華南商業網總編輯、廣東省連鎖協會會長助理黃華軍表示，北京路已經失去了自己的特色，逐步走向平民化、大眾化。整個商圈商鋪的供應量過大，資源配置不合理，結構出現失衡，高成本的投入往往使經營者很難達到銷售預期。據他所知，北京路商圈的換手率相當高，有些商家設點純粹出于形象宣傳考慮。
“發展商很多，使得北京路對整體的發展缺乏宏觀規劃、調控的能力。”一位不愿透露姓名的北京路商戶表示，北京路沿途許多商鋪都屬于個人所有，店鋪組合由市場自發調節。但隨著購物中心、地下商業步行街的出爐，小業主、幾大地產商以及地鐵公司都將成為利益主體，各家對商戶的爭奪將更激烈，協調性更少。除此之外，新入市的幾家購物中心自身也存在很大缺陷，比如名盛廣場、光明廣場、中旅商業城主要是由地產商開發運作，為短期套現實現資金周轉，有的已經出售部分商鋪，這都有可能為遠期經營埋下隱患。
并區的機會
不過，今年5月，廣州城市行政區域調整，東山區與越秀區合并后也為北京路帶來了極大利好。
據廣州北京路步行街管理委員會的有關人士透露，北京路處于越秀區與東山區的交界處，此前，北京路西邊商鋪在行政區域上歸越秀區管轄，東邊的商鋪在行政區域上歸東山區管轄。但在實際操作中，東邊的許多商鋪在越秀區領取了營業執照，“比如，北京路屬于越秀區，但與北京路交界、垂直的路段卻屬于東山區。”由于行政管轄主體比較特殊，北京路有些地段是兩個區都管，而有些地方，比如珠江市場則是大家都不管的真空地帶。這使商家在進行促銷推廣活動時面臨很多問題。
合并新區無疑對兩個區的經濟能量的釋放都有好處。現在，整個北京路商圈的管理都由北京路步行街管委會操作，該管委會隸屬于廣州市越秀區經貿委管理。原越秀區和東山區有關負責人稱，之前由于受到地域的限制，原越秀區和東山區的經濟發展都受到制約，合并后，北京路商圈的規劃將會重新調整，這樣就能以北京路為中心輻射東西兩地，更有利于北京路商圈的建設。
據悉，并區的同時，北京路大佛寺廣場的改建工程已提上日程。大佛寺廣場是北京路規劃的所有文化廣場中最大的一個，改造后將使北京路歷史文化同商業結合的特色更加突出，公園前站的地鐵通道還將直接和大佛寺廣場連通，到時游客就可通過通道直達廣場游覽，這在一定條件下緩解北京路交通的壓力。同時距離大佛寺廣場最近的光明廣場、名盛廣場，也將變成地鐵口岸的物業。
重新定位
“北京路只見星星，沒有太陽，整個商圈缺乏領袖商家。”從廣州某大商企下海，又從事多年商業地產咨詢工作的張廣忠表示，北京路眼下最大的問題是商業亮點乏善可陳，商家同質化嚴重。
“北京路主要以家庭式購物、集團購買以及國外、珠三角四鄉周圍的游客為主要購買力。針對受眾，北京路要考慮如何體現自己的差異性，從而與其他商圈進行競爭。”張廣忠表示，作為老城區商業街，政府有關部門既要重視建設，又要考慮把廣州傳統的東西挖掘出來發展，保護傳統商脈。同時利用節慶活動造勢。廣州美食博覽中心落戶名盛廣場，這是廣州市政府創建“中國最佳餐飲旅游城市”的重點項目，可以繼續把它發揚光大，通過活動將北京路的餐飲、休閑、娛樂兼收并蓄。
海印集團董事長邵建明也有相同思路。他認為，北京路整個商業布局零亂。他認為，廣州未來的消費模式會越來越接近香港，可以說是一種必然的趨勢——逛街、吃飯、看電影然后才是購物，購物已經不是人們閑時出行的最初目的,而是在休閑中購物。邵建明表示，海印集團在接手潮樓項目時就明確提出了自己的獨特定位：不單要滿足每天4萬~8萬來北京路購物市民的消費需求，還要做好步行街生意人的生意，挖掘出這部分潛在的消費。
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