招商地產的加減法

　　見習記者 徐廣蓉 深圳報道

　　“2005年，我們在全國的總投入已達到55個億，8大城市，18個項目同時啟動。”

　　深圳五洲賓館梧桐會議室，剛開完2005年新產品推介會的深圳招商房地產有限公司(簡稱“招商地產”)總經理林少斌對本報記者感嘆萬千。

　　“如果在幾個一線城市保持前3位，那么這個開發商在全國的影響力將具有很強的競爭力。”這是林少斌對于招商地產未來的目標規劃。

　　成長

　　作為全國最早的地產企業之一，招商地產見證了中國地產的沉沉浮浮。

　　1984年4月，招商地產成立。20多人，幾間簡陋的辦公室，就是公司的全部。

　　那時，正逢深圳住房制度改革，林少斌得以見證了那個驚心動魄的時代。

　　“房改帶來的沖擊是巨大的，當時我住在水灣C區，房租才8元，搬到花果山37棟單身宿舍工程師樓后，房價升到47元，翻了近6倍。這些在居民中引起很大震動。”

　　過程雖然艱難，房改工作還是堅持下來了，招商地產成為全國第一家推行住房制度改革的地產公司。而蛇口工業區也因此成為了招商地產發展的歷史見證。

　　林少斌對這段歷史，有很深的感悟，“企業成片拿地開發的蛇口模式，復制到全國可能性很小，但對于我們的真正意義是，在這個過程中，我們開發了多種產品，積累了豐富經驗，形成了良好的企業理念，這正是向外邁進的基礎。”

　　1992年，“汪辜會談”達成了“一個國家各自表述”的良好氣氛。就像當年在蛇口“畫一個圈”是為了吸引香港大量的資本以及豐富的制造企業一樣，招商局瞄準了臺灣投資興建漳州開發區，再次收獲頗豐。這時候，招商地產已經是“按照市場化的方式來取得土地”了。

　　20年的成長和跋涉歷練著這支隊伍。

　　當年的小公司，如今已經發展成為擁有總資產約84億元的上市公司。在全國超過10個城市開發了40多個項目。公司開發和建設了整個蛇口社區10.8平方公里的土地，并在北京、上海、廣州、深圳、南京、香港、澳門等多個大中城市投資開發大型房地產項目，累計開發總面積超過600萬平方米。

　　“加減”法

　　20年，對招商地產而言，只是走過了“一個臺階”。

　　因為體系龐雜，核心業務不夠明顯，影響了招商地產大股東招商局集團的長遠發展和競爭力的提升。

　　2000年，集團作出了一個在日后證明是非常正確的發展計劃：在未來三五年內，集團應該重點建設核心產業，逐步退出未來發展潛力小、競爭力不強的非核心產業。董事長秦曉說，這叫“有所為，有所不為”。

　　招商局集團開始了房地產主營業務專業化和強勢化的戰略“加減法”：

　　“加法”是指，先增持招商地產的股權到95%，之后不斷增加在各核心城市的土地儲備，尋機購入與房地產相關的優質核心資產。

　　“減法”則是在大股東的支持下招商地產先在2001年底剝離港口業務，2004年又出售持有的招商石化75%股權，將招商石化10%和65%的股權分別轉讓給蛇口工業區和招商局物流集團有限公司，所獲資金4.61億元全部用于房地產開發經營項目。同時，公告了買入土地的關聯交易，由控股子公司招商地產出資2.92億元，買入蛇口工業區面積為約27萬平方米的土地使用權，用地價格每平方米1851元。

　　2004年，招商局集團將股票代碼“000024”的招商局A正式更名為“招商地產”，“這是為了適應招商地產謀局全國，增強房地產主營業務競爭力的需要。”林少斌說。

　　“大股東的支持非常大。”招商地產副總楊百千說，“首先是土地，大股東的土地開發都交給我們做，我們擁有優先開發權，可以選擇什么時候，以什么價格從大股東手里取得土地開發。”這些土地主要分布情況是，蛇口10.8平方公里，漳州開發區40多平方公里，前海2平方公里，以及今年收購的南油集團土地。

　　資金方面，招商局集團更是提供擔保，為招商地產提高融資能力和拓寬融資渠道。

　　全國出擊

　　在招商局集團的支持下，招商地產2000年走出蛇口，2002年開始拉開了全國擴張的序幕。

　　高調走出蛇口的第一步，是深圳高新園南區的項目“陽光代·海濱城”。林少斌對這個項目頗為滿意，“2000年走出蛇口時候，我們在高新園南區拿了兩塊地，都是暗標，一塊是2370元／平方米樓面地價，另一塊1900元／平方米樓面地價，平均2100多元，當時大家認為高得不可思議。投入5個多億，公司也感覺壓力很大。”

　　事實證明這第一步走得相當成功，項目原來預計利潤8000萬，最后漲到了3個億。

　　走出蛇口，招商地產全國拓展的動作越來越明顯。

　　2003年7月，招商地產完成了受讓漳州招商銀行房地產有限公司50%的股權，獲得了漳州開發區的開發權。2003年9月開始，招商地產分別在上海、深圳、北京、廣州、蘇州、重慶、天津等城市大肆買地。

　　有證券分析師指出，目前招商地產實際土地儲備有900萬平方米建筑面積，能滿足今后5年以上快速增長的需要。

　　在2005年公司股東大會上，林少斌表示，2005年將是公司發展歷程中極為關鍵的一年，即集中開發的“執行年”。

　　對于目前全國布點的情況，林少斌顯得很輕松。“不要苛求，對外地的項目要更謹慎。”他強調，“大本營始終是份額最大的，2004年我們在深圳的銷售額最大，希望以后在深圳地區一直保持在前三名以內。”

　　目前招商地產項目全國同時啟動，總投入55個億，資金缺口還有30個億。林少斌透露，銀行授信額度已經有七八十個億，同時公司也在考慮其他融資渠道，目前招商地產申請的16.5億可轉債項目已經在發審委獲得通過，也有不少地產信托基金向這支績優股伸出“橄欖枝”。

　　楊百千說，“我們的融資渠道是通暢的。”