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□新華社記者 徐壽松
聯(lián)手造勢(shì)集體“捂盤”死守高價(jià)
聯(lián)手造勢(shì)、集體捂盤、高開死守……一幅幅樓市博弈圖景不期然地呈現(xiàn)在人們面前。盡管3月26日國(guó)務(wù)院調(diào)控樓市的“國(guó)八條”出臺(tái)已逾百日，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易凋零至冰點(diǎn)，開
發(fā)商們?nèi)栽诹νμ摳叻績(jī)r(jià)，博弈未來市場(chǎng)。
樓市博弈之怪狀
博弈之一：聯(lián)手造勢(shì)。
“圈內(nèi)”人士透露，5月中旬的一天，上海的大開發(fā)商們聚了一次。名義上是形勢(shì)分析會(huì)，事實(shí)上最終達(dá)成的“共識(shí)”是不降價(jià)，“都要挺著，圈子里就這么定了”。
6月初，在上海佘山腳下，開發(fā)豪宅的一些企業(yè)再開碰頭會(huì)，“統(tǒng)一認(rèn)識(shí)”：只要挺過3個(gè)月，市場(chǎng)就會(huì)回暖，樓價(jià)一定要堅(jiān)持在原來的價(jià)格上。
6月底，在中國(guó)發(fā)展研究院舉辦的房地產(chǎn)形勢(shì)研討會(huì)上，上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)一負(fù)責(zé)人大談“現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控已見成效”，“我們的盤底，從3、4、5月來看，已經(jīng)出現(xiàn)了供略大于求的情況，所以目前房?jī)r(jià)不具備回探、回彈和大跌的可能，回漲是將會(huì)出現(xiàn)的正常趨勢(shì)，也是眾望所歸的房市”。
7月初，上海某地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)在接受媒體采訪時(shí)，先是強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控政策“目的已經(jīng)達(dá)成”，接著矛頭直指中央的房地產(chǎn)調(diào)控政策“造成了消費(fèi)恐慌、
自用市場(chǎng)嚴(yán)重傷及，政策的效用開始受偏移、受擴(kuò)大”。這名地產(chǎn)商聲稱，是政策導(dǎo)致“消費(fèi)預(yù)期被完全扭轉(zhuǎn)”，使“消費(fèi)進(jìn)入抑制階段”。
種種跡象表明，在商品住房一級(jí)市場(chǎng)，大部分開發(fā)商并未真正“收手”。面對(duì)系列樓市調(diào)控，他們?cè)诙虝撼聊螅砻嫔祥_始附和，大談?wù){(diào)控的目的已經(jīng)達(dá)到；暗地里卻在力挺房?jī)r(jià)，認(rèn)為熬過3到6個(gè)月后，就會(huì)“昨日重現(xiàn)”———房?jī)r(jià)將迎來如去年第四季度一樣的強(qiáng)烈反彈。
博弈之二：集體“捂盤”。
開發(fā)商們博弈樓市、力挺房?jī)r(jià)的另一方式是集體“捂盤”，推遲銷售。按常規(guī)，5、6月份是樓市銷售旺季，而今年調(diào)控政策出臺(tái)后，長(zhǎng)三角等樓市敏感地區(qū)，許多具備銷售條件的樓盤紛紛延遲開盤，一拖再拖。
上海、南京、杭州5月以來新盤推出的節(jié)奏明顯放緩，部分準(zhǔn)備近期上市的樓盤多次推遲開盤時(shí)間。開發(fā)商們聲稱只要能堅(jiān)決“捂住”，最快到9、10月份行情就可能恢復(fù)；最多挺過第四季度，樓市就會(huì)進(jìn)入下一個(gè)“蜜月期”。
更有甚者，一部分開發(fā)商還掛高房?jī)r(jià)，阻嚇購房者。在他們看來，反正賣不出去，還不如高掛房?jī)r(jià)試探市場(chǎng)。上海靜安區(qū)的“協(xié)和城麗豪酒店公寓”在網(wǎng)上竟將銷售單價(jià)高掛至4萬元／平方米，整個(gè)6月份，其可售房源套數(shù)一套未少，說明沒有成交。在杭州，一些極度“自信”的開發(fā)商也逆市而動(dòng)，提價(jià)開盤。當(dāng)然，這些樓盤的月銷售記錄大多是“零”。
博弈之三：死守高價(jià)。
千方百計(jì)地對(duì)高房?jī)r(jià)進(jìn)行捍衛(wèi)乃至死守，是開發(fā)商博弈樓市的起點(diǎn)也是終點(diǎn)：漲價(jià)就像“坐火箭”，降價(jià)卻像“擠牙膏”。
記者了解到，即便是面對(duì)連月的“零成交”，大開發(fā)商也不輕言降價(jià)。就是有一些中小開發(fā)商迫于生計(jì)，要調(diào)價(jià)也是采取小幅迂回戰(zhàn)術(shù)，一百元一百元地下調(diào)。新盤打折最多不過每平方米千元，少的也就百十來元。優(yōu)惠后的房?jī)r(jià)依舊遠(yuǎn)高于去年10月新一輪瘋漲之前的價(jià)格。
位于上海閘北區(qū)的“公園城市”是一個(gè)分批銷售的項(xiàng)目，去年10月，一期開盤合同均價(jià)為7817元／平方米，而今年3月推出的第三批房源均價(jià)已升至11003元／平方米。盡管5、6兩月連續(xù)“零成交”，其第四批房源合同均價(jià)還是高達(dá)10386元／平方米，只是比上一批象征性地降了點(diǎn)；而第五批房源的合同價(jià)也只是微微下調(diào)，還是高達(dá)10174元／平方米。
開發(fā)商何以堅(jiān)挺？
在短短20年里，靠汲取地產(chǎn)、房產(chǎn)之暴利，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)以超乎常規(guī)的速度，催生了一個(gè)龐大的巨富群體。福布斯中國(guó)內(nèi)地富豪榜中，主業(yè)從事房地產(chǎn)的富豪逐年上升，2000年是25人，2003年增加到35人，2004年升至45人。有人按平均20%的利潤(rùn)率計(jì)算，北京房地產(chǎn)業(yè)去年一年的利潤(rùn)高達(dá)249.8億元，不到兩天就要催生一個(gè)億萬富翁。作為一個(gè)利益群體，而今的開發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力已非常龐大。
記者在采訪中了解到，對(duì)于樓市調(diào)控，大開發(fā)商應(yīng)對(duì)裕如。上海某地產(chǎn)企業(yè)的前經(jīng)理人私下透露，他們的項(xiàng)目利潤(rùn)一般在100%到300%之間，“就是3年里一個(gè)項(xiàng)目都不做，也能撐下去，完全可以等來下一個(gè)周期。”正是出于對(duì)自身力量的自信，開發(fā)商群體面對(duì)“零成交”，仍傲然拒絕放棄虛高房?jī)r(jià)體系。
其二，開發(fā)商群體的勢(shì)力，還在于其盤根錯(cuò)節(jié)的“關(guān)系”，以及運(yùn)用甚至掌控各種資源的強(qiáng)大能力。一位業(yè)內(nèi)人士反映，在轉(zhuǎn)型期的中國(guó)，房地產(chǎn)是個(gè)“水太深”“太渾”的行業(yè)。不必說在一二線城市，就是在一個(gè)縣城，幾乎沒有一家房地產(chǎn)開發(fā)商沒有“背景”，這已是一個(gè)公開的秘密。
中央黨校社會(huì)學(xué)教研室教授吳忠民曾呼吁，“警惕精英群體的利益結(jié)盟”，“在中國(guó)現(xiàn)階段，精英群體的利益聯(lián)盟已經(jīng)成為一個(gè)十分現(xiàn)實(shí)的問題”。這種傾向，在房地產(chǎn)領(lǐng)域更為明顯。一些土地批租中，人們總是能發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)精英和權(quán)力精英群體中的一些成員之間利益聯(lián)盟的影子。
其三，房地產(chǎn)畢竟是一個(gè)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)性極強(qiáng)的行業(yè)，又是地方政府的重要財(cái)源，地方政府普遍不愿接受房地產(chǎn)不景氣的事實(shí)，擔(dān)心樓市盤整時(shí)間過長(zhǎng)。開發(fā)商們正是利用———甚或是“挾持”了地方政府的此番心理，不停地給政府部門“吹風(fēng)”：調(diào)控的目的已經(jīng)達(dá)到，政府該“鳴金收兵”了。
樓市“死結(jié)”誰來開解？
事實(shí)上，成交量極度萎縮、市場(chǎng)持續(xù)低迷的樓市“死結(jié)”依舊，幾個(gè)月來始終未曾開解。病因何在？
“只有賣不動(dòng)的價(jià)格，沒有賣不動(dòng)的商品。”復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授尹伯成直言，這句經(jīng)濟(jì)學(xué)經(jīng)典名言，正是當(dāng)前樓市的真實(shí)寫照。在真實(shí)的消費(fèi)需求面前，購買者必然考慮價(jià)格。當(dāng)過高的房?jī)r(jià)與實(shí)際購買力之間的鴻溝擴(kuò)大到難以用預(yù)期來填平時(shí)，縮手是買房人惟一理性的選擇。只要開發(fā)商堅(jiān)持虛高房?jī)r(jià)不肯降，其要價(jià)與購樓者愿意并且能夠承受的價(jià)格碰不到一起，“博弈均衡”實(shí)現(xiàn)不了，樓市成交量萎縮的狀況就不可能改觀。
業(yè)界普遍認(rèn)為，在上海、杭州等樓市過熱、房?jī)r(jià)過高地區(qū)，房?jī)r(jià)回調(diào)30%左右，不僅必須而且可行。
方方地產(chǎn)工作室分析師認(rèn)為，當(dāng)前樓市冷清“關(guān)鍵是房?jī)r(jià)有沒有調(diào)整到位”，“擠牙膏”式的小幅折扣根本打動(dòng)不了消費(fèi)者。
尹伯成教授認(rèn)為，如果上海房?jī)r(jià)總體下調(diào)30%，可以預(yù)期成交量會(huì)上升到供求基本平衡的狀態(tài)。
連上海綠地集團(tuán)的負(fù)責(zé)人也認(rèn)為，只有當(dāng)一手房?jī)r(jià)同目前市場(chǎng)能夠接受的二手成交價(jià)基本持平后，即一手房?jī)r(jià)跌幅達(dá)25%左右后，才能恢復(fù)預(yù)期成交量。
其實(shí)，房?jī)r(jià)究竟會(huì)回調(diào)多少，具體數(shù)據(jù)最終將取決于市場(chǎng)，各種預(yù)測(cè)都只是某種意愿的表達(dá)。可肯定的是，人氣改變市場(chǎng)，消費(fèi)決定人氣。上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)一位副會(huì)長(zhǎng)說，眼下，開發(fā)商最擔(dān)心市場(chǎng)觀望時(shí)間過長(zhǎng)———而這，正是他們的“心結(jié)”。
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