兩天催生一個(gè)億萬(wàn)富翁 百日調(diào)控下的樓市博弈圖

　　新華網(wǎng)上海7月12日電 題：攤開(kāi)百日調(diào)控下的樓市博弈圖

　　新華社“新華視點(diǎn)”記者 徐壽松

　　聯(lián)手造勢(shì)、集體捂盤(pán)、高開(kāi)死守……一幅幅樓市博弈圖景不期然地呈現(xiàn)在人們面前。盡管3月26日國(guó)務(wù)院調(diào)控樓市的“國(guó)八條”出臺(tái)已逾百日，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易凋零至冰點(diǎn)，開(kāi)發(fā)

商們?nèi)栽诹νμ摳叻績(jī)r(jià)，博弈未來(lái)市場(chǎng)。

　　樓市博弈之怪狀

　　博弈之一：聯(lián)手造勢(shì)。

　　“圈內(nèi)”人士透露，5月中旬的一天，上海的大開(kāi)發(fā)商們聚了一次。名義上是形勢(shì)分析會(huì)，事實(shí)上最終達(dá)成的“共識(shí)”是不降價(jià)，“都要挺著，圈子里就這么定了”。

　　6月初，在上海佘山腳下，開(kāi)發(fā)豪宅的一些企業(yè)再開(kāi)碰頭會(huì)，“統(tǒng)一認(rèn)識(shí)”：只要挺過(guò)3個(gè)月，市場(chǎng)就會(huì)回暖，樓價(jià)一定要堅(jiān)持在原來(lái)的價(jià)格上。

　　6月底，在中國(guó)發(fā)展研究院舉辦的房地產(chǎn)形勢(shì)研討會(huì)上，上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)一負(fù)責(zé)人大談“現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控已見(jiàn)成效”，“我們的盤(pán)底，從三、四、五月來(lái)看，已經(jīng)出現(xiàn)了供略大于求的情況，所以目前房?jī)r(jià)不具備回探、回彈和大跌的可能，回漲是將會(huì)出現(xiàn)的正常趨勢(shì)，也是眾望所歸的房市”。

　　7月初，上海某地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)在接受媒體采訪時(shí)，先是強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控政策“目的已經(jīng)達(dá)成”，接著矛頭直指中央的房地產(chǎn)調(diào)控政策“造成了消費(fèi)恐慌、自用市場(chǎng)嚴(yán)重傷及，政策的效用開(kāi)始受偏移、受擴(kuò)大”。這名地產(chǎn)商聲稱(chēng)，是政策導(dǎo)致“消費(fèi)預(yù)期被完全扭轉(zhuǎn)”，使“消費(fèi)進(jìn)入抑制階段”。

　　種種跡象表明，在商品住房一級(jí)市場(chǎng)，大部分開(kāi)發(fā)商并未真正“收手”。面對(duì)系列樓市調(diào)控，他們?cè)诙虝旱某聊�后，表面上開(kāi)始附和，大談?wù){(diào)控的目的已經(jīng)達(dá)到；暗地里卻在力挺房?jī)r(jià)，認(rèn)為熬過(guò)3到6個(gè)月后，就會(huì)“昨日重現(xiàn)”——房?jī)r(jià)將迎來(lái)如去年第四季度一樣的強(qiáng)烈反彈。

　　博弈之二：集體“捂盤(pán)”。

　　開(kāi)發(fā)商們博弈樓市、力挺房?jī)r(jià)的另一方式是集體“捂盤(pán)”，推遲銷(xiāo)售。按常規(guī)，五、六月份是樓市銷(xiāo)售旺季，而今年調(diào)控政策出臺(tái)后，長(zhǎng)三角等樓市敏感地區(qū)，許多具備銷(xiāo)售條件的樓盤(pán)紛紛延遲開(kāi)盤(pán)，一拖再拖。

　　以寧波為例，去年前5個(gè)月的新開(kāi)樓盤(pán)達(dá)22個(gè)，而今年同期只開(kāi)了5個(gè)。上海、南京、杭州5月以來(lái)新盤(pán)推出的節(jié)奏明顯放緩，部分準(zhǔn)備近期上市的樓盤(pán)多次推遲開(kāi)盤(pán)時(shí)間。開(kāi)發(fā)商們聲稱(chēng)只要能堅(jiān)決“捂住”，最快到九、十月份行情就可能恢復(fù)；最多挺過(guò)第四季度，樓市就會(huì)進(jìn)入下一個(gè)“蜜月期”。

　　更有甚者，一部分開(kāi)發(fā)商還掛高房?jī)r(jià)，阻嚇購(gòu)房者。在他們看來(lái)，反正賣(mài)不出去，還不如高掛房?jī)r(jià)試探市場(chǎng)。上海靜安區(qū)的“協(xié)和城麗豪酒店公寓”在網(wǎng)上竟將銷(xiāo)售單價(jià)高掛至4萬(wàn)元/平方米，整個(gè)6月份，其可售房源套數(shù)一套未少，說(shuō)明沒(méi)有成交。在杭州，一些極度“自信”的開(kāi)發(fā)商也逆市而動(dòng)，提價(jià)開(kāi)盤(pán)。譬如位于拱墅區(qū)的錦昌文華二期，6月開(kāi)盤(pán)時(shí)將均價(jià)拔高至約1萬(wàn)元/平方米，不僅比其一期8500元/平方米的均價(jià)高出一截，就是和周邊9000元/平方米左右的樓價(jià)比，也是“鶴立雞群”。當(dāng)然，這些樓盤(pán)的月銷(xiāo)售記錄大多是“零”。

　　博弈之三：死守高價(jià)。

　　千方百計(jì)地對(duì)高房?jī)r(jià)進(jìn)行捍衛(wèi)乃至死守，是開(kāi)發(fā)商博弈樓市的起點(diǎn)也是終點(diǎn)：漲價(jià)就像“坐火箭”，降價(jià)卻像“擠牙膏”。

　　記者了解到，即便是面對(duì)連月的“零成交”，大開(kāi)發(fā)商也不輕言降價(jià)。就是有一些中小開(kāi)發(fā)商迫于生計(jì)，要調(diào)價(jià)也是采取小幅迂回戰(zhàn)術(shù)，一百元一百元地下調(diào)。新盤(pán)打折最多不過(guò)每平方米千元，少的也就百十來(lái)元。優(yōu)惠后的房?jī)r(jià)依舊遠(yuǎn)高于去年10月新一輪瘋長(zhǎng)之前的價(jià)格。

　　位于上海閘北區(qū)的“公園城市”是一個(gè)分批銷(xiāo)售的項(xiàng)目，去年10月，一期開(kāi)盤(pán)合同均價(jià)為7817元/平方米，而今年3月推出的第三批房源均價(jià)已升至11003元/平方米。盡管五、六兩月連續(xù)“零成交”，其第四批房源合同均價(jià)還是高達(dá)10386元/平方米，只是比上一批象征性地降了點(diǎn)；而第五批房源的合同價(jià)也只是微微下調(diào)，還是高達(dá)10174元/平方米。

　　開(kāi)發(fā)商何以堅(jiān)挺？

　　在短短20年里，靠汲取地產(chǎn)、房產(chǎn)之暴利，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)以超乎常規(guī)的速度，催生了一個(gè)龐大的巨富群體。福布斯中國(guó)內(nèi)地首富榜中，主業(yè)從事房地產(chǎn)的富豪逐年上升，2000年是25人，2003年增加到35人，2004年升至45人。有人按平均20%的利潤(rùn)率計(jì)算，北京房地產(chǎn)業(yè)去年一年的利潤(rùn)高達(dá)249.8億元，不到兩天就要催生一個(gè)億萬(wàn)富翁。作為一個(gè)利益群體，而今的開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力已非常龐大。

　　記者在采訪中了解到，對(duì)于樓市調(diào)控，大開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)裕如。上海某地產(chǎn)企業(yè)的前經(jīng)理人私下透露，他們的項(xiàng)目利潤(rùn)一般在100%到300%之間，“就是3年里一個(gè)項(xiàng)目都不做，也能撐下去，完全可以等來(lái)下一個(gè)周期�！闭�是出于對(duì)自身力量的自信，開(kāi)發(fā)商群體面對(duì)“零成交”，仍傲然拒絕放棄虛高房?jī)r(jià)體系。

　　其二，開(kāi)發(fā)商群體的勢(shì)力，還在于其盤(pán)根錯(cuò)節(jié)的“關(guān)系”，以及運(yùn)用甚至掌控各種資源的強(qiáng)大能力。一位業(yè)內(nèi)人士反映，在轉(zhuǎn)型期中國(guó)，房地產(chǎn)是個(gè)“水太深”“太渾”的行業(yè)。不必說(shuō)在一、二線城市，就是在一個(gè)縣城，幾乎沒(méi)有一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有“背景”，這已是一個(gè)公開(kāi)的秘密。

　　中央黨校社會(huì)學(xué)教研室教授吳忠民曾呼吁，“警惕精英群體的利益結(jié)盟”，“在中國(guó)現(xiàn)階段，精英群體的利益聯(lián)盟已經(jīng)成為一個(gè)十分現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題”。這種傾向，在房地產(chǎn)領(lǐng)域更為明顯。一些土地批租中，人們總是能發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)精英和權(quán)力精英群體中的一些成員之間利益聯(lián)盟的影子。

　　其三，房地產(chǎn)畢竟是一個(gè)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)性極強(qiáng)的行業(yè)，又是地方政府的重要財(cái)源，地方政府普遍不愿接受房地產(chǎn)不景氣的事實(shí)，擔(dān)心樓市盤(pán)整時(shí)間過(guò)長(zhǎng)。開(kāi)發(fā)商們正是利用——甚或是“挾持”了地方政府的此番心理，不停地給政府部門(mén)“吹風(fēng)”：調(diào)控的目的已經(jīng)達(dá)到，政府該“鳴金收兵”了。

　　樓市“死結(jié)”誰(shuí)來(lái)開(kāi)解？

　　事實(shí)上，成交量極度萎縮、市場(chǎng)持續(xù)低迷的樓市“死結(jié)”依舊，幾個(gè)月來(lái)始終未曾開(kāi)解。病因何在？

　　只有賣(mài)不動(dòng)的價(jià)格，沒(méi)有賣(mài)不動(dòng)的商品�！睆�(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授尹伯成直言，這句經(jīng)濟(jì)學(xué)經(jīng)典名言，正是當(dāng)前樓市的真實(shí)寫(xiě)照。在真實(shí)的消費(fèi)需求面前，購(gòu)買(mǎi)者必然考慮價(jià)格。當(dāng)過(guò)高的房?jī)r(jià)與實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力之間的鴻溝擴(kuò)大到難以用預(yù)期來(lái)填平時(shí)，縮手是買(mǎi)房人唯一理性的選擇。只要開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持虛高房?jī)r(jià)不肯降，其要價(jià)與購(gòu)樓者愿意并且能夠承受的價(jià)格碰不到一起，“博弈均衡” 實(shí)現(xiàn)不了，樓市成交量萎縮的狀況就不可能改觀。

　　業(yè)界普遍認(rèn)為，在上海、杭州等樓市過(guò)熱、房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)，房?jī)r(jià)回調(diào)30%左右，不僅必須而且可行。

　　方方地產(chǎn)工作室分析師認(rèn)為，當(dāng)前樓市冷清“關(guān)鍵是房?jī)r(jià)有沒(méi)有調(diào)整到位”， “擠牙膏”式的小幅折扣根本打動(dòng)不了消費(fèi)者。

　　知名房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理商金豐易居-上房銷(xiāo)售公司的市場(chǎng)研究中心經(jīng)理鄭翎昀，從成本構(gòu)成的角度分析，“在現(xiàn)在的價(jià)格基礎(chǔ)上，削掉1/3沒(méi)有問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商還有賺�！�

　　尹伯成教授認(rèn)為，如果上海房?jī)r(jià)總體下調(diào)30%，可以預(yù)期成交量會(huì)上升到供求基本平衡的狀態(tài)。

　　連上海綠地集團(tuán)的負(fù)責(zé)人也認(rèn)為，只有當(dāng)一手房?jī)r(jià)同目前市場(chǎng)能夠接受的二手成交價(jià)基本持平后，即一手房?jī)r(jià)跌幅達(dá)25%左右后，才能恢復(fù)預(yù)期成交量。

　　其實(shí)，房?jī)r(jià)究竟會(huì)回調(diào)多少，具體數(shù)據(jù)最終將取決于市場(chǎng)，各種預(yù)測(cè)都只是某種意愿的表達(dá)�？煽隙ǖ氖�，人氣改變市場(chǎng)，消費(fèi)決定人氣。上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)一位副會(huì)長(zhǎng)說(shuō)，眼下，開(kāi)發(fā)商最擔(dān)心市場(chǎng)觀望時(shí)間過(guò)長(zhǎng)——而這，正是他們的“心結(jié)”。(完)