房貸新政帶來重慶樓市理性回歸

　　記者 陳徐 通訊員 李林森

　　隨著近期中國人民銀行和有關(guān)部委關(guān)于調(diào)整住房貸款政策、穩(wěn)定住房價(jià)格等一系列“新政”的影響，記者從相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中注意到，重慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資速度已開始明顯放緩，市場迅速降溫，顯示回歸理性態(tài)勢(shì)。6月1日，重慶市政府亦出臺(tái)《重慶市人民政府關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的通知》，旨在抑制住房價(jià)格過快上漲，促進(jìn)房地

產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　監(jiān)測顯示，一系列“新政”出臺(tái)后，重慶房地產(chǎn)投資增速持續(xù)回落。今年1月至5月，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資145.1億元，較1月至4月增速下降2.6個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期下降28.6個(gè)百分點(diǎn)，且自年初以來呈持續(xù)下降態(tài)勢(shì)，與去年同期的整體上升態(tài)勢(shì)形成鮮明對(duì)比，其中住宅建設(shè)完成投資82.8億元，較去年同期下降20.2個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)投資比重也出現(xiàn)明顯下降。

　　由此，相伴而生的情況漸次出現(xiàn)：

　　———房地產(chǎn)開發(fā)施工進(jìn)程減慢。1月至5月，重慶市房地產(chǎn)施工面積合計(jì)5333.7萬平方米，較1月至4月下降2.7個(gè)百分點(diǎn)，住房、辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房施工面積同比增速均有不同程度降低；新開工的住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房面積均有“縮水”，總體上呈持續(xù)下降態(tài)勢(shì)。

　　———房地產(chǎn)銷售節(jié)奏顯著放緩。1月至5月，重慶主城區(qū)商品房交易面積447.1萬平方米，同比下降13.2%，成交金額123.8億元，較去年同期下降19.3個(gè)百分點(diǎn)，其中商品住房成交面積394.4萬平方米，同比下降21.9%。

　　———房地產(chǎn)空置狀況明顯改善。5月末，重慶市空置1年以上房地產(chǎn)320.9萬平方米，較去年同期下降20.4個(gè)百分點(diǎn)，3月以來增速持續(xù)下降；5月末，包括住宅和辦公樓在內(nèi)的房地產(chǎn)空置面積分別較4月末、3月末下降18.7萬和19.5萬平方米，呈絕對(duì)下降態(tài)勢(shì)。辦公樓空置面積今年首度出現(xiàn)同比負(fù)增長。

　　———房地產(chǎn)價(jià)格漲幅持續(xù)回落。今年1季度，重慶市房屋銷售價(jià)格同比增長7.8%，較去年同期回落6.1個(gè)百分點(diǎn)，較去年4季度回落2.5個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，今年1月至5月，重慶主城區(qū)商品住房成交均價(jià)為2577元/平方米，5月重慶市主城區(qū)商品住房成交均價(jià)為2587元/平方米，同比增長9.8%；1月至5月，重慶主城區(qū)存量房的住宅轉(zhuǎn)讓均價(jià)為1432元/平方米，較今年1季度下降3.5%。

　　———“二手房”有價(jià)無市。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1月至5月重慶主城區(qū)存量房轉(zhuǎn)讓面積同比下降21.6%，轉(zhuǎn)讓金額同比下降3.2%，其中住宅存量房轉(zhuǎn)讓面積和金額同比分別下降20.9%和5.3%。

　　據(jù)調(diào)查，“新政”實(shí)施前，重慶市“二手房”市場集中放量，房源信息和購房需求比例高達(dá)4比1，自3月以來重慶市各大房屋中介的“二手房”房源增幅均在100%以上；“新政”實(shí)施后，尤其是購房2年內(nèi)轉(zhuǎn)手將全額征收營業(yè)稅政策出臺(tái)后，不足2年的房源急劇減少。據(jù)重慶最大房屋中介———中原房地產(chǎn)公司統(tǒng)計(jì)，其10多個(gè)門面店6月1日至8日的“二手房”交易量比上周下跌了68%，順馳經(jīng)紀(jì)公司各門面店反饋信息也表明此類房交易量明顯下降。與之伴隨的是，“二手房”市場出租房源迅速增加，同比增長約40%，房租價(jià)格也開始下跌。

　　———信貸投入勢(shì)頭持續(xù)收斂。據(jù)人行重慶營管部房地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至5月末，重慶市房地產(chǎn)貸款619.9億元，同比增長15.5%，分別較上月及去年同期下降0.2和10.4個(gè)百分點(diǎn)，其占人民幣各項(xiàng)貸款的比重也由1月的19.6%下降到5月的19.4%。同時(shí)，金融統(tǒng)計(jì)顯示，5月末建筑業(yè)貸款90.4億元，同比增長3.8%，分別較上月及去年同期下降3.8和40.4個(gè)百分點(diǎn)；以住房消費(fèi)貸款為主的個(gè)人中長期消費(fèi)貸款344.4億元，同比增長23.4%，分別較上月及去年同期下降2.1和11.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　隨著房地產(chǎn)“新政”的陸續(xù)推行，地產(chǎn)市場開始實(shí)施結(jié)構(gòu)調(diào)整，政府調(diào)控力度加大。

　　今年1月至5月，重慶房地產(chǎn)開發(fā)用地中，居住用地由去年的85%提高到88.1%；普通住宅用地由75%提高到89%；清理開發(fā)閑置土地和空閑地538.6公頃，對(duì)閑置兩年以上的已依法收回75.3公頃；“久劃不完、久拆不完、久拆不建”工程項(xiàng)目118宗、221.9公頃土地中，已完成104宗、170公頃的土地處理；93個(gè)“久建不完”的“爛尾樓”項(xiàng)目已完成87個(gè)項(xiàng)目的處理。受“新政”影響，各開發(fā)企業(yè)必將適應(yīng)市場需求，減少高檔項(xiàng)目的開發(fā)供給，增加普通住房的供應(yīng)，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步改善。

　　與此同時(shí)，地方政府積極調(diào)控促穩(wěn)。近期，重慶市人民政府出臺(tái)11條措施，包括改善住房結(jié)構(gòu)、嚴(yán)格土地管理、嚴(yán)格稅收征管、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理、全面落實(shí)廉租房制度、控制拆遷規(guī)模、正確引導(dǎo)市場心理預(yù)期等，為切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提供了有力保障。

　　然而，由于供需結(jié)構(gòu)矛盾突出，房地產(chǎn)市場隱憂畢現(xiàn)。據(jù)重慶市企調(diào)隊(duì)調(diào)查，目前重慶商業(yè)營業(yè)用房比重相對(duì)較高。2004年全市經(jīng)濟(jì)適用房共完成投資10.8億元，比上年下降34.1%。而今年1月至5月，商業(yè)營業(yè)用房新增空置面積26.3萬平方米，其空置一年以上的面積達(dá)164萬平方米，占51.1%。

　　此外，目標(biāo)客戶群集中在“城市白領(lǐng)”和“有重復(fù)置業(yè)能力者”的高檔樓盤消化困難，不僅項(xiàng)目自身潛在風(fēng)險(xiǎn)大，還可能殃及相應(yīng)的銀行信貸。同時(shí)，由于經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量少、制度不完善，投機(jī)炒作現(xiàn)象突出，導(dǎo)致相當(dāng)部分中低收入者無法取得，形成經(jīng)濟(jì)適用房事實(shí)上不“經(jīng)濟(jì)”的現(xiàn)象。

　　對(duì)此，人行重慶營業(yè)管理部的分析人員提出建議，要注重以市場手段為主實(shí)施間接調(diào)控，加強(qiáng)各調(diào)控部門的溝通協(xié)調(diào)，力避各自為政或政出多門，減少行政干預(yù)；要從整體著眼，避免“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”，在調(diào)控住房市場的同時(shí)，應(yīng)充分考慮對(duì)商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等市場的影響，避免穩(wěn)定了住房價(jià)格，卻“燒熱”了其他市場的不利局面。要從長遠(yuǎn)著眼，正確把握市場供需形勢(shì)，加強(qiáng)制度建設(shè)，規(guī)范市場秩序，充分考慮政策后續(xù)效應(yīng)，防止為了短期市場平穩(wěn)而限制其長遠(yuǎn)發(fā)展，確保房地產(chǎn)市場健康、平穩(wěn)、可持續(xù)發(fā)展。

　　地方政府在注重穩(wěn)定住房價(jià)格的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)商業(yè)營業(yè)用房市場發(fā)展、住宅轉(zhuǎn)讓稅賦承擔(dān)等方面的關(guān)注；健全經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)、管理及分配制度，通過委托開發(fā)、明確對(duì)象、政府直接分配等方式，切實(shí)解決低收入家庭住房問題，加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房領(lǐng)域腐敗現(xiàn)象的防范與打擊；加快培育發(fā)展“二手房”市場，促進(jìn)房屋消費(fèi)的梯級(jí)更替；要引導(dǎo)調(diào)整房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)土地管理與調(diào)控，適當(dāng)增加普通中低檔住房土地供應(yīng)，合理限制中高檔及商業(yè)營業(yè)用房用地的供給；要有計(jì)劃、有步驟地推進(jìn)城市建設(shè)，適度控制舊城改造及居民拆遷進(jìn)度；加大政策宣傳力度，合理引導(dǎo)市場心理預(yù)期。

　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，應(yīng)正確領(lǐng)會(huì)“新政”的真正意圖在于穩(wěn)定住房價(jià)格，而不是打壓市場發(fā)展，切實(shí)貫徹好“新政”，強(qiáng)化市場調(diào)查與分析，正確把握市場需求動(dòng)態(tài)，主動(dòng)、及時(shí)地調(diào)整產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)與需求的有效結(jié)合，防止為了追逐短期利益而丟失長遠(yuǎn)發(fā)展契機(jī)。

　　金融機(jī)構(gòu)應(yīng)準(zhǔn)確把握當(dāng)前的政策導(dǎo)向，正確認(rèn)識(shí)當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢(shì)，加強(qiáng)對(duì)所支持項(xiàng)目的審查、管理和監(jiān)控，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款、居民住房消費(fèi)貸款等的跟蹤監(jiān)測，積極尋求符合調(diào)控政策及市場發(fā)展方向的項(xiàng)目，有效防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，既要避免盲目撤退，又要防止躺在抵押地產(chǎn)上做“美夢(mèng)”。人民銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場形勢(shì)的監(jiān)測、分析，加強(qiáng)“窗口指導(dǎo)”，為金融機(jī)構(gòu)提供權(quán)威、及時(shí)、可靠的宏觀信息，引導(dǎo)其提高決策的及時(shí)性、前瞻性和可靠性。