高盛地產基金低調的中國面具

　　與老對手摩根高揚基調不同，高盛在中國的房地產投資調子低沉得總令人無法猜透心思

　　文/本刊記者 龐建新

　　在中國地產寒風乍起之際，一份《中國房地產泡沫即刻破滅論的錯誤》的研究報告和一座上海百騰大廈的樓盤，讓一直在中國地產業里埋頭潛行的美國高盛公司(Goldman　Sach

s)備受關注。

　　作為華爾街三大著名投資銀行之一，高盛是一體化服務的全球性投資銀行，在投融資、收購兼并、股票債券研究方面均處于世界領先地位。

　　上個世紀90年代日本房地產崩潰，通過收購大量的不良資產，高盛成為日本房地產規模最大的外國投資者，高盛由此介入亞洲地產，日本地產項目的讓高盛嘗到了甜頭。近年中國的房地產市場如同野火燎原，高盛毫不猶豫投入到中國的房地產市場。

　　與老對手摩根高揚基調不同，高盛在中國的房地產投資低沉得總令人無法猜透心思。“我們只管做事”，這是高盛員工對外界的口頭禪。事實上，這個世界最大的私人投資銀行的性格特征一貫如此——“低調”、“沉穩”。

　　日本引子

　　高盛進入中國房地產的一個引子是日本地產。

　　上個世紀80年代后期，日本正處于泡沫經濟狀態，地價暴漲，企業紛紛以土地和股票作擔保從銀行貸款，從而形成了高額資產和高額借款的并存時期。到1993年，房地產經濟開始全面崩潰，日本21家主要銀行宣告產生1100億美元的壞賬，其中三分之一與房地產有關。

　　日本的不良公司貸款市場吸引了高盛。高盛投資75億美元，收購了150多項資產組合，共擁有3000多項日本公司不良信貸，涉及大量房地產行業。由此，高盛成為日本房地產規模最大的外國投資者，為其投資組合共收購過1000多項資產 。

　　高盛在日本的地產項目收獲頗豐，據業內人士保守估計，這些不良資產處理一般可獲取20%到30%的利潤。

　　隨著中國經濟整個的高速發展，房地產行業也步入快速發展時期。由于信用體制不健全，銀行中出現了大量以土地和房產為抵押貸款而造成的不良資產。

　　率先品嘗這塊市場的是摩根與高盛。2001年年初，華融資產管理公司進行不良資產的國際拍賣，2001年12月，由摩根斯坦利組成的財團和高盛分別中標。

　　高盛走得更遠，2003年高盛與華融資產管理公司成立合資公司融盛資產管理公司，收購了價值19億元人民幣的不良貸款及地產資產組合。融盛公司是第一個正式注冊并得到政府批準成立的中外合資資產管理公司。

　　普華永道的調查顯示，大部分外資青睞與房地產有關的不良資產，而不論其營運狀態如何。

　　只是巧合嗎

　　盡管如此，高盛一再否認意在中國地產。據一位不愿透露姓名的高盛員工說，“高盛以收購不良資產的方式進入中國地產領域，或者為了進入中國地產領域而采用收購不良資產的方式，都不是高盛的風格。”

　　“這只是巧合，”高盛內部人士說，“我們在韓國收購‘真露’就不涉及房地產資產。”

　　盡管高盛一再否認以收購不良資產的方式進入中國地產領域，但并沒有很強的說服力。

　　事實上，中國的不良資產情況和日本當年頗為類似。目前中國有超過1.8萬億元的不良資產，其中相當大部分是房地產類不良資產，包括“爛尾樓”、經營不善的商業物業和酒店，幾大國有資產管理公司將這些不良資產打包拍賣。高盛和摩根成為中國購買不良資產的先例。

　　據業內人士說，這些“爛尾樓”是垃圾資產中的金子，通常購買者會在內地各大城市選擇地產項目進行投資收購，一般通過5年左右的時間經營管理使物業升值，或者轉手尋找合適的買家轉手套利。

　　據戴德梁行房地產專家吳少聰估算，“如果處置策略得當，爛尾樓項目的回報率可能高達150%至200%”。

　　“不良資產的評估還沒有確定一個價格評估體系，有些不良資產還不錯，實際價值遠遠高于收購價”，創寶并購執行董事徐瑋說。

　　到2004年初，高盛的白廳基金(Whitehall　Funds)在全球范圍內共計收購了2.6萬多項房地產貸款相關的資產，交易成本約為600億美元。面對中國這樣的大量房地產類的不良資產組合，高盛能夠無動于衷嗎？

　　2005年4月，上海樓市已成為眾矢之的，就在此時，一向“低調”的高盛突然做了一個出人意料的舉動，以1.076億美元(約合人民幣8.6億元)的價格買下了上海市福州路318號的百騰大廈(Pidemco Tower)，成為上海迄今為止成交價格最高的地產買賣。此次收購百騰大廈的資金來自高盛的白廳基金。

　　這樁交易的消息是通過新加坡證券交易所在4月1日掛出的00116號公告迅速傳回中國內地：凱德置地有限公司(Capitaland　Ltd.)向高盛集團屬下的聯號公司Hoover　Realty　SRL出讓旗下的上海滬騰房地產開發有限公司(百騰大廈的項目公司，以下簡稱上海滬騰)，此次交易將為凱德置地帶來2320萬美元(約合人民幣1.92億元)的利潤。

　　白廳基金作為世界上規模最大的房地產投資者之一，是高盛國際下屬的一個子公司，超過一半的股份是屬于高盛機構的，高盛通過該基金在全球進行不良資產收購和房地產業務。與摩根的亞洲房地產基金相比，高盛的白廳基金較為為隱蔽。