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丁凱/文
一個被研究經濟學和社會學的專家們經常引用的故事是，國王皮洛士總是不斷產生一個個征服的夢想，并付諸實踐，而他的老管家則總是建議他立即停止爭戰，享受安樂。然而老管家所說的恬然的安樂似乎只能為少數人專享。更多的人看見了生命的惟一結局是死亡，是難以替代的巨大痛苦。于是他們選擇追逐，理由如下：“野兔無法保護我們免于看見自
身的死亡和痛苦，但追逐一只野兔則可以，因為它轉移了我們的注意力�！�
中央財經大學財政與公共管理學院副院長劉桓曾說：“真正的投機者是愿賭服輸的。”或許房地產市場中的投機者們都具有這樣的潛在心理：在追逐財富的過程中轉移對終極痛苦的注意力，而是否最終獲得則是另外一個問題。
在上海，普通民眾跟隨投機者進入房地產投機市場，而他們的出發點與投機者不同，另外一個重要差別是他們不具備承受失敗的心理和物質條件。重要的是，在這樣的一個市場里，消費者的消費需求已經被嚴重扭曲了，我們可以試著問這樣一個問題：我們通常所說的“真實需求”的確是完全真實的嗎？
所有在天通苑排隊兩晝夜的消費者，結束排隊后，絕對不是回到天橋或者地下通道棲身。對于普通消費者而言，房屋的作用不再是持續提供居住服務——至少不完全如此——而在于房屋的主人因為這一服務而感到的欲望。任何買房的人，都不是街上的流浪漢，他們購買的房屋必定有部分多余的面積用來滿足他們“浪費”的創造力。少數人拒絕大戶型的原因只是因為財力有限而不是面積浪費，給他們以他們可以接受的借貸條件，他們就會勇往直前。此外，仍然有大量的居住者尋求居住條件的改善，因而出現了所謂“梯級市場”。
不過請注意，以上僅僅是基于消費社會理論對中國房地產消費者心理的一種假設，而那些理論實際上僅限于分析物品市場的購買行為，何況，我們的工業化進程尚未完成，用法國巴黎百富勤證券有限公司董事總經理及總經濟師陳興動的話來講：“現在談消費社會還為時過早。”
但仍然難以理解的是，在上海，房地產市場提高了抵押貸款的利率，增加二手房轉讓過程中的稅率。而股市，最近開始減稅。公司企業買股票免所得稅；個人買股票，暫不交所得稅。而即便是這種政策刺激，仍然無法讓人們把資金從房地產市場轉向股市——雖然在股市，他們依靠自身積蓄即可進行投資，而在房地產市場則需要大量借貸。
北京大學社會學系副主任、中國社會與發展研究中心主任劉世定提出，在人們收入提高到一定程度時，有一部分資產并不直接壓到一般的物品市場，而是進入資產市場(股票、債券、房地產)。房地產看起來是實物，但更多是一種符號性質。人們認為房地產可以保值，所以進行購買，但是如果人們真的集體兌現，其價值將大大縮水。人們是依賴對未來的預期，進行房地產產品的購買。
相對于投資者，普通消費者因擁有住房的欲望而產生的購買熱情更為廣泛地存在，且始終為人們忽視，目前，在全球范圍內的房地產泡沫已經波及英國、澳大利亞、法國等地，按照格林斯潘的說法，它也波及到美國的部分地區。
似乎尚未有一種經濟領域的劇變能夠有如此廣泛的普及程度。之所以這么講，是因為一個猜想是值得評論甚至證明的：對于房地產泡沫，投機者固然難辭其咎，但最為關鍵和容易被人忽視的是，泡沫是否存在于房地產產品的普通消費者的欲望之中呢？全球的房地產泡沫，是否與消費社會，或者說，那些被生產出來的滿懷欲望的消費者有不可隔斷的聯系呢？
訪談
從消費層面審視泡沫
——專訪法國巴黎百富勤證券有限公司董事總經理及總經濟師陳興動
記者：目前在全世界多個國家普遍存在對于全球范圍內的房地產泡沫的憂慮，為什么波及范圍如此廣泛的經濟過熱出現在房地產行業？
陳興動：房地產的需求中有相當多的不理性，我現在沒有一個數字的估計，但是至少可以說是相當大部分不理性的預期。其一是把房地產產品看成投機產品；其二是認為擁有一幢房屋是很自然的事情。所以現在很多人在抱怨：房子我買不起，而政府也希望通過種種手段使大家買得起，并通過銀行貸款來保證，如何很好地掌握房地產的發展，這在全世界都是比較難處理的一件事情，不僅僅在中國。否則就不會有東京房地產泡沫的破滅，就不會有今天全球房地產泡沫的擔憂。目前從英國到法國到澳大利亞都有這個擔心，泡沫是一個不可避免的魔鬼，到了以后，就需要調整。
記者：從這個意義上講，我們通常所說的房地產“真實需求”也包含相當多的不理性成分？
陳興動：目前國內房地產發展不太合理主要有兩個方面原因。其一是由于中國財政政策不合理，地方政府的事權和財權沒有完全對應，地方要辦的事情要大大超出其財政力量所及。所以地方非常積極地賣地，發展房地產。其二是由于房地產發展過程中，過去片面強調“居者有其屋”，這就進入到一個不太現實的情況，引發了不現實的需求。剛畢業的學生，買房就想要一步到位，想買100平米的房子，銀行也很輕易地貸款給你。人們并不考慮按照自己的工資水平要多少年才能償還貸款，那些貸款的人總是想，過幾年房子增值了，賣出去還能賺錢。因而形成了對房子不切實際的預期。這兩種力量疊合在一起，在有些地方就出現了房地產泡沫。
泡沫長出來要有三個條件。第一是一定要有故事可講；第二是一定要有充足的資金量；第三是要有一個桶，一個有限的空間。這就好比一團發酵的面粉，只有放到桶里才會迅速膨脹。
記者：人們為何如此迫切地希望擁有住房？
陳興動：住房消費中國還沒有完全充分發展，人均住房面積雖然在不斷提高，但是住房的條件和狀態普遍不理想。我們現在居住消費占居民消費支出的3%左右，我們不與發達國家比較，現在在一些新興發達國家，這個數字大概是15%，所以我們現在住房消費比重還是比較低的。另外中國有一個特殊情況：1998年開始了住房私有化改革，導致城市的自有住房的擁有率非常高，這在發展中國家是很難見到的，目前有個數字，中國城市住房的自有率為76%，這在許多國家是無法看到的。但這并不能說明中國房地產發展已經到頂了。
記者：您在2003年曾經預測，到2010年，我國消費占GDP的比重將上升至63%，到2020年則將達到71%，屆時房地產行業將得到有力推動，目前我們的消費率發展水平如何？
陳興動：消費、投資和進出口是經濟增長的三駕馬車。最近2-3年來，中國的消費率大幅度下降，這主要是因為投資率大幅上升，消費增長慢于投資的增長。
去年，我們的投資率達到53%左右，進出口貿易盈余2%左右。這樣計算的話消費僅占GDP的45%。我們在研究中發現，消費有可能被部分低估了。一個重要的原因是我們現在對商品消費估計得比較充分，但是對服務消費是大大低估的。比如服務行業里家庭居住的支出部分，比如房租，現在按照國家規定的房租來計算，那就大大低估了這方面的實際消費。所以，調整之后消費率占51%-52%應該比較接近實際情況。
記者：那么今后一段時期，消費對中國經濟的推動作用將表現出怎樣的態勢？
陳興動：需要認識到，中國已經進入第二階段工業化。我的基本判斷是工業化的第一階段基本上在1996年完成，1996年-2000年之間是第一階段到第二階段工業化的轉換過程。轉換過程中，第一階段工業化中很多對經濟促進的因素力量不再那么強大。
從2000年開始，中國進入了第二階段工業化，投資仍然會成為經濟增長的第一動力。因為工業化沒有完成，而在后工業化時代消費才會成為經濟增長的主體力量。在第二階段工業化完成前還不能說中國進入消費社會，但是消費在第二階段工業化過程中將會起到更大的作用。
第二階段工業化過程中，消費表現為升級而不是滿足基本生活需求，此時消費在GDP增長中的貢獻度要比第一階段后期大。第一階段前期，消費曾經是經濟增長的巨大動力，因為那個時候大家溫飽問題沒有解決。一個例子是電冰箱、洗衣機、彩電這三件電器支撐中國經濟增長至少有10年時間。現在，消費要進入這么一個過程：一是擴張。不是在城市而是在農村，即在農村普遍滿足小康水平(衣食住行基本滿足)；二是在城市里消費升級。這兩部分在未來是推進中國消費前進的很強勁的兩股力量。
記者：消費的力量通過何種方式作用于房地產？
陳興動：第二階段工業化表現為消費的升級，表現為城市化的加速，城市化本身有大量消費。
城市化意味著城市的擴張，基礎設施的投資、建設。這表現為投資，但是實際上是消費需求。舉個例子，對汽車的需求大幅增加以后，汽車對道路提出了新的要求，此時交通需要有層次，路面更多地被讓給汽車，行人通過公共交通在地下行進。一輛汽車的位置可以停放7-8輛自行車，但駕駛和乘坐汽車的人往往只有1-2個。這樣就提出了對鋼材、水泥、化工等行業的一系列的需求。
從1996年開始，中國房地產才真正作為商品市場來進行發展，按說房地產市場對經濟貢獻應該可以持續15-20年，但問題在于房地產發展中有可能會短期內出現泡沫，這個泡沫不一定是全國狀態，可能出現在一些城市中。如果說投資者有利可圖，投資心態很強烈的時候，消費者整體會扭曲對未來的預期，這就導致了房地產出現短期的膨脹，建房子的目的是為了交易不是為了住。
記者：消費者偏離理性需求的原因是什么？
陳興動：這是政策導向問題，其實是可以改變的�，F在中國還有一個現象是在發達國家經濟平穩運行的情況下很難理解的：二級市場價格上不去，一手房市場不斷上漲。二手房出售的時候會有較大幅度的降價，否則買主可以選擇購買新房。我們1993年調控之后導致了房地產連續7年的低潮行情，隨后為了鼓勵房地產市場發展，又出臺了許多鼓勵政策，這些政策中不該發生的是把大家的對未來心理預期搞壞了，所以現在必須做的是，重新恢復理性預期。
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