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香港證監會放寬信托投資基金投資海外房地產的限制，給苦于融資不暢的商業房產商們注入了一支強心劑
□本報記者 彭婷婷
因香港證監會對信托基金融資政策解禁，深圳銅鑼灣集團董事長陳智有了新的融資
計劃。
“集團還是在明年上市，但是我們打算采取房地產信托投資基金(REITs)的方式。”陳智對《財經時報》表示。
6月16日，香港證監會發布了經修訂的《房地產投資信托基金守則》及3月份征詢市場意見后的相關總結，撤銷了香港房地產信托投資基金投資海外房地產的限制，讓房地產基金可以投資于全球各地的房地產。
也就是說，國內發展商可以按照《香港房地產信托投資基金守則》成立房地產信托投資基金，然后注入其在內地的商業地產項目，繼而在港上市。一些現在沒有投資國內房地產項目的投資人將有更多投資國內優質項目的機會。
這不僅對準備在香港上市的如銅鑼灣的內地房地產是個利好，也是給苦于房地產融資不暢的商業房產商們注入了一支強心劑
試水REITs
在《香港房地產信托投資基金守則》沒有修訂之前，香港的REITs只能投資本地地產。REITs類似于共同基金，是由個人或機構投資者共同出資組成一個投資房地產的專設公司。
市場觀察人士已普遍預計到香港會采取相應改革，原因是在亞洲REITs市場新興之際——包括新加坡在內的一些亞洲國家和地區為了爭取市場占有率而放寬了管制。
陳智透露：“6月16日以后，香港的基金公司和一些基金的運作公司就找到我，希望能與銅鑼灣進行合作。我們現在正在與一家香港基金公司、海外基金公司，以及一家基金運作公司做前期的接觸，具體細則近期就會出來。”
銅鑼灣集團于2001年創建了中國第一家摩爾購物中心，目前已發展成為在全國擁有23家連鎖摩爾的商業集團。銅鑼灣原定計劃融資超過3億元，在H股分拆上市，主要把百貨部分上市，并沒有將MALL列入上市計劃中，盡管這沒有讓MALL曝光于公眾之下，但無形中縮小了其上市規模。
“現在我們可以與商業合作伙伴，如一些房地產開發商及其項目合資成立房地產投資信托基金管理公司，打包一起上市。準備計劃分拆420萬平方米商業地產組合中的一部分赴港上市，還有一部分合作房地產項目，融資計劃也有相應調整。”陳智表示。
除了銅鑼灣，廣州市的主要地產商越秀投資(0123，HK)已經打算通過REITs方式，分拆旗下60萬平方米商業地產組合中的一部分赴港上市，集資約20億港元。
去年，全球最大的房地產投資信托基金領匯基金香港上市失敗，到目前為止，香港并沒有真正意義上的房地產投資基金。分析人士指出，第一只香港REIT極有可能誕生于內地企業。
融資門檻高
香港房地產資本資產服務有限公司主席高廣垣日前在滬透露，目前中國內地已有上百個房地產信托產品，涉及金額270億元人民幣。但商業地產的長期融資仍然沒有出路。
上海仲量聯行董事長陳立民認為，目前在上海、北京等城市，有越來越多優質的收租商用物業，如上海商鋪出租面積占市場總量的約2/3，其中相當部分由海外的房地產集團持有，一般都要5至10年以后才能收回投資。因此，這部分物業有很好的理由證券化，而香港的房地產信托投資基金將會成為它們新的融資渠道。
盡管如此，但REITs依然門檻很高。
《財經時報》獲悉，香港REITs對利用其融資上市的項目要求很高。一般來說，是在一二線城市擁有穩定和優質租金收入的高質量商用物業，包括酒店、寫字樓等類型；租客的信用評級較高；租金回報率能達到8%-10%的水平；打包的物業評估價值在20億-30億元人民幣。當然物業的持有者要準備出讓40%-100%的權益。
“關鍵是，在國內融資困難的情況下，許多優質的商業地產項目能利用REITs獲得資金繼續發展，同時由于投資人基礎擴大及質素提升，國內的房地產項目有機會趨向更加穩定。”陳智表示。
【鏈接】什么是REITs？
房地產投資信托(Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs)類似于共同基金，是由個人或機構投資者共同出資組成一個投資房地產的專設公司。不同的房地產投資信托根據投資人的要求和基金章程會有不同的物業類型(如住宅、寫字樓、倉庫、零售等)和地理區域的側重。一家房地產投資管理公司可以管理很多不同的REITs，也可以把自己變成一個大的REITs。
房地產信托投資工具在澳大利亞和美國較為盛行，但在亞洲才剛剛興起。作為亞洲地區具有競爭力的投資中心，新加坡在2001年7月推出了該國的第一只房地產信托基金，在2003年其第一只跨境REITs實現上市。日本、韓國、臺灣和馬來西亞也推出了自己的上市REITs。
REITs通常都提供較高的收益率和穩定的收益，澳大利亞房地產信托的平均收益率達到7%，美國的平均水平為5%。但隨著利率的上升，REITs作為高收益率投資工具的受歡迎程度可能會減弱。
REITs的發展帶來三方面變革。首先，極大地壯大了房地產的投資者隊伍。正是因為有了REITs，美國的房地產業從一個主要由私有資本支撐的行業過渡到主要由公眾資本支撐的大眾投資產業。其次，REITs專業化的運作使得房地產投資越來越接近債券投資，房地產投資人逐漸從投機行為轉向理性投資行為，同時REITs的多樣性和靈活性可以使得房地產投資人能夠根據各自的需求和市場判斷量體裁衣地進入這個行業。第三，房地產行業進一步細分，出現了專門的房地產投資管理公司、土地吞吐公司、物業開發公司、物業管理公司等，從而使得整個房地產價值鏈進一步豐富和完善。
(彭婷婷)
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