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作者：李靖 來源：中國經營報
命題一
房地產業是國民經濟和地方經濟中最大、最重要的支柱產業？
王小廣：從結果上看，我不否認房地產業在國民經濟中起到了支柱作用。但是政府是不是還要像以前那樣積極主動地支持房地產，我認為這是一個問題。地方政府應該把發展經濟的主要精力從房地產上轉向工業升級和城市競爭力的提高上，而不是把房地產作為加快當地經濟發展的 “搖錢樹”。
我認為房地產中住宅是國民經濟里一個最大的福利產品，應該把住宅作為大眾消費品來加以發展，而不是強調其具有如何如何的增值價值，即住宅不應成為大眾投資產品。政府把它當做支柱產業來培育、來刺激，強調其在GDP中的作用及強調財富增值特性，還是把它作為一個福利產品來支持，完全是一個不同的概念，這是發展戰略上要糾正的。
說房地產是福利產品符合西方福利經濟學的理論，不是再搞福利分房，而是把房地產作為一個最終以改善大眾生活為目標的產業。政府在房地產領域就是要追求福利最大化這個目標，企業追求市場利益最大化的目標，這不矛盾。
董藩：房地產業應不應該成為主導產業已經沒有討論的余地，事實已經形成了它的這種地位。
夏業良：是否立為支柱產業不是政府拍腦袋就能夠決定的，要由市場來選擇。事實上房地產這些年來對其他行業都有帶動，擴散效應還是相當明顯的。因為中國經濟剛剛進入一個住宅市場化的時代，老百姓的消費欲望很強烈，所以說房地產已經在一些城市里面起到了支柱產業的作用，越是大城市它的作用越明顯。
命題二
方興未艾的城市化進程將支持房價長期上漲？
王小廣：目前持這種論調的人認為，由于城市化的加快，需求不斷增加，房價也要不斷上漲幾十年，其實是沒有這種可能性的。按經濟學的規律，價格上漲本身是遏制需求的，人們追漲止跌只是階段性的事情。我不相信房地產的特殊性能超越普遍的經濟規律。
例如，我國的工業化進程加快了，是不是工業品價格一直都要上漲呢？事實上并沒有出現這種現象，相反，工業品價格是下降的。目前房價的實際增長速度要高于GDP的增長速度，GDP的增長速度又快于居民收入的增長，在這樣的一個格局下，城市化是要被抑制的，因為住房是人們城市化過程里支出最大的一項。
假如真有城市化導致房價不斷上漲的這種因果關系，那也意味著城市化很快就要終止。購房的相對價格、相對成本下降了，城市化才更容易，這時地產商的收入不在于房價的上漲，而在于生產規模的擴大。現在的各種產業都是在走這條道路。
董藩：城市化是一個長期推動房價上漲的因素。隨著經濟的進一步發展，中國的城市化需要二三十年的過程，我國60%的人口要逐步進入城市生活。每年城市人口就要增加約500萬，這么大的需求肯定會使供求關系緊張。
命題三
房價不能跌，房地產業不能衰退，否則會影響整體經濟？
王小廣：經濟發展的最終目標不應該是GDP增長多少，而是要落實到老百姓的福利上。事實上，這些年社會福利在住房領域是逐漸惡化的，社會收入分配更加不公平，還造成了潛在的金融風險。有人說房價大跌會影響GDP的增長，GDP的增長哪里比得上老百姓的福利和社會穩定重要？房地產泡沫晚破不如早破。
現在的房地產問題主要是“兩防”：一個是防止房地產降溫失敗，還有一個是防止降溫過度。但是我認為重點是防止降溫失敗。降溫失敗就是這輪調控失敗了，這輪調控失敗了，中國以后發展的問題就很棘手了。可能意味著中國在經濟發展水平還相對較低的情況下將出現一輪泡沫經濟，這對中國現代化的進程將是一種災難。
中國的房地產泡沫雖然就出在幾個城市里，但是上海和北京兩個城市的房地產消費就占中國的30%，這幾個城市帶來的問題是全局性的。
董藩：房地產是個特殊的行業，它占國民經濟增長1／4的天下，前前后后可能影響四五十個產業。房地產要是萎縮，帶來的是國民經濟的全面衰退，貸款買房的人供不起了，銀行只能收回房子再拍賣，但也拍賣不出原來的價格了。房地產衰退的影響像多米諾骨牌一樣，所以我們要讓房地產盡量地走好，慢慢地消化它的泡沫。
夏業良：我一直不太贊同政府過于集中地打壓某些地區房地產市場，因為這只是短期行為，過一段時間不去控制它，它又會按著正常的態勢往上走。除非供給真正達到了過剩的程度，那個時候房價自然會降下來。從這一點來講，我們現在的某些政策太過于猛烈了，比如說二手房交易的利潤20%要納稅，這些做法可能對正常的市場交易帶來損害。就像下了一劑猛藥，雖然把胃給治好了，結果把肝肺給傷了。
命題四
中國“人多地少”的國情將造成房地產市場供求關系長期緊張？
王小廣：中國人多地少必然導致高房價的判斷是錯誤的。以香港為例，它的土地并不多，600多萬人主要集聚在維多利亞港兩岸很小的地方，但是香港大多數土地都是綠化的土地，土地根本不缺。地球上絕對不可能發生土地稀缺得沒有地方可住這樣的事情，無非就是樓建得高一些，容積率大一些就可以解決。一個城市規模大它的效率建立在高密度的基礎上無論是土地豐富的美國還是土地短缺的日本、韓國無不如此，高密集的大城市既是對土地的節約，也是節約投資、提高城市利用效率的需要。值得一提的是，日本以前的房地產市場也提出過人多地少房價肯定長期上漲，但這種論調恰恰成了它產生泡沫的一個推動力。我的觀點是，我國要著力打造緊湊型的大城市，既可節約土地，又節約城市公共投資，同時提高城市的運行效率。
董藩：我國人多地少的基本國情使房地產供求關系非常緊張。由于中國土地資源的公共屬性和稀缺性，我不贊同到2020年非要實現人均35 平方米居住面積的小康目標。中國必須要考慮通過行政立法嚴格限制新開發單套住宅在150平方米以上，另外要嚴格禁止一個家庭名下擁有三套以上住宅的情況。
夏業良： 我覺得中國人對需求的懼怕是很無所謂的一件事情。上世紀80年代初的時候，普通老百姓的收入就幾十塊錢，電視機按理說普通老百姓是買不起的，但是當時的老百姓就是吃咸菜也要買。老百姓這種強烈的消費欲望和需求，恰恰推動了中國彩電業的發展。中國現在的電器產品能夠向外出口，一個重要的原因就是中國老百姓的需求饑渴。我現在對房地產業同樣持這種態度，住房需求的饑渴會推動房地產行業發展，并且會不斷帶動其他行業。
命題五
要允許一些房地產商僅為少數高收入階層蓋房，窮人的住房問題應由政府來管？
王小廣：這種觀點是錯誤的，房地產市場大眾化是一個不可抗拒的潮流，市場的發展應該是能夠逐步滿足多數人的需求，不然就不叫市場。市場的發展能夠解決大多數人的需求，從高端到低端都可以滿足，只是由不同的廠商來提供而已，少數人的需求由政府來解決。不能說房地產市場就管那5%的高端市場，其他95%的需求都由政府來滿足，那不就是回到計劃經濟時代了嗎？
董藩：這里確實要強化政府的社會保障職能。我們過去把房子當做純正的商品來看待，政府社會保障的職能扔掉了。我一直認為住房制度改革走過了頭，居住問題完全交給市場去解決是不對的，是“大躍進”的做法。隨著城市化進程的加劇，許多進城農民在購房問題上會遇到困難，現行住房制度改革應適當后退，但不是回到傳統模式上。
夏業良：這種說法是對的，但是很多人不能理解，把它做了一個道德判斷。房地產市場是分層次的，有的企業是蓋豪宅的，有的是蓋經濟適用房的，這是專業化分工。另外從需求上看，人們經濟條件越好對住房品質的追求也就越高，百姓始終在追求更高層次的遞進。蓋房子的企業，如果只蓋窮人住的起的房子，假設全國80%以上都是經濟適用房的話，將來住房就沒有什么升級換代的空間了。
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