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經(jīng)濟視點報記者：王新磊
城中村改造的難點往往不在于如何規(guī)劃和開發(fā)，而在于如何處理好拆遷問題。西關(guān)虎屯最后一幢村民住宅成功爆破4個小時之后，鄭州市金水區(qū)村中村改造指揮長陳耀偉仍感嘆不已：“從動員到拆遷完畢，只用了短短20多天，親情拆遷，我們做到了！”
7月2日上午11時許，隨著“轟”的一聲巨響，位于鄭州市金水區(qū)西關(guān)虎屯村(以下簡稱“西關(guān)虎屯”)的一座7層樓房轟然倒地，該村最后一幢村民住宅爆破拆遷成功完成。
“短短20多天的時間順利完成拆遷，這種速度在全國都是少有的�！编嵵菔薪鹚畢^(qū)城中村改造指揮部指揮長陳耀偉充滿了成就感。
正是基于此，西關(guān)虎屯的拆遷，被稱為“西關(guān)虎屯拆遷模式”。
親情拆遷一路順風
“城中村改造的難度不在于如何規(guī)劃和開發(fā)，難就難在處理好拆遷問題�！蔽麝P(guān)虎屯最后一幢村民住宅成功爆破4個小時之后，陳耀偉仍感嘆不已：“從動員到拆遷完畢，只用了短短20多天，親情拆遷，我們做到了�！�
西關(guān)虎屯位于鄭州市金水區(qū)的核心位置。周邊有河南博物院、鄭州市動物園，以及多家銀行。北眺東風路科技一條街，東接經(jīng)三路金融大道，南臨關(guān)虎屯生活廣場及中環(huán)百貨，西望河南博物院及文博廣場。
西關(guān)虎屯，屬于典型的都市村莊，常住人口和暫住人口1.3萬多人。長期積累的建筑密集、消防隱患多、衛(wèi)生條件差等諸多問題，與其所處的黃金位置極不相符。
特別是西關(guān)虎屯東側(cè)的花園路被規(guī)劃為景觀大道之后，西關(guān)虎屯這個城中村與周邊的發(fā)展更不協(xié)調(diào)，亟待加強對其進行改造。
2004年，西關(guān)虎屯被列為鄭州市城中村改造的試點，改造范圍包括花園路以西、經(jīng)五路以東、農(nóng)業(yè)路以南、豐產(chǎn)路以北區(qū)域。
對西關(guān)虎屯實施改造，不僅意味著在36畝的土地上實施近9萬平方米的拆遷工程，更重要的是如何保證村民的正當利益，否則拆遷就會受阻。
這次西關(guān)虎屯的拆遷，借鑒了鄭州市鄭東新區(qū)的人性化拆遷經(jīng)驗，讓政府、村民、開發(fā)商三方共同協(xié)商達成拆遷共識，采取不強迫、不停水、不停電的親情拆遷方與式妥善處理好拆遷問題。
在這種協(xié)商中，政府的角色是支持引導開發(fā)商、調(diào)動社會力量，幫助拆遷群眾辦好自己的事兒。
當然，政府的引導過程，實質(zhì)上也是一個利益博弈的過程。
據(jù)了解，曾有多家投資商看中了西關(guān)虎屯，但最后都沒有敢接手，一個重要原因就是擔心拆遷補償太多�！八悴缓觅~就會虧本”。
對于西關(guān)虎屯的村民來說，開發(fā)商提出的方案使自己的利益受到損失，肯定也不會接受。
這種矛盾，使西關(guān)虎屯的拆遷遇到強大的阻力。
“西關(guān)虎屯城中村改造先后談了六七家，最終都是因為拆遷補償協(xié)商不通，提出的方案拆遷群眾難以接受而放棄了。最后，河南新田置業(yè)有限公司(以下稱新田公司)大膽地接手了西關(guān)虎屯城中村的改造�！标愐珎フf。
在陳耀偉看來，先前的六七家開發(fā)商算賬的觀念不對，“千方百計地想辦法從老百姓身上掙錢，老百姓當然接受不了。新田公司就很高明。他們不是通過減少老百姓的利益實現(xiàn)企業(yè)的利益，而是在保證老百姓合理要求的情況下，通過科學的策劃理念，從中挖掘地理位置的商業(yè)價值優(yōu)勢，向社會、向市場要效益。”
開發(fā)商的觀念一轉(zhuǎn)變，情況就不一樣了。
據(jù)了解，通過合理規(guī)劃之后，土地利用率提高了。原來的建筑面積近9萬平方米，經(jīng)過合理規(guī)劃，達到30多萬平方面米，是原來的3倍。在對拆遷群眾安排補償之后，還有20多萬平方米的商品房。
另外，所拆遷戶按一比一的比例分配新房，舊房變成新房，私房變成商品房，不配套的房子變成了配套的房子。特別是從出租的角度來看，同樣的面積，房租的收益顯然要比原來更豐厚。
“這樣做的結(jié)果，合理利用土地，提高了土地的利用率，最大化了土地價值，又給社會創(chuàng)造了財富�！标愐珎ソz毫不掩飾自己內(nèi)心的興奮。
西關(guān)虎屯模式
西關(guān)虎屯拆遷模式中，具有深層指導意義者，在于從城中村的實際出發(fā)，提出了拆遷三原則。
陳耀偉強調(diào)，西關(guān)虎屯拆遷總結(jié)出的三個原則，第一是對列入政府城中村改造計劃的試點村，在拆遷中可以根據(jù)市政府特殊規(guī)定，對原《拆遷條例》部分規(guī)定作適當變通；第二是拆遷的補償方式必須是經(jīng)過群眾討論并同意確定的；第三是拆遷施工必須是具備拆遷資質(zhì)的單位，確保拆遷安全萬無一失�！熬邆溥@三個條件，才能實施拆遷”。
與市場建設(shè)拆遷和舊城改造拆遷不同，城中村的拆遷是對村民住宅進行的拆遷。村民的宅基地屬于集體土地。
按拆遷條例要求，要拆遷必須辦理拆遷許可證。而這需要具備幾個條件，如土地證要具備國有土地性質(zhì)，規(guī)劃要有規(guī)劃用地許可證等許多證，才能辦理城中村的拆遷。
根據(jù)鄭州市政府提出的城中村改造特事特辦的精神，先將納入改造的城中村在改造之前的土地都視為國有土地進行規(guī)劃運作，然后再一步步把集體土地的性質(zhì)改變?yōu)閲型恋匦再|(zhì)。
西關(guān)虎屯拆遷工作正是從該村拆遷改造的實際出發(fā)，不拘泥于原來政策的局限，西關(guān)虎屯的拆遷就是在土地沒有完全變?yōu)閲械那疤嵯�，在�?guī)劃用地許可證沒有發(fā)放的情況下，就實施了拆遷。
正因為堅持了以上三原則，在20多天的時間里，西關(guān)虎屯沒有一個釘子戶，沒有一個頂牛戶，順順利利地完成了拆遷。
一位在現(xiàn)場觀看爆破的福建老板稱：“這在全國也不多見�！�
模式能否克隆
西關(guān)虎屯的親情拆遷，使得新田公司在西關(guān)虎屯運作土地的成本達到了每畝450多萬元。曾經(jīng)被鄭州房地產(chǎn)界稱為“鄭州地王”的一塊土地，每畝拍賣的價格也沒有超過150萬元。
城中村土地成本盡管很高，拆遷也很麻煩，但是房地產(chǎn)開發(fā)商卻依然把目光盯緊了城中村。
據(jù)了解，鄭州市現(xiàn)有119個城中村，其中金水區(qū)占了45個。目前，金水區(qū)城中村改造在鄭州市是行動最早最快的。
2005年計劃拆遷的城中村有9個：西史趙、西關(guān)虎屯、燕莊、王莊、姚寨、崗杜、西二里屯、杜嶺東西兩個村
在這9個城中村中，7個村子都由房地產(chǎn)開發(fā)公司投資。新田公司開發(fā)西關(guān)虎屯，福建中天房地產(chǎn)有限公司負責燕莊的整體改造，西史趙、崗杜、西二里屯、杜嶺東西兩個村，都已經(jīng)和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了協(xié)議。不僅有鄭州本地的企業(yè)，還有廈門等外省的房地產(chǎn)企業(yè)。
國家土地越來越少，開發(fā)商搶攤城中村這條路是聰明的，這里面雖然沒有暴利但還是有利可圖的。
西關(guān)虎屯的成功拆遷，不僅對燕莊有借鑒意義，對整個金水區(qū)以至于鄭州市的拆遷工作都有借鑒意義。
“下一步，我們將在燕莊的拆遷中借鑒這種西關(guān)虎屯拆遷模式�！标愐珎フf，城中村改造的拆遷工作已經(jīng)從西關(guān)虎屯轉(zhuǎn)向了鄭州市金水區(qū)燕莊。
但是，燕莊的拆遷難度將更大。
燕莊位于金水東路和未來大道交會的丁字路口。隨著城市發(fā)展，金水東路被規(guī)劃為景觀大道，打通未來大道也就被提上日程。
為配合金水東路改造和打通未來大道工程，鄭州市政府決定，2005年對燕莊村實行整體拆遷整治。除已建成的家屬區(qū)外，現(xiàn)有的村民自建房屋全部拆除。
2005年4月份，燕莊進行整體搬遷已傳得沸沸揚揚，終因補償問題推遲。問題尤為突出的是，一聽說要拆遷,，村民競相擴建住房面積。
2005年6月1日，鄭州市副市長丁世顯透露，燕莊的城中村整體改造有望在本月啟動。目前，具體的搬遷時間仍沒有確定。
“改造，說起來容易，做起來難，難就難在補償標準上。”陳耀偉說，補償標準實際上是一個村一個標準。
燕莊樓房密度比西關(guān)虎屯更大，樓也更高，最高的達11層。在100多畝土地上，建筑面積達到57萬多平方米。
特別是燕莊緊臨迎賓大道金水東路，地處鄭州市東大門位置；未來大道又是高檔寫字樓比較密集的地方，地理的優(yōu)勢直接影響到燕莊的房屋出租價格。同周邊的城中村相比較，燕莊房屋租金是最高的。
這些，都給燕莊的拆遷帶來了很大的難度。
據(jù)了解，燕莊村村民一年收入幾十萬元，不管眼下補償金多少，怎么補，都補不到村民現(xiàn)在的收入情況。按照村民對補償標準的要求，哪個開發(fā)商也干不了。
河南新田公司董事長田太廣接受《經(jīng)濟視點報》采訪時表示，在政府不投資的情況下，開發(fā)商只有通過土地的變化，把城中村的宅基地轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)用地，通過價值的增大，才能實現(xiàn)村民滿意，企業(yè)滿意，政府滿意。
兩年后，西關(guān)虎屯將成為鄭州的又一商圈，鄭州國貿(mào)中心將聳立在那里。盡管黃金地段的位置給田太廣很大的信心，但是他也感到有強大的壓力：“風險在于拆遷的補償太大。補償面積近9萬平方米，我們必須建設(shè)30萬平方米才能夠收回投資�！�
建設(shè)項目，村民是不出錢的。而對村民的補償價格已達每平方米2000多元。這意味著，新田公司在西關(guān)虎屯的開發(fā)中，付出與收益比為5∶1。
如果不提高土地的商業(yè)價值，盈利肯定是件很困難的事情。除此之外，未來的商業(yè)能否活起來，也是新田公司要面對的風險。
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