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統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2004年上海一手房住宅市場日均成交800～1000套，2005年3月份日成交量則在500～700套之間，4月的日均成交量為450套左右，而到5月的頭三個星期，日均交易量只有200套左右。而在5月15日，全市簽約數(shù)僅136套，占可售新房的0.1%。而且這樣清淡的成交一直持續(xù)到6月。
5月底至6月初，記者走訪上海一些樓盤，試圖從高、中、低這三類樓盤中的實際銷售
情況中，了解一下不同品質(zhì)的樓盤在樓市低迷期如何度過艱難歲月。
高檔樓盤的典范:賣的就是地段和奢華
早就聽說盛大金磐、華府天地在上海高檔樓盤中的赫赫聲名了，然而當(dāng)記者連番數(shù)次和他們聯(lián)系采訪時，不知是出于躲避媒體的過度炒作，還是其他什么原因，都被他們禮貌地以沒有時間予以推脫。在記者一再要求下，他們才答應(yīng)可以到售樓處簡單看看。
從陸家嘴中心綠地遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，在冷峻峭拔的金茂大廈旁，三棟通體銀白，頂端飾以明晃晃金盤的高檔樓盤赫然矗立。不用問，這就是鼎鼎大名的盛大金磐了。據(jù)說，這樓頂巨大的金盤是用24K黃金做成。
記者看到，在盛大金磐旁，一棟裝修不錯的售樓處，顯得很別致，這在上海普遍很小的售樓處當(dāng)中，也算是上品。然而若與講究排場的北京樓盤的售樓處相比，只能算一般了。
這個時節(jié)，門庭冷落這個詞似乎適用所有上海新開樓盤的售樓處，這里也不例外。記者后來發(fā)現(xiàn)，在表面冷清后面，盛大金磐的銷售進(jìn)度并不慢。企劃銷售總監(jiān)陳新華一邊把一份金燦燦的樓書遞給記者，一邊謹(jǐn)慎低調(diào)地表示，不接受采訪，可以去看看樣板間；盛大金磐這個地段、這個品質(zhì)市擺在這里，投資者自己可以判斷值不值這個價格。
見陳先生不愿介紹情況，我們只好隨同保安到樣板間參觀。位于15層有三個樣板間，其中有兩個樣板間，有300多平米，分別有180度、270度的觀景大平臺，金茂大廈、小陸家嘴金融區(qū)稠密的樓群一覽無余。還有一個120平方的小套型，就看不到遠(yuǎn)景了，只能看到旁邊的仁恒濱江花園。
從地段來說，盛大金磐位于浦東小陸家嘴的核心地界。該項目網(wǎng)上資料稱該區(qū)域首開純住宅項目之先河，其西側(cè)、南側(cè)瀕臨母親河黃浦江，距離金茂大廈數(shù)百米，呈現(xiàn)浦東豪華超長的觀景面。網(wǎng)上數(shù)據(jù)表明(上海市房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)站)，該項目共405套，今年5月開盤，已經(jīng)售出237套，累計住宅合同均價為28923元/平方米。在開盤僅1個多月的時間里，盛大金磐已經(jīng)銷售過半，顯示盡管打擊房價過快上漲的政策頻頻出臺，高品質(zhì)樓盤的銷售仍然很快。
如果說，盛大金磐賣的是地段，那么位于“中共一大”遺址附近的華府天地則不僅賣地段還賣奢華。
“我們是上海在售樓盤價格最高的，這個你可以上網(wǎng)查。”華府天地的銷售經(jīng)理張帥平靜地告訴記者。“地段、規(guī)劃和品質(zhì)”，張帥強調(diào)這三點是華府天地這樣價值定位的基礎(chǔ)。
致力打造高檔公寓聚居區(qū)的華府天地，緊鄰淮海路，樓下就是由上海代表性建筑群石窟門改造的新天地酒吧街。華府天地所在地段是上海中心區(qū)域的頂尖地塊，交通極其便利。
華府天地由5棟樓構(gòu)成，共108套。其中3棟都是單層一套，每套440平米，一戶三梯，每套售價在2000萬元以上。套內(nèi)裝修極其奢華，連保姆都有專用電梯。用張帥經(jīng)理的話說，就是要為頂尖級商業(yè)經(jīng)營建造公寓型豪宅。
張帥向記者列舉了上海三大富豪居住地，一個是華山路，是上海傳統(tǒng)富翁居住地，環(huán)境優(yōu)美至極，但與市井百姓雜居一處；一個是浦東黃浦江邊如仁恒濱江花園、盛大金磐，靠近小陸家嘴和黃浦江，觀景效果不錯，但這些高檔公寓，套內(nèi)面積有大有小，離真正的豪宅還有距離。再有就是華府天地試圖打造的公寓豪宅。
盡管華府天地價格高昂，但自去年12月上海樓市最熾之時開盤時，曾創(chuàng)出一個月簽約17套的瘋狂交易紀(jì)錄(但大多又被撤銷合約)，隨后簽約數(shù)逐步下滑，目前每月僅銷售出幾套。網(wǎng)上數(shù)據(jù)顯示(上海市房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)站)，華府天地兩張預(yù)售證的交易合計可售套數(shù)108套，已經(jīng)銷售了45套。銷售價格由每平米50450元，升至每平米56742元。
“購房者大多是香港、臺灣還有海外的華裔,他們大多與上海有千絲萬縷的聯(lián)系。”張帥告訴記者，“有一天，我們接待一個老外，后來一問才知道，這個老外的母親是中國人。”
中檔景觀盤——世紀(jì)公園板塊的比較
“為了觀景，這些購房者多花上五、六十萬，是很樂意的。”位于世紀(jì)公園的正對門的雍景臺公寓的銷售經(jīng)理這樣說，而他所說的“景”,就是世紀(jì)公園。
世紀(jì)公園是浦東新區(qū)綠地面積最大的公園，內(nèi)有面積不小的人工湖。圍繞著世紀(jì)公園的樓盤組成世紀(jì)公園板塊。這里的樓盤，看不到世紀(jì)公園的樓盤都賣到每平米13000元，能看到的更貴。
雍景臺公寓是上海典型的“三外”之一開發(fā)的樓盤。所謂“三外”是之由外資、房地產(chǎn)行業(yè)外、以及外地開放商開發(fā)的樓盤。雍景臺就是由上海一家影視公司開發(fā)的，由臺灣太平洋房屋代理。該樓盤與世紀(jì)公園隔街相望，觀景效果甚佳。且離地鐵很近，僅三五分鐘路程。
雍景臺總共有98套，其中64套對外銷售，目前已經(jīng)售出27套，購房者主要是臺灣人，一大半賣給臺灣人，香港人買了4、5套，都作為在滬經(jīng)商居住的產(chǎn)業(yè)。
“房產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，銷售速度下降得很快，但價格沒有受到影響。”銷售經(jīng)理告訴我們。“我們較低樓層的價格是每平米18000元，好樓層是每平米23800元，盡管銷售不暢，但價格并不打算降。”銷售不暢后，雍景臺把32套留下來開始作租售。銷售策略的調(diào)整是所有滯銷樓盤的選擇。
在雍景臺旁側(cè)的麗晶博園似乎把要把酒店式管理，以租代售的模式貫徹得更徹底。“我們80%的房子要出租，一共100多套，只有20多套要賣出去。”麗晶博園銷售經(jīng)理楊劍告訴記者。
由新加坡公司開發(fā)的麗晶博園從外觀上就是高檔酒店模式，在世紀(jì)公園正門外赫然矗立，顯得很扎眼。“酒店式裝修、直通地鐵、公園景觀是我們的三大賣點，”楊劍說，“盡管只銷售了7套，但價格沒跌，銷售均價還是2.8萬-3.2萬每平米。”
至于附近的已經(jīng)銷售完的新希望公寓，似乎不需再受銷售不暢的折磨，但其銷售經(jīng)理在電話里向我們抱怨,“去年底就賣完了，170套很快賣完了，但價格太低，每平米只有1.3-1.4萬元，現(xiàn)在二手房都在2萬元一平米。”
低檔盤：老百姓去郊區(qū)買房
嘉駿香山苑和世華佳苑是位于寶山區(qū)的樓盤，這是記者采到的上海價格較低的樓盤。寶山以前是上海的郊區(qū)，屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部，從目前的發(fā)展來看，隨大上海規(guī)劃的出臺，寶山在上海的地位不斷提高。
“可以打保票地說，這里沒有投機客，”該樓盤銷售經(jīng)理何偉說，“客戶群主要以工薪階層為主，包括小白領(lǐng)、周邊寶鋼的工作人員，主要是自住。”
“2004年底開始預(yù)售，初步估價在7500元每平米。目前均價還是7500元每平米，而周邊的樓盤均價都在8000元每平米到8500元每平米以上。”何偉說。
由于售價比其他樓盤低，今年一月、三月分別推出一、二期，300多套房子，一個星期就賣完了。這些房子的戶型主要以中小戶型為主，包括57平米的一居室到120平米的三居室等戶型。
“但調(diào)控政策出臺后，整個項目陷于癱瘓狀態(tài)。”何偉說，“5月開盤的三期近兩百多套。現(xiàn)在只銷售了20多套。”
嘉駿香山苑位于上海寶山區(qū)，項目周邊主要是寶鋼的一些工廠，環(huán)境以廠區(qū)為主。經(jīng)過幾年的改造比兩三年前強多了，但小區(qū)附近并沒有形成一個良好的生活區(qū)，購物和交通都不便利。
較之于嘉駿香山苑，同樣位于寶山的世華佳苑更注意營銷和產(chǎn)品規(guī)劃。
“開始時，世華佳苑的規(guī)劃主要是多層樓房，后來改為以小高層、板樓結(jié)合別墅為主。”代理銷售經(jīng)理龍建告訴記者。“起初，我的樓盤定價就要比周圍的樓盤低，周邊的房價在6500元左右，2004年10月我們開盤時小高層的價格在5800元。就在開盤的當(dāng)天，就有30多戶退了周邊項目的房子來買我的房子，這也是我們的一個銷售政策，看似價格低了，但是別墅的價格則賣到了1萬元每平米。小高層已經(jīng)全部賣完，半年時間，賣到最后價格漲到了7300元左右。”
至于別墅項目，主要是150平米到180平米的別墅，開盤價是1萬元，現(xiàn)在賣到了1.1萬元。價格介于公寓和別墅之間，客戶得到實惠。
“這個項目可以說是一個雙贏的項目，低價幫助我們更好銷售，別墅使經(jīng)濟(jì)效益更高。總的算來，我們銷售均價比周邊的樓盤每平米高出了1000多元，而對于客戶來講，買了地理位置好，而且價格低于附近同等形態(tài)的樓盤。”龍建說。
因為是小高層和別墅的結(jié)合，其購買人群主要是中端人群、白領(lǐng)和經(jīng)理階層。他們基本都是上海人和新上海人，很多都是第一次置業(yè)。
“我們房子賣得很好，已經(jīng)賣了85%到90%以上了，”龍建說，“但國家政策的影響還是很大，現(xiàn)在銷售基本處于停滯狀態(tài)，并且由于政策出臺和貸款問題導(dǎo)致了30多戶退房。我們周邊的項目，受打擊更大，有的項目兩個月都沒有賣出去一套房子，價格又跌回了6000多元每平米。”
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