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房價怎樣才算“穩定”？針對這一當前備受關注的問題，杭州宋都房地產集團執行總裁王益平和浙江大學房地產研究中心主任賈生華教授認為，闡述這一問題，最重要的是要明確“決定房價的真實需求有多少”、“如何看待當前中央的調控手段，如何使之更為細化？”以及“房價高漲對社會的害處有多大”這三個當前樓市關鍵性問題。
圍繞這“三問”，開發商和學者各抒己見，有共識，也有歧見。
樓市的真實需求到底有多大
開發商：很多需求是剛性的，土地利用應更有價值學者：過激需求猶如“病毒”不斷被復制
據統計，2004年，在宏觀緊縮背景下，全國房地產開發投資增長28．1％，房地產開發投資額占GDP的比重達9．64％。我們真的需要那么多房子嗎？
作為開發商，王益平認為，房價之所以高漲，很重要的原因是需求旺盛，這種需求很大程度上是剛性的。隨著城市化步伐的加快，杭州市每年有大量的人口要就業、結婚，需要住房。作為一種不可再生的緊缺資源，國家不可能提供大量的土地來抑制過熱的情況。比如杭州，在余杭蕭山沒有撤市建區之前，杭州市土地資源排在全國省會城市倒數第二位。到現在，杭州市區內的工廠幾乎都搬到郊區去了，很多大學都搬遷了，市區里舉目都是寫字樓和住宅。但還不夠。按照計劃，今年杭州市的住宅用地投放量為3000畝。以3年為周期最多只夠100家企業搞開發，發展空間很局促。
他認為，如何合理地利用土地，在有限的土地上發揮更有效的價值？一個重要手段就是通過價格杠桿來調節。這種情況下需求上漲是合理的。在政府的調控下，那些投機性的泡沫會被擠出，真正的需求將呈現出來，房價得到穩定發展。
賈生華教授也認為，在中國經濟繼續繁榮發展的前提下，供求關系會導致住房產品有比較大的增值空間，土地的供應總是趕不上人的需求。這是難以扭轉的基本事實。
但是他認為，在當前呈現的旺盛需求中，有相當一部分是被“復制”出來的。正是因為很多有經濟頭腦的老百姓和企業看到了土地緊缺帶來的預期上漲空間非常誘人，認為投資房產能賺錢，于是紛紛投資買房。根據浙大房地產研究中心2003年對杭州、寧波等6個城市的調查，買過兩套以上商品房的居民人數比例達5．9％。其中，擁有2處以上住宅的居民比例高達16．7％。
他說，在這種情況下，房產到達不了最終使用者，而是被放入倉庫。房產供給被快速“收藏”，市場需求出現不斷“復制”現象。住房在一定程度上成為“價值符號”，而不是真正地當住宅來使用。
如何看待房產調控手段
共識：組合拳力度要講究拿捏有度
如何看待旨在穩定房價的組合拳？它們是否還需要進一步細化？
王益平認為，組合拳力道拿捏很重要，重則傷人，輕則自傷，其蘊含精神非常正確，打擊投機、發展中低檔住宅等措施也很有針對性。他比喻說，把非機動車道拓寬，機動車道反而能開得更快。此外，所謂的普通房和非普通商品房的界定應更細化。比如郊區建設容積率小于1.0、面積很大的不見得就是高檔住宅，而市中心面積很小的單身公寓卻完全可能是高檔住宅。但他強調，應明確是否承認社會有不同階層的需要存在，總不能因為電視機有1000元到幾十萬的價格差異，就不顧市場需求停產液晶電視。
賈生華的觀點和王益平有所不同，他說，制度環境應建立資源配置合理機制和收益的合理安排，投資房產的增值通過稅收分配于全社會才是合理的。在過去，只要買到房子就意味著巨大的收益，實際上很大程度不是因為你個人的貢獻，而是因為區位、基礎設施改變了，是整個社會進步的結果。增值收益全部歸個人有失公平。在這種巨額利益誘惑下，大家爭相投資，供給就永遠滿足不了需求，也不利于資源的合理配置。
賈生華認為，過去調控出現反彈，是因為增加短期交易成本但沒有抑制需求，旺盛的需求使得交易成本被轉嫁給買房者，刺激房價更加上揚�，F在對需求進行抑制，交易成本就轉嫁不了，房價就會趨于合理。但他強調，大家不應太關注房價本身，關鍵是讓市場過熱的溫度冷卻下來，價格自然會回歸理性，這是由市場決定的。
房價高漲對社會的害處有多大
共識：房價畸高既毀人也自毀
房價畸高，除了短線炒作者之外，對誰都沒有好處，不僅害己害人，還會對整個社會的發展活力產生損害。這是王益平和賈生華的共識。
王益平說，認認真真謀發展的開發商是最希望房價穩定、市場穩定的。對他們來說，房價高漲利潤率反而下降，弊大于利。他舉例說，杭州的慶春路地塊，1993年時地價大約是200萬至300萬一畝，現在至少要上千萬。房價上漲遠落后于地價漲幅。從前開發賺的錢，加上投入，已根本支付不起同類地塊的現有地價。
他說，目前國內房產企業“外拓”到外省的數浙商最多，也正說明了浙商面臨房價高企的壓力最大。房地產行業周期長，投資大，單體價值也是別的商品無法比擬的。理性的開發商都希望在穩定的環境下穩定地賺錢，否則經營心態就會變壞，市場垮了，出現了“爛尾”，開發商就只好去跳樓。
賈生華教授認為，一塊土壤上毛竹太繁茂，其他物種就會被消滅。一個行業吸納過多社會資本，會抑制其他行業的活力，導致生態失衡。企業和個體投資者進入房地產領域，投資回報率超過其他很多行業，產生超額利潤，這種集體效益會誘發整個社會的集體非理性。這種現象，一方面“自毀”，比如說，房地產企業不需要在規劃設計、營銷等方面創新就可以大賺其錢，創新能力就會萎縮。個人只要擁有房子，無需開拓創新、充電學習就可以成為食利階層。
另一方面“毀人”，土地、資本、銀行信貸、人才等諸多資源都向房地產業集中，導致社會資源配制的結構失衡。有些企業改行入樓市，導致這些產業的創新受到抑制。在杭州，最近三四年具有良好知名度的專業房地產公司基本上拿不到土地，被眾多外來者“擠出”。大量的其他行業，像做服裝的、做鋼鐵的、做化工的，都把手伸向房地產。這是最典型的資源配置失敗。
賈生華說，“穩定”的含義是把市場的預期恢復到正常狀態。整個社會不應認為只有買房是投資最佳途徑，在創新和競爭中發展，才是行業和社會的合理狀態，才能達到真正的“穩定”。與此相對應，社會也應為人們提供更多的投資渠道，比如在內需過旺的情況下，利息稅就應立刻取消。
作者：:方益波
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