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以地方法規(guī)的形式對(duì)商品房銷售廣告作出明確界定，但執(zhí)行效力有待檢驗(yàn)
本報(bào)記者 李攻 發(fā)自濟(jì)南
廣告上說得天花亂墜，而到交房時(shí)情況卻大不一樣�，F(xiàn)在，這樣的房地產(chǎn)吹牛廣告在山東會(huì)受到來自地方法規(guī)的約束。虛假廣告損害消費(fèi)者利益
從7月1日起開始施行的《山東省商品房銷售條例》(下稱《條例》)規(guī)定，廣告中的部分特定內(nèi)容應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
《條例》第23條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品房承銷機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料對(duì)商品房所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及商品房?jī)r(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任�！�
山東省建設(shè)廳副廳長(zhǎng)吳英介紹說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布虛假廣告誤導(dǎo)消費(fèi)者，如在語言表述和圖標(biāo)顯示上縮短商品房與市中心的實(shí)際距離、綠化和配套設(shè)施宣傳嚴(yán)重失實(shí)。這些都嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者的權(quán)益。現(xiàn)在我國(guó)尚未出臺(tái)一部專門調(diào)整商品房銷售的法律及行政法規(guī)，因而導(dǎo)致商品房買賣糾紛日益增多。山東省以地方法規(guī)的形式對(duì)此作出明確界定，將為消費(fèi)者維權(quán)提供法律依據(jù)。
“如某房地產(chǎn)公司在售樓廣告中，以實(shí)體模型圖片的形式向購房人介紹了擬售房的位置及外貌情況，并對(duì)與住房有關(guān)的配套設(shè)施如綠地、花園的位置、面積等進(jìn)行了具體說明，即視其為《合同法》規(guī)定的‘要約’。這樣，如果購房者同意與開發(fā)商簽訂購房合同，即使對(duì)這些具體確定的廣告內(nèi)容未在合同文本中約定，也同樣對(duì)開發(fā)商具有約束力�！鄙綎|圣惠律師事務(wù)所合伙人馬兆銘律師認(rèn)為。執(zhí)行效力有待檢驗(yàn)
《條例》雖然作了如此規(guī)定，但將來執(zhí)行中的效力卻并不樂觀。馬兆銘律師告訴本報(bào)記者，這個(gè)條例屬于地方性法規(guī)，根據(jù)最高法院的有關(guān)司法解釋，合同的效力認(rèn)定以法律和行政法規(guī)為依據(jù)，而不以地方性法規(guī)為依據(jù)。也就是說，這個(gè)條例作出的規(guī)定，將來在訴訟過程中能否為法院引用還不好說。
田先生是濟(jì)南市一家大型房地產(chǎn)企業(yè)專門負(fù)責(zé)處理與購房者糾紛的法律人士，他告訴本報(bào)記者，現(xiàn)在開發(fā)商利用廣告誤導(dǎo)消費(fèi)者的現(xiàn)象可以說是見怪不怪。主要表現(xiàn)在廣告中標(biāo)明的公用配套設(shè)施如綠地、供氣、供暖等無法落實(shí)、開工建設(shè)手續(xù)不完備而謊稱手續(xù)完備等。去年以來，他已經(jīng)處理了6起這樣的糾紛。而在這6起糾紛中，購房者的要求都沒有得到支持，不論是仲裁機(jī)關(guān)還是法院，都沒有認(rèn)可廣告內(nèi)容是合同的一部分。
“即使山東的地方性法規(guī)對(duì)廣告的部分內(nèi)容可以作為合同的一部分作出了明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商也有自己的規(guī)避方法。”田先生說，“現(xiàn)在的房地產(chǎn)廣告在不顯眼的地方往往都有這樣一行小字：本宣傳品只作示意用，并不作為合同要約，最終要以合同文本為準(zhǔn)。這樣一來，購房者還是吃虧�！�
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