廣州物業拍賣市場成交遇低潮

　　本報記者吳曉波發自廣州

　　宏觀政策的變化，對拍賣市場來說，就如同是遭遇了一次降溫能力很大的寒流。

　　“以往在拍賣市場上，由于拍賣物業的價格比市價低，投資型的買家有近五成左右，但是新政策令有房產證的物業交易稅費大幅度提升，而無房產證的物業則更是不能轉手，以

　　供應及成交均現低潮

　　據滿堂紅地產研究部周峰介紹，目前廣州的拍賣市場由于宏觀政策的影響，正經歷貨源減少及成交冷清的雙重困境。在貨源方面，由于去年高院出臺了欠債人唯一居住的房屋不可被拍賣的司法解釋，以至拍賣物業的主要委托方銀行、海關及法院在這一年多的時間內消化了手中的存量時，新的貨源難以及時獲得補充，以至于今年的拍賣會上推出標的(即被拍賣物業的簡稱)數量相較去年減少了很多。

　　例如去年12月，廣州的拍賣會場次達到110場左右，而今年1~5月的全部拍賣會場次也只不過比去年12月的多了一點。但是，6月以后，拍賣會的場次反而比5月有所增加，原因是不少拍賣行為了盡快回收資金，不再像以往那樣要湊齊價值500萬元的標的才開拍賣會，即使現在只有兩三個標的也會舉辦拍賣會。

　　而另一方面，七部委新政策實施后，雖然廣州對海關或法院強制執行拍賣的預售房仍準許轉名，但買家在競投得物業之后卻不能再轉名，以至于不少投資客對無房產證的預售房不再涉足，而自住型的買家又會擔心日后自己要處置這類房產時難以轉手。但這類房產占拍賣市場標的比例還是相當高的，所以近期就出現了許多場拍賣會上觀望的人多，舉牌的人少的局面。

　　底價成交、聯合壓價現象出現

　　周峰表示，在新政策出臺前，不少價格中檔的住宅單元，都會受到熱烈追捧，大多會在起拍價的基礎上加價4萬~6萬元成交。而一些少見的優質寫字樓物業，追捧的程度更激烈，有時甚至其成交價會與市價相差無幾。但是從6月開始，多場拍賣會推出的標的基本都以底價成交，而一些準備近期推出市場的標的也適當地調低了起拍價。

　　本月中旬，廣州甲級寫字樓中信廣場有一個標的推出，總面積超過1000平方米，但是只有預售契約而無房產證。結果拍賣前夕咨詢的人多交納保證金的人很少，迫使委托方不得不大幅度調低起拍價格。而在拍賣當天五六位交納了保證金的投資者均無意舉牌，令標的以底價約14000/平方米成交，其價格較市場價低了近4000元/平方米。

　　中原地產有關負責人認為，由于政策調整后，交易費用大幅增加，多數投資者更加謹慎，不乏合作壓價之嫌，使得一些優勢標的出現流拍或跌價現象。

　　同樣在本月中舉辦的另外幾場拍賣會上，也出現了到場人數眾多，但無人舉牌的現象。例如在一場以海珠、白云區標的為主的拍賣會上，到場者達八九十人，然而11個標的均流拍。而另外一場以商用物業為主的拍賣會上，東風西路電子城的20多套標的無人交納保證金，位于多寶路多寶華廈的4套小面積商鋪也當場全部流拍，投資者紛紛表示價格太高，除非拍賣行降價才會再次考慮。

　　在中介行的介紹下，記者聯絡到某個參加了聯合壓價的投資客。他表示，自己一般只會選擇容易轉手的有房產證物業，而且會找比較優質的，這樣就不會有太多競爭的對手。而他一般在看到拍賣公告上有合心意的物業時，就會去打聽還有哪些類似的炒家感興趣，然后商議好大家如何按比例出價，轉手后如何分成。接著在咨詢階段就會紛紛向拍賣行咨詢可否降價，造成對拍賣行的壓力。而在舉牌時又會有默契地不舉牌，使標的最后以底價成交。不過他說，這類聯合行為比較煩瑣，一般是要用在很有升值潛力的“貴價貨”身上，而他們這類“大客”一般也就一年做幾次而已，不會頻頻使用這一招。

　　新標的開始降價

　　有拍賣行負責人認為，在新的政策下，沒有房產證的住宅將不能轉讓，而這種類型的產品，以往大量地出現在拍賣市場上，但是“沒有拍不出去的產品，只有拍不出去的價格”。只要價格足夠低，還是會有人選擇這類型的產品，“以往交吉和不交吉的住宅也有三分之一左右的差價，如今，有無房產證住宅的價差可能也會和這些房產差不多。”也就是說，未來這些無房產證物業的價格會被調低。

　　而近期將推出的兩個拍賣會上就出現了這類降價的住宅。例如盤龍拍賣行去年11月曾經推出市場的海珠區粵安大廈25樓物業，起拍價約39萬元，結果流拍。而本月底再次拿出拍賣，起拍價降低為約31萬元。將于7月初拍賣的新大廈某單元，起拍價只是5900元/平方米，比以往類似物業的起拍價減少了近1000元/平方米，相比目前的二手房市價8000~10000元/平方米更是便宜了不少。