東莞地產(chǎn)商備戰(zhàn)商務(wù)部摸底大考

　　首站選中東莞是因?yàn)樵摰厣虡I(yè)地產(chǎn)過(guò)熱，而全國(guó)今年首季商業(yè)用房空置面積同比增長(zhǎng)了20%

　　本報(bào)記者莫遲發(fā)自廣州

　　商業(yè)地產(chǎn)日漸升溫，近日引起中央有關(guān)部門(mén)的關(guān)注。據(jù)有關(guān)方面消息，為防范大型商

　　“東莞市經(jīng)貿(mào)局早于6月上旬就已通知我們7月份商務(wù)部會(huì)派人到莞調(diào)查商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。我們亦已先作了一次內(nèi)部調(diào)查，主要從稅收以及營(yíng)業(yè)方面作了一次自查�！睎|莞城區(qū)某不愿透露姓名的大型購(gòu)物中心負(fù)責(zé)人接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示。

　　東莞地產(chǎn)商“如臨大敵”

　　“趁著今天在京舉行商業(yè)論壇的機(jī)會(huì)，一支由商務(wù)部牽頭的商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研小組已正式啟動(dòng)，隊(duì)伍將于7月分赴珠三角、長(zhǎng)三角進(jìn)行調(diào)研，首站將是東莞�！敝袊�(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)、中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng)王永平在6月28日告訴本報(bào)記者。

　　據(jù)了解，商務(wù)部市場(chǎng)體系建設(shè)司將會(huì)同中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟以及部分商業(yè)銀行代表對(duì)珠三角、長(zhǎng)三角等部分地區(qū)的商業(yè)設(shè)施開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)情況進(jìn)行調(diào)研。首批將于7月上旬成行，主要考察東莞、廣州、南寧、廈門(mén)及福州，第二批于7月中旬出發(fā)，主要調(diào)研上海、杭州、南京等市。

　　世上沒(méi)有不透風(fēng)的墻，商務(wù)部要到東莞調(diào)研的消息早已通過(guò)非正式渠道傳到地產(chǎn)商耳邊�！翱峙逻@是國(guó)家對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控的前奏�！睎|莞厚街一發(fā)展商這樣理解此次調(diào)研。他表示，作為此次調(diào)研的首站，東莞商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀將會(huì)影響到整個(gè)調(diào)研小組的結(jié)論，到底中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)是否良性發(fā)展將關(guān)系到今后商業(yè)地產(chǎn)的生存環(huán)境，故此他也非常重視此次調(diào)研的過(guò)程及結(jié)果。

　　該發(fā)展商回憶，早在2004年上半年，商務(wù)部就接到國(guó)務(wù)院溫家寶總理的親筆批示要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)研。他認(rèn)為，此次商務(wù)部如此高調(diào)行事有別往常，故一切都必須認(rèn)真對(duì)待。

　　東莞城區(qū)某不愿透露姓名的大型購(gòu)物中心負(fù)責(zé)人亦告訴記者，接到通知后不少商業(yè)地產(chǎn)商均已作自查，但商業(yè)地產(chǎn)面積是否過(guò)大的問(wèn)題并非個(gè)別發(fā)展商就能解決的問(wèn)題，當(dāng)中就要視乎調(diào)研小組如何看待這些數(shù)據(jù)。

　　記者從其他途徑得知，由于正值暑假期間，某已營(yíng)業(yè)的東莞商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目智囊就已建議在7月上旬時(shí)舉行多項(xiàng)促銷(xiāo)活動(dòng)，要求進(jìn)駐商戶一同讓利，希望能令該商場(chǎng)人氣飆升�！爱吘箹|莞是首站，此次的氛圍有點(diǎn)類似去年建設(shè)部調(diào)研住宅，商家有憂慮是很正常的事情�！睎|莞厚街一發(fā)展商表示。

　　東莞商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩？

　　其實(shí)東莞的商業(yè)地產(chǎn)商的擔(dān)憂并不是沒(méi)有道理的，就連此次牽頭調(diào)研的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平也表示，東莞的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展至今的確備受爭(zhēng)議。由于東莞地方不大，卻聚集了超過(guò)12個(gè)大型購(gòu)物中心項(xiàng)目，而且建設(shè)的項(xiàng)目都比較大，但東莞有效消費(fèi)人口卻并不多，這一切情況都令人有點(diǎn)擔(dān)心，所以有必要先到東莞去看看。

　　僅從面積上來(lái)看，東莞的商業(yè)物業(yè)就已經(jīng)超負(fù)荷了。東莞城市的四大商圈就已云集了將近300萬(wàn)平方米的商業(yè)面積，此外，每個(gè)鎮(zhèn)幾乎均有大型購(gòu)物中心建成和在建。其中以東縱大道為主軸線，東湖廣場(chǎng)、地王國(guó)際廣場(chǎng)、威尼斯商業(yè)中心、銀座商業(yè)中心、盈鋒廣場(chǎng)、美新家居中心、光輝家居中心等連成一體，總營(yíng)業(yè)面積接近100萬(wàn)平方米，是東莞最成熟的老商業(yè)發(fā)展中心；東城大道商圈一帶集中了多個(gè)中高檔樓盤(pán)，商圈已見(jiàn)雛形，從雍華庭到星河傳說(shuō)，整條東城中路是東莞新商業(yè)物業(yè)最集中的一條路；萬(wàn)江商圈以麥德龍、80萬(wàn)平方米的華南MALL為代表，正構(gòu)建一個(gè)集旅游觀光、休閑購(gòu)物、商貿(mào)物流于一體的新商圈；以70萬(wàn)平方米的第一國(guó)際為代表的東莞大道商圈，則致力于打造集商業(yè)中心、商務(wù)中心、行政中心、生活中心、文化中心于一體的新商圈。

　　華南商業(yè)網(wǎng)總編輯、廣東省連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)助理黃華軍表示，先天不足的多，后天補(bǔ)救的少；賺快錢(qián)的多，長(zhǎng)線投資的少；符合商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律的少。這是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的通病，并非東莞特有。只是由于東莞購(gòu)買(mǎi)力旺盛，加上城鎮(zhèn)化推進(jìn)得快，取得土地的成本低，政府規(guī)劃、調(diào)控力度弱，造成商業(yè)物業(yè)總量偏多。他認(rèn)為，消化是相對(duì)的概念，有些地段雖然密集，但能夠共存消化，有些商業(yè)項(xiàng)目大而無(wú)當(dāng)，雖是唯一，亦難以消化。總的來(lái)說(shuō)，在合適地點(diǎn)開(kāi)出合適規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，并不多見(jiàn)。

　　下一步出臺(tái)政策約束？

　　東莞的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展步伐為全國(guó)特有。王永平表示，本次調(diào)研是抱著尋找今后發(fā)展方向的思路去調(diào)研，很多人都誤讀了此次調(diào)研的目的。他解釋，此次調(diào)研是由商務(wù)部牽頭，目的是為制訂下一步商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展決策。

　　王永平透露，自從住宅房地產(chǎn)受到宏觀調(diào)控政策影響后，很多人就誤認(rèn)為國(guó)家不會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，這是一個(gè)誤讀；此外，本次調(diào)研并非是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)存在泡沫，這一切都需要在調(diào)研后才能得出結(jié)論，調(diào)研主要基于商業(yè)物業(yè)的空置率、轉(zhuǎn)手率以及引發(fā)的一些社會(huì)問(wèn)題進(jìn)行。

　　據(jù)商務(wù)部公布的最新統(tǒng)計(jì)顯示，2004年全國(guó)僅商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資就達(dá)1724億元，同比增長(zhǎng)31.4%，高于全部房地產(chǎn)投資28.1%和全社會(huì)固定資產(chǎn)投資25.8%的增速，但空置面積達(dá)到2610萬(wàn)平方米。而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2005年全國(guó)一季度商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積為2612萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了20.3%。而在商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置率持續(xù)攀升的同時(shí)，一季度其施工面積仍然達(dá)到了1.03億平方米，同比增長(zhǎng)了20.4%。

　　王永平表示，除了空置率外，由于商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致轉(zhuǎn)手率偏高，以及由于不少商業(yè)物業(yè)承諾高投資回報(bào)率而未能兌現(xiàn)導(dǎo)致個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)的社會(huì)問(wèn)題等，這些都是此次調(diào)研關(guān)注的重點(diǎn)。

　　王永平透露，此次包括中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行總行在內(nèi)的不少商業(yè)銀行均將會(huì)派代表參與調(diào)研，因?yàn)殂y行貸款與商業(yè)地產(chǎn)能否順利建設(shè)有著密切關(guān)系。王永平表示，此次調(diào)研后將會(huì)加速《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》出臺(tái)，為今后城市商業(yè)物業(yè)建設(shè)提供法律依據(jù)。