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本報記者林明發自北京
日前，北京新政策后首場商鋪拍賣以8.6萬元/平方米的天價收場，位于被譽為“CBD金邊”區位的秀水2號商鋪最后成交價比底價高出了近2倍。分析人士指出，隨著住宅投資市場的轉冷，對于商鋪的投資熱情在無形中上升。
商鋪“天價”誕生
“激烈，意外”，一位擔綱此次拍賣的長城國際拍賣公司工作人員這樣評價。經過近20輪的競價，底價分別在78萬元和88萬元的2間商鋪，最后被定格為215萬元和225萬元。值得注意的是，這一價格并不是商鋪的產權價格，而是三年的使用權價格，兩間商鋪分別為25和28平方米，最高單價已達到了8.6萬元/平方米，從這個意義上看，已經創下了北京商鋪投資的天價。
現場的另一位秀水2號銷售人員對拍賣結果同樣喜出望外：“由于在一周前的預登記抽簽人數超過了500人，參加登記拍賣的投資人也超過了20位，現場能拍出一個較高價格，事先已有所期待，而最終超過底價近2倍的確有點意外。”
而同樣頗感意外的是，這兩間商鋪的最終競得者是同一個人，低調神秘的競得者在拍賣結束后，迅速離開了現場。據知情人士透露，該神秘人士長期在秀水商業街區域從事經營活動，對秀水商業文化十分熟悉。
去年以來，北京商鋪投資漸趨火暴，但由于巨庫、金源等商鋪項目不甚理想，加上秀水街商廈建成后低迷的經營現狀，使得位于東大橋路與光華路交叉口東南角的秀水2號項目前景顯得黯淡，然而自項目推出后市場反應出乎意料。據開發商秀水投資有限公司營運總監袁鴻利告訴記者，目前登記購買的意向人已超過600人，雖然有部分可能放棄，但一期總量約200套的商鋪仍然供不應求。
袁鴻利認為，市場反應熱烈，說明了投資人對秀水商業地產項目的一種信心。當記者問及去年金源等商業項目銷售火暴，而之后經營轉冷，秀水2號會否重蹈覆轍時，袁鴻利表示，金源商業項目屬于區域社區配套商業，而秀水是成熟CBD商業項目，兩者歸屬和目標消費群不同，因此不會受到影響，同時由于緊鄰原秀水街，吸引了更多投資人的目光。
投資轉向
除了一部分自營業主有意向投資外，純投資商鋪的購房人同樣占據一定比例。袁鴻利介紹說，由于項目尚未真正開始銷售，目前投資比例還無法確定，而來自北京中國紅街等數個商鋪市場的數據來看，投資仍然占據了40%以上的比例。
房地產市場綜合調控使得原本就不高的北京住宅投資市場比例不斷下降，這部分投資有轉向商鋪的跡象。袁鴻利表示，在地產投資類的熱錢方面，北京市場從未缺少過投資的資本。
由于商鋪在稅收、交易環節并未受到地產新政策的影響，而其長期較為穩定的收益已經成為更多投資關注的焦點。袁鴻利還透露一個細節，在這次拍賣之前，由于采取拍賣總人數限制，有來自浙江等地的投資人要求全部包下可參加拍賣名額，遭到主辦方的拒絕，最后在參拍人員中仍然有不少是來自浙江、安徽等地。這顯示出有較大數量的投資人開始關注商鋪，而在此前投資人更傾向住宅。
然而由于轉向投資為再次轉租，基于商鋪經營的整體性要求，開發管理企業更希望看到是自營業主投資，這與商業地產的特性不可分割。華糖洋華堂公司市場經理高毅認為，商業地產無論開發還是投資，都是專業性很強的，有很多開發商在選擇項目的時候，尤其是做立項的時候，因為先期盲目，最終導致抓不準商業地產的定位，等項目審批手續、規劃、圖紙全批下來了，再找商業，跟經營方接洽，很容易失敗，這要求開發商在開發前期就要積極引入經營，準確找到市場定位。
中海華通商業地產服務機構總經理吳換賢則認為，商業地產項目的構架實際上是一個相當復雜和科學的體系，需要在客戶定位、產品定位、經營理念等多個環節在項目尚未啟動之前做好考察，這將決定商業地產項目的成功與否。隨著轉向商業地產的投資人增多，更應該注重項目的業態，才是投資成功的保證。
住宅和商業地產的博弈
盡管投資商鋪的人群增多，但是這些投資成功與否將直接影響到整個商業地產投資的走勢，如果大量商業地產投資失敗，同樣會使投資資金轉向其他渠道。投資專家認為，商鋪投資能否成功，取決于四個要素，一地段，二交通，三位置，四管理模式。如果這四大要素能夠完美結合，投資就能收到成效。
地段是決定商鋪價值性的關鍵。處于差不多的位置，但能看到明顯標志的商場才更有競爭力，消費者便于聚集，形成一定的消費磁場，中關村E世界、海龍、鼎好等項目組成了商貿核心的雛形。
交通也同樣是不可或缺的關鍵。商業設施的選址必須是交通可達性最佳的地點。在商業追求最大貨物銷售范圍的原則下，選址應使交通費用達到最小。例如海龍商業有多條公交的支持，正在修建的地鐵4號線和10號線，中關村E世界將受益最大。而位于朝陽路與東四環路交界處的住邦2000,步行到地鐵站不到十分鐘，還有30余條公交線路直達。
對于商鋪的具體位置，通常是開發商最大盈利點。一層的商鋪價值性永遠最高，售價和租價都隨樓層的不同而有很大的差別。比較而言，普通投資者選擇三、四層的商鋪投資風險較小，回報可觀。而商場的經營管理方式，包括聘請的管理公司、營業時間、服務意識等，市場的運作方式一定要與消費需求相吻合。這些要素都決定著商業地產投資的未來。
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