上海開發(fā)商欲促老公房按揭 助力樓市成交

　　本報記者 郝倩 發(fā)自上海

　　老公房在市場中難以盤活的“尷尬”在最近一段時間逐漸顯現(xiàn)了出來。但是在老公房的存量釋放中，依然存在問題，這塊市場究竟是否應該被盤活，如果被盤活又能對整個市場形成多大的購買力，現(xiàn)在還不得而知。

　　上海房地產(chǎn)市場正在發(fā)生一些微妙的變化，人們從開發(fā)商以及二手中介對于老公房的異常關注中可以感覺到市場對于消費釋放的渴望。

　　這些擁有一二十年房齡的“老公房”交易市場，由于信貸制度而產(chǎn)生的“冷卻”讓房產(chǎn)消費無法順利實現(xiàn)“進階”。在上海，從來沒有這樣一段時期讓老公房備受各方的關注。

　　老公房的尷尬

　　中山公園附近一座6層高的老公房中，20多戶人家在幾年間已基本上完成了一輪“置換”。原先的房主賣掉一室戶、二室戶的老公房，繼而重新購買新的樓盤，從而達到改善居住環(huán)境的目的。

　　新近搬走的王女士在幾個月前賣掉手中50平方米的兩室戶，用一次性獲取的54萬元現(xiàn)金貸款購買了中環(huán)線附近的一套3居室，從而完成了20年以來第一次改善住房的過渡；而之前1年搬走的一對夫妻也是在居住了幾年之后，將老公房賣掉，從而籌齊了購買新居的首付款。

　　中山公園附近的老公房大都有了近20年的房齡，多少存在墻體滲水、管道老化以及配套不完善等等隱患。但是這些并不妨礙其單價升至1萬多元/平方米，比周邊一些樓盤價位略低。同樣的2房，新建樓盤要達到90~100平方米，但是老公房卻有大量30平方米、50~60平方米的存量資源。雖然單價沒有差距太大，但是總價卻低很多。接手的一批戶主除了租戶之外，幾乎都是沖著房屋的低總價而接手了這批公寓房，因為這些公寓房最小的面積只有30平方米。

　　“在上海市實施住房制度改革之后，一批上海人利用手中的老公房實現(xiàn)了‘二次置業(yè)’，還有一些暫時經(jīng)濟實力稍弱的購房者購買脫手的老公房來獲取住房。”戴德梁行分析師費海勇對本報記者表示。

　　“在上海房地產(chǎn)市場火爆、銀行信貸政策寬松的時候，有一些中介公司的整體業(yè)務中有八九成的比例都來自于老公房的交易。即使在一些瞄準高端市場的中介公司，也有一兩成的業(yè)務來源于老公房的交易。”一位中介公司工作人員對本報記者表示。

　　“就目前的市場分析，不論從哪個角度來判斷，老公房的能量釋放都是上海房地產(chǎn)消費階梯中的一個重要階段，從而讓一級級的房地產(chǎn)消費進階得以實現(xiàn)。”復旦大學房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成對本報記者分析說。

　　“釋放存量資源是解決城市住房問題的重要部分。”建設部政策研究中心主任，博士生導師陳淮在接受本報記者專訪時表示。他認為符合市場需求的二級市場是重新分配的主要方式，也能夠比較有效率地通過市場解決住房分配問題。

　　但是，事實上從去年下半年開始，涉及老公房方面的信貸制度已經(jīng)在發(fā)生細微的變化。今年1月1日實施的《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》中關于“對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋”又有了新規(guī)定，如果銀行貸款人未能如約還貸，商業(yè)銀行也難以拍賣、變賣欠債人唯一居住的房屋來收回貸款。

　　這無異加大了銀行房貸的風險，部分上海中資商業(yè)銀行房貸政策情況也隨即進行了變更。

　　記者了解到：建設銀行要求“房價不低于33.3萬元，面積不少于40平方米，其中，1981年~1990年竣工的住房，可申請的貸款成數(shù)不超過6成，外地人購買這一時段竣工的房產(chǎn)，建行不予發(fā)放貸款。”同樣，根據(jù)中國銀行的規(guī)定：1999年(含)以后竣工的住房，中國公民可貸最高8成，但是1984年(含)至1989年最高可貸4成。

　　“一系列的規(guī)定都表明了上海各大銀行對‘高齡’房的信貸持緊縮態(tài)度，這讓很多高齡的小戶型老公房難以變現(xiàn)。”尹伯成說。

　　但是，當時老公房在市場中難以盤活的“尷尬”被淹沒在樓盤銷售的火爆之中。這種尷尬對于市場的影響在最近一段時間逐漸顯現(xiàn)了出來。

　　打通死角的觀念撞擊

　　“以改善生活為目的的置換購房繼續(xù)免除相關的交易稅費；對購置售后公房等以自住為目的的，也應該在保證銀行資金安全的前提下，對房屋適當評估，積極提供信貸支持……”

　　以上這段話出自上海綠地集團在最近的一份《當前房地產(chǎn)宏觀政策的認識和建議》。在這份報告中，集團總裁張玉良還隱晦地提到“有一些正在實施和馬上要實施的優(yōu)惠政策，應該大力宣傳，努力幫助普通消費者樹立市場信心”。其中當然包含對老公房的評估以及信貸支持的期望。

　　張玉良以此作為“對加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控相關政策的建議”的第一個建議。

　　這份代表綠地集團觀點的報告中明確表露了開發(fā)商對于老公房的強烈關注，也表明了上海一些開發(fā)商的態(tài)度。而在之前的上海房地產(chǎn)市場，還沒有開發(fā)商對這樣一塊市場抱有興趣。

　　市場這種對于“老公房”的關注有據(jù)可依。

　　5月份，上海商品房成交面積比4月份下降56%。剔除配套商品房因素，一手房市場成交量實際下降64%，成交價則下跌5%；二手房成交量下降近80%，成交價下跌近25%。

　　同時，一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，上海6家大的中介公司，4月份的傭金水平相比于3月份，下降了63%；而5月份相比于4月份的傭金收入繼續(xù)下降了30%。如果按照這個比例，5月份上海這6家中介公司的傭金只達到了3月份的20%左右。

　　“開發(fā)商在考慮一個問題：一部分有自住需求的人在觀望市場，但是市場上依然有相當一批有自住需求的購房者要賣掉老房子，從而獲得購買新房子的經(jīng)濟能力，所以開發(fā)商希望這塊市場盡快釋放出來。這同樣也是中介商希望看到的結(jié)果，但是老公房在信貸制度上并不具有優(yōu)勢。”費海勇對本報記者分析說。

　　張玉良坦言，開發(fā)商在現(xiàn)階段對于老公房的關注正是基于在投資客撤出上海市場后，對“消費階梯”斷層的擔憂。

　　“投資者的撤出讓自住需求成為樓市發(fā)展的剛性支撐，以前開發(fā)商不用考慮銷售問題，現(xiàn)在卻不得不將注意力轉(zhuǎn)移到自住市場，因為只有將這塊市場的消費能力釋放出來，才有可能達成銷售目的。”尹伯成對本報記者分析說。

　　“但是在老公房的存量釋放中，依然存在問題，因為一些房齡達到20年，甚至更高的老公房本身在市政府的發(fā)展規(guī)劃中是要被拆遷的，這就讓這塊市場本身具有不確定性。”尹伯成說。

　　這塊市場究竟是否應該被盤活，如果被盤活又能對整個市場形成多大的購買力，現(xiàn)在還不得而知。