北京房市面臨消化阻滯

　　金學偉

　　由于北京人均住房面積已預期可超30平方米，已購但被空置的住房和積壓在開發(fā)商手里的存量房規(guī)模極大，其消化不是一朝一夕的事。因此，北京房地產的繁榮期很可能已就此結束

　　北京正試圖通過對二手房交易加征20%個人所得稅，來抬高二手房交易成本，促使更多的購房人轉向一手新房，以擺脫新建商品房交易的低迷狀況。這一“棄二保一”的策略，極顯北京房地產市場的嚴峻形勢。

　　大量房屋積壓在開發(fā)商手里

　　這幾年，北京空置房數(shù)量及空置比例一直是一個謎。有說是1000萬平方米的，有說七八百萬的，有說一年期以上空置面積在300萬平方米左右的，但感覺上總好像不對。2000年，筆者在北京組建金融研究所，住在京城大廈附近的一個并不算新的小區(qū)，入夜后每每發(fā)現(xiàn)小區(qū)內近半數(shù)房屋都漆黑一片。感覺上，當時北京住房在個人手上的空置情況就比較嚴重。

　　近期又統(tǒng)計1992年以來北京歷年竣工的住宅面積與銷售面積，更發(fā)現(xiàn)了一個令人百思不解的問題：從1992年到2004年的12年間，北京竣工的住宅總面積為15107萬平方米，其間銷售的面積為9984萬平方米，兩相扣減，要差5123萬平方米。如果說空置面積僅1000萬，而且一年期以上的僅300萬平方米，那么，剩下的房屋又到哪里去了？莫非是從人間蒸發(fā)了？如果不是，那么，這些房屋就在開發(fā)商手里，根本就沒有賣出去。

　　退一步，如果說1998年前為福利分房，上述數(shù)字算不得數(shù)，那么從1998年至2004年，北京商品住宅的竣工總面積也已達11475.3萬平方米，而同期的銷售面積僅8776.3萬，也還有2700萬平方米的多余。2700萬，相當2000至2004年間北京年均住房銷售面積的1.73倍。而以同樣方法計算，從1998到2004年間，上海積壓在開發(fā)商手里的商品住宅只有595萬平方米，只是近5年年均銷售面積的29%。這說明，北京房地產市場的形勢也許要比上海更嚴峻。

　　除了2700萬平方米的商品住宅還在開發(fā)商手里外，2004年，北京商品住宅的施工面積也達到了創(chuàng)紀錄的6759萬平方米，相當于近5年年均銷售面積的4.32倍。清楚了這一點，我們即可明白，為什么在房地產調控“木已成舟”的情況下，有關方面會推出“棄二保一”的策略。實實在在是因為：售出的房屋已套在了買房者手里，風險已被分散和轉嫁；更多的商品房則積壓在開發(fā)商手里，有的已積壓好幾年。一旦開發(fā)商挺不住，資金鏈斷裂，對北京房地產市場的沖擊，及造成的金融風險之大，可想而知。因而，這一策略本質上屬“丟卒保車”策略。

　　房價堅挺原因何在

　　在七部委聯(lián)手抑止房地產泡沫的文件出臺后，與上海房價快速下跌相比，北京的房價卻保持了相對堅挺，這多少有點出乎人們的意料。

　　但其實從交易角度看很好理解：北京房價的相對堅挺，很大程度是因為北京購房者的平均成本更高，而且其平均成本更為接近。早在1997年，因住房改革——原來的福利分房改為貨幣化分配，一大批為趕末班車的集團性購買，就將北京房價推向了每平方米5478元的歷史高位。雖然在躍上5478元的高位后出現(xiàn)了一些調整，但其最低年份僅4557元，基本上都在4700元一線高位盤整。連續(xù)8年的高位盤整，極大地提高了北京購房者的平均成本，使其在宏觀調控背景下，缺乏殺跌的動力。

　　也許，正因為看到二手房持有者的平均成本較高，而且成本較為接近，缺乏殺價賣出的積極性，因此有關方面才敢放手推行“棄二保一”的策略。

　　而反觀上海，在北京房價出現(xiàn)飆升之后，上海房價并未緊隨其上，反而步步下調。從1997年的平均每平方米約3200元，直到2000年的2770多元，方才見底回升。短時間的飆升使上海購房者的平均成本相差很大，也使房地產投資的平均收益極高。因此，一有風吹草動，二手房價格馬上下跌，形成一股較大的殺跌動力，并立刻傳遞到一手房市場。

　　因此，價格的相對堅挺并不能證明北京的房地產泡沫較小。恰恰相反，從歷年竣工面積與銷售面積的比例上看，北京房市的泡沫可能要比其他城市更嚴重一點，消除起來的困難也更大。

　　存量房何時才能消化

　　各國經(jīng)驗表明，在人均住房從文明程度向舒適程度轉變時，往往是一國房地產最繁榮的階段。這幾年，我國房地產業(yè)的高速發(fā)展，從根本上說，也是生活水平提高，人們對居住條件的要求也跟著提高所致。不這樣看，我們對過去幾年中國房地產市場的發(fā)展，就不能作出準確而公正的評價。

　　然而，正是從這一角度出發(fā)，筆者認為，北京房地產市場的繁榮期已經(jīng)過去。

　　據(jù)北京統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，截至1996年，北京市共有住房建筑面積11741.4萬平方米，使用面積8412.1萬平方米，當年北京市常住的城鎮(zhèn)人口為709萬。以此推算，人均使用面積應為11.86平方米。但在同一個公告中，北京市統(tǒng)計局公布的人均使用面積卻是13.67平方米。經(jīng)計算后筆者發(fā)現(xiàn)，原來北京市統(tǒng)計局在計算人均使用面積時，用的是“使用總面積÷（北京城區(qū)＋近郊區(qū)＋遠郊區(qū)非農業(yè)人口)”。這就說明，北京市統(tǒng)計年鑒公布的已有住房面積，是指上述3種區(qū)域內的住宅總面積。而作為人均面積計算分母的人口，則是上述三種地區(qū)的城鎮(zhèn)人口。這樣算下來，1996年北京市人均住房建筑面積為18.72平方米。

　　如果上述推論正確，那么，根據(jù)北京市人口結構比例，到2004年，北京市上述3種地區(qū)的常住城鎮(zhèn)人口總數(shù)約835萬，而住房建筑總面積，則達到了24000萬平方米，即1996年的11741萬平方米加上1997年以來竣工的12157萬平方米，人均建筑面積已超過28平方米。如把正在施工中的6759萬平方米也算進去，則可預期的北京市人均住房的建筑面積已接近37平方米。按平均三口之家算，戶均近110平方米，已提前達到1998年國家制定的到2010年的人均居住標準，并接近上世紀90年代英、法、德三國平均37和38平方米的水平，超過日本的31平方米——當然，在中國這樣一個貧富差距較大的國家里，所謂的人均數(shù)字往往會掩蓋民眾的實際生活狀況。

　　任何一個市場，最基本的需求永遠是推動主流趨勢的最根本動力，投機炒作的力量只能在其中順水推舟，房地產市場也不能例外。從各國經(jīng)驗來看，人均住房面積30平方米是房地產需求由旺轉弱的一個重要分水嶺。由于北京人均住房面積已預期可超30平方米，已購但被空置的住房和積壓在開發(fā)商手里的存量房規(guī)模極大，其消化不是一朝一夕的事。因此，北京房地產的繁榮期很可能已就此結束，進入長期低迷。即使低迷期過后，近幾年這樣的榮景也將不復再現(xiàn)。除非以暴殄天物式的大拆大建，再造一個人為的牛市。