商業地產持續走高上海各區暗中較勁

　　本報記者 郝倩 發自上海

　　“從上海的城市化進程來看，新的商業面積有1400多萬平方米，整個上海人均商業面積已經達到基本平衡。所以之前、之中以及之后，我們必須強化商業在地產上的協調。”上海社會科學院商業研究中心主任朱連慶表示，“在此之后，政府反過來要進行指導性管理，在‘總量控制’、‘業態構成’以及‘功能構成’上進行改變。”

　　“作為現代服務業集聚區，黃浦區西藏路環人民廣場地區將擁有十幾幢高品質現代辦公樓，將全世界最好的企業都引進樓里。”上海市黃浦區副區長陸曉棟24日在百事、葛蘭素史克兩大企業正式簽約成為都市總部大樓租戶的典禮上，透露了黃浦區下一步的發展方向。

　　商業地產在目前的上海房地產市場中依然持續走高，而上海市各區對于商業地產的積極扶持以及管理也愈加明顯。

　　商業地產持續走高

　　6月13日在紐約舉行的2005年度中國投資論壇上，仲量聯行亞洲資本市場部董事總經理理查-約翰生(RichardJohnson)先生指出：盡管存在不確定性和風險，中國房地產市場依然誘人。

　　仲量聯行商業部總監陳立民表示：“商業地產如果不取代目前住宅市場的地位，上海經濟就要面臨風險。其實理想的就是商業地產走高，民用地產走低或走平。”

　　同時，根據仲量聯行最近的分析報告：寫字樓市場目前是內地房地產市場中透明度最高的領域，而且未來也將是投資者的首選。許多亞洲開發與投資集團已占據了該市場的主導地位，如香港的和記黃埔、嘉里、新世界和瑞安以及來自新加坡的凱德置地和GIC。其他知名的亞洲集團包括韓國的LG、印尼的力寶和日本的Mori。盡管缺乏樓宇和交易記錄仍舊困擾著潛在的投資者，但市場透明度已經日益提高。

　　日前，香港證監會發布了經修訂的《房地產投資信托基金守則》及3月份征詢市場意見后的相關總結中，包括證監會將放寬香港房地產信托投資基金(REITs)投資境外物業的限制。這使得發展商可以套現發展下一個項目，而資金有限的投資者也可以獲得投資房地產業的機會，獲得租金和增值收益。這是為商業地產的發展提供更加廣闊發展空間的又一利好消息。

　　在上海的商業地產發展中，如果以寫字樓的供應量和吸納量來分析，2001年是市場回暖時期，2004年租金大幅上升，從2001年到2007年一直處在吸納量大于供應量的市場階段，但是到2008年，開始轉為買方市場，供應量在70萬平方米之上，但是吸納量在50萬平方米之下。在從2004年到2009年這一階段的供應量中，長寧、黃浦、靜安、盧灣、徐匯以及浦東都有大量的寫字樓上市。

　　“目前都市總部大廈已經創下了每天1.3美元/平方米的租賃價格。”仲量聯行商業部高級經理葉琳對本報記者表示。

　　商業地產的蓬勃發展讓上海各區展開了對于“總部”的爭奪戰。新近開始招商的都市總部大廈位于黃浦區，經過雙方的精挑細選，百事集團一舉租下其四層多樓面近9000平方米；葛蘭素史克則計劃租下三層樓面6000平方米左右，雖然9月份才正式落成，但是都市總部大樓的出租率已達到45%。

　　同期的數據顯示：跨國企業“馬士基”租用了天安中心四層約1萬平方米；帝斯曼租用都市總部大樓一層約1900平方米；Micron租用嘉華中心約1800平方米；高盛租用世紀商貿廣場約2400平方米；家得寶租用世紀商貿廣場約2400平方米……

　　政府助力

　　“在‘地區總部’的設立條件中，就‘投資性’而言，其母公司資產應該達到4億美元；在華投資3000萬美元，并且投資或者管理3家企業。”陳立民這樣定義“地區總部”。

　　由跨國企業提升的寫字樓市場引起上海越來越多區縣的關注，這種關注已經擴散到整個商業地產領域中。而政府與商業地產的聯系正在日益緊密。

　　“從上海的城市化進程來看，新的商業面積有1400多萬平方米，整個上海人均商業面積已經達到基本平衡。所以之前、之中以及之后，我們必須強化商業在地產上的協調。”上海社會科學院商業研究中心主任朱連慶對本報記者舉例說：“上海有一個區，在舊縣城城市化的改造中，有36家開發商擁擠在同一個商業項目中，而且相互之間在沿街商鋪的經營商沒有協調和溝通。在此之后，政府反過來要進行指導性管理，在‘總量控制’、‘業態構成’以及‘功能構成’上進行改變。”

　　上海市長寧區中山公園地區功能拓展領導小組辦公室宣傳公關部負責人姚志康對本報記者透露，在之前對于長寧區的功能定位中，就有過兩種不同的意見，是打造中山公園商圈，還是將中山公園打造成城市的副中心。討論結果表明，起步的基礎依然是商業性。

　　“而功能定位則瞄準了多媒體電子產業這一新興產業。”姚志康說。為此，長寧區在引進這些企業的過程中有相關的優惠措施，以培育這些企業作為區一級可持續發展的源泉所在。記者通過上海新長寧(集團)有限公司(下稱“新長寧”)了解到，雖然長寧區依托多媒體產業園正在吸引類似的企業入住，但是同一時間位于長寧區的臨空工業園區也同樣在力圖引起更多跨國總部的注意，從而提升整個園區的價值。對于一些跨國公司的爭奪在臨空工業園區和張江高科工業園區之間也曾經展開。“但是，致力于引進百盛、朗訊以及海南航空等企業而展開的談判一直沒有停止。”新長寧行政總部經理封汶憬對本報記者表示。

　　“對于一些商業集聚區的打造，絕不僅僅是一個單個企業行為，而應該是一種綜合行為，很多都是由政府來牽頭。稅收減免、購買和租用寫字樓等等。同時，還應該對外資金融機構在當地注冊的捆綁。政府機構和開發企業在某種意義上應該共同承擔風險。”陳立民對本報記者分析說。

　　“浦東新區對商業管理呈現強化的趨勢。這種對于地區定位的全盤考慮正在導致新一輪的規劃越來越細致，同時管理控制也得以強化。政府在一些領域就是要‘進入’，要強化政府的作用。在對一些商業必備業態的引進中，要出臺相關的補充規定、扶持政策，并且推動立法。”上海市浦東新區經貿局副局長陳中茂表示。