深圳商業地產：游資們的游樂場

　　本報記者 毛瀚民 發自深圳

　　分析家指出，商業地產項目所獲取的利潤遠超過住宅市場，在當前新政策對住宅市場的重壓之下，商業地產投資顯然已經成為地產游資的另一出路和新的陣地。

　　在經歷了兩個月的新政策調控后的深圳地產市場上，深圳地產的另一支——商業地產

　　5月，招商地產精心策劃的招商花園城盛裝出場；5月底，萬科城商圈概念又被媒體不斷加以炒作。隨后的星河SOHO購物中心、怡景商業中心、中信城市廣場三期、百士達五期等眾多主流開發商加入開發商業地產的隊伍。

　　早在2004年，深圳龍崗萬鑫五洲風情MALL、羅湖12萬平方米的金光華商業廣場、20萬平方米的華潤中心萬象城、華南城原材料批發市場等不斷出場。同時和記黃埔聯手深圳中航集團，簽約投資20億港元開拓華強北商圈的商業地產項目，2004年年底，面積達10萬平方米的中心城購物中心也開始亮相。

　　統計資料顯示，2004年深圳的商業地產銷售面積約為48萬平方米，比2003年增長了22%。商用物業竣工面積為91.41萬平方米，同比增長了3%。商用物業竣工面積增長速度遠遠比不上銷售面積。

　　對此，專做商業地產的世方物業咨詢公司總經理張平向《第一財經日報》記者表示：“這些項目規模均屬重量級，預計商業物業競爭激烈，可能出現過度競爭的現象。如果把房地產市場分成三塊，住宅在正中，商業地產和辦公寫字樓分別在左右，那么現在的開發商正在轉向，向左——看向商業地產�！�

　　分析家指出，商業地產項目所獲取的利潤遠超過住宅市場，在當前新政策對住宅市場的重壓之下，商業地產投資顯然已經成為地產游資的另一出路和新的陣地。

　　游資避險之所？

　　曾有業內人士放言：深圳商業地產勃發之勢不可遏制。于是，所有從事商業地產開發和運營的商家們都對投資有過高的期待。

　　讓許多開發商進入商業地產開發的一個背景是，在過去兩年扮演商業地產主角的產權式商鋪其弊端已經凸現。深圳合和地產中介公司總經理席文官坦言：“虛擬產權式商鋪的瘋狂時代已經結束，取而代之的會是自主經營式商鋪和比較高品質的租賃式商鋪�！�

　　因此，盡管開發商業地產有這樣那樣的風險，但商人的趨利性永遠是第一位的。前不久，一位在深圳開發住宅的民營地產巨頭向記者透露，在完成其住宅項目三期建設后，該集團在深圳不再開發住宅項目，全面轉向商業地產。業內人士分析，其轉向原因很簡單，開發住宅的利潤率已經趨于穩定、透明，而在深圳發展潛力巨大的商業地產剛開始起步，利潤全在開發商的挖掘。

　　對于商業地產的發展商來說，投資商業地產和投資住宅的回報率大不一樣。在價格上，商鋪的價格普遍比同區域的住宅高得多，即使是住宅、公寓的底商，其價格一般也是該住宅、公寓平均房價的2倍到3倍，普通商鋪的售價在每平方米2萬元至3萬元，最高的能炒到每平方米10萬元。

　　西部某項目去年曾進行商鋪拍賣時，一間面積為106平方米的店鋪拍到了668萬元，均價超過6萬元/平方米。該項目老總坦言，其預期價格為3萬元/平方米。如此巨大的回報率，自然會令以追求“效益最大化”的商人們趨之若鶩。

　　此外，國際商業巨頭的進入，也為商業地產的發展帶來契機。目前零售業巨頭紛紛搶灘深圳零售業市場，沃爾瑪、家樂福、百安居等競相在深選址，來自臺灣地區的太平洋地產公司前不久還放言要在三年內將深圳商業地產洗牌。

　　“在敏感的時期，商業地產也許是唯一可以避開政策界限的地產領域。首先，商業并不關聯百姓住房大計，純屬市場行為，因而可以在灰暗的時候為行業點燃一枝蠟燭，為大伙指明方向。第二，在目前的市場環境下，商業地產確實可以為游資找到一條光明大道，也許政策并未明確，但非常有希望�！鄙钲诖髮W經濟學教授魏達志審慎地表示，他一直對深圳的商業地產在跟蹤研究。

　　商業地產熱預警

　　中央顯然已意識到了這一點。商務部日前已正式啟動對部分城市商業地產進行調查。

　　有業內人士據此指出，商務部的行動是針對商業地產出臺調控措施前的一個信號，防范大型商業地產投資過熱、規范國內大型商業地產建設，已被提上議事日程。

　　近年來商業地產開發出現過熱已經是一個不爭的事實。“總體上來說，商業地產的發展空間還是存在的，但是目前部分城市商業地產的開發已經有些過剩，有規模失控的跡象，尤其是商業地產結構不合理的問題已經非常突出。”深圳合和地產總經理席文官向記者表示。

　　他進一步指出，目前由于商業地產開發商的開發行為缺乏專業性，商業地產開發各自為政，為此不少城市出現了商業網點位置重疊、同質化競爭嚴重，還有些地區則出現過飽和現象，最終可能導致利潤下降、風險升高，甚至出現一些針對中小投資者的商鋪因為定位不準確，導致無法經營的局面，造成“有場無市”的尷尬，“這樣的現象去年在深圳就開始出現了”。

　　“住宅、商鋪、寫字樓一直是房地產市場的三大投資方向。近年來，我國房地產市場中的投資客就明顯把投資重點放在住宅產品上，甚至在有些城市出現住宅價格高于寫字樓價格的反常現象。這次以抑制投資型住宅產品為核心的房地產新政策出臺之后，一些資金可能流向商業地產�！鄙钲诖髮W經濟學教授魏達志補充說。近期政府主要針對住宅類房地產市場的宏觀調控，使得房地產居住類產品的投資比例迅速下降，而且有些投向該產品類型的資金開始徹底撤出來。

　　目前住宅市場投資因政策導向而驟然降溫，商業地產便被普遍看好，商鋪等商業地產市場也因此迎來了投資契機，部分嗅覺靈敏的投資者已將資金從住宅市場轉向商鋪市場。從投資角度看，目前住宅用房的投資回報率基本上在3%~5%，而商鋪的投資回報率可以達到8%~12%，對居民閑置資金具有相當的吸引力。

　　分析人士指出，雖然從投資的角度來講，商業地產的投資需要很強專業性，不像住宅投資門檻那么低，但是從資金尋找出路的角度來看，從住宅產品市場撤退出來的資金則有可能轉移到商業地產中來�！暗�那樣有可能出現新的投資過熱�！鄙钲谕�致地產總裁王波無不擔憂地表示。