結(jié)緣商業(yè)地產(chǎn) 經(jīng)濟型酒店投資熱上海興起

　　本報記者 于兵兵 發(fā)自上海

　　在上海日益興起的商業(yè)地產(chǎn)投資熱中，經(jīng)濟型酒店以其良好的市場前景和獲利空間引起投資者關(guān)注。在國內(nèi)外酒店品牌大舉進入的同時，海外基金及國內(nèi)民間資本也瞄準了這一市場，紛紛試水經(jīng)濟型酒店。而地產(chǎn)商聯(lián)手酒店管理公司共同開發(fā)，成為經(jīng)濟型酒店投資的普遍模式

　　頻繁出臺的房地產(chǎn)緊縮政策令投資者望住宅而卻步，商業(yè)地產(chǎn)投資升溫趨勢已十分明顯。而其中，經(jīng)濟型酒店投資在上海悄然興起，令地產(chǎn)商找到了新機。

　　商業(yè)地產(chǎn)結(jié)緣經(jīng)濟型酒店

　　6月26日，在溫州舉行的上海房地產(chǎn)論壇上，主辦方之一上海億佰年房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向溫州投資者推出了其在上海的經(jīng)濟型酒店項目。

　　對于開發(fā)經(jīng)濟型酒店的起因，該項目策劃人朱福弟向《第一財經(jīng)日報》回憶說：“2003年我們剛到上海的時候是想做商鋪的，3個月后我們發(fā)現(xiàn)商鋪的回報率僅在3%~5%，但當時每天入住費200元的酒店卻很難找，所以直覺上感到這一市場會有商機。”

　　有了投資意向之后，億佰年開發(fā)公司與之后成立的明大投資管理有限公司委托戴德梁行酒店管理公司開始尋找合適的物業(yè)。最終，他們選定了位于人民廣場附近的懿文大樓。

　　“這是一幢建于上世紀60年代的老樓，地段非常好，做經(jīng)濟型酒店非常合適。我們通過七八個股東集資，花1.38億元買下這棟樓。”朱福弟說。

　　新改造的經(jīng)濟型酒店取名24K國際連鎖酒店。顯然，這些來自溫州的民間資本不僅看好經(jīng)濟型酒店的未來市場，同時將它視為原有產(chǎn)業(yè)資本升級的載體，渴望為自身建立一個聯(lián)絡品牌。

　　對于未來的經(jīng)營模式，朱福弟介紹說，這一物業(yè)出售的是20年的使用權(quán)，同時承諾相應的回報率，20年后返還本金。客房每套在15萬元左右，回報率大約為18%。商鋪每套22萬元左右，回報率15%。

　　在溫州推介會上，幾百名溫州投資者到場，對經(jīng)濟型酒店的投資興趣頗濃。一位投資者表示，盡管對經(jīng)濟型酒店的經(jīng)營和投資模式還不是很了解，但是對這種物業(yè)本身的市場空間還是十分看好的。

　　與此同時，一些海外基金也已經(jīng)開始關(guān)注經(jīng)濟型酒店市場。

　　一位商業(yè)地產(chǎn)投資師透露，目前，一個日本基金正委托一家臺灣企業(yè)在上海尋找經(jīng)濟型酒店開發(fā)項目。“爛尾樓以及現(xiàn)有物業(yè)是他們的收購目標。將這些物業(yè)改造成經(jīng)濟型酒店，或長期持有經(jīng)營，或轉(zhuǎn)手出售，都可以有不少的獲利空間。”這位專業(yè)人士介紹。

　　相比于大型房地產(chǎn)基金而言，這些基金規(guī)模并不大，而且多來自日本、韓國等亞洲國家。

　　開發(fā)商聯(lián)手酒店管理公司

　　酒店運營對中小開發(fā)企業(yè)而言曾經(jīng)是無法涉足的領(lǐng)域。畢竟，酒店開發(fā)和管理是商業(yè)房地產(chǎn)界較為專業(yè)的類別。

　　但是，經(jīng)濟型酒店的興起給了開發(fā)商一個試水的平臺。他們逐漸意識到，同寫字樓、商鋪、酒店式公寓一樣，經(jīng)濟型酒店也是一種可以分割出售、出租，快速變現(xiàn)的商業(yè)地產(chǎn)模式。如果長期持有，只要找到合適的酒店管理公司合作，開發(fā)商收取穩(wěn)定回報也是不錯的選擇。

　　“因此，經(jīng)濟型酒店更適合作為商業(yè)地產(chǎn)項目來運作。”在今年5月舉行的“第七屆中國特許加盟展覽會”上，速8國際酒店管理有限公司總裁兼CEO柏力介紹了經(jīng)濟型酒店行業(yè)與地產(chǎn)行業(yè)的聯(lián)動關(guān)系。“經(jīng)濟型酒店與五星級酒店不同，經(jīng)濟型酒店的要求主要是有客源。如果說五星級酒店強調(diào)服務，因此對酒店經(jīng)營要求更高，但經(jīng)濟型酒店并不一定，只要能滿足客人要求，確保比較規(guī)范化的產(chǎn)品就可以。”

　　但對于經(jīng)營酒店，開發(fā)商很清楚其對專業(yè)性的要求。于是，與知名品牌的酒店管理公司合作，成為他們的共識。

　　“我們出資金，專業(yè)上要請專家。”朱福弟說。24K國際連鎖酒店的管理方是戴德梁行酒店管理公司。

　　作為酒店管理者，戴德梁行酒店管理公司負責該項目在前期開發(fā)、后期經(jīng)營階段的所有專業(yè)管理。“開發(fā)過程中，我們保證工程符合經(jīng)濟型酒店的全部要求，比如衛(wèi)生要求、大堂設(shè)置、相關(guān)配置等。在符合市場規(guī)范的前提下做到經(jīng)濟型，同時力爭達到高品質(zhì)。”戴德梁行酒店管理公司上海工程總監(jiān)向記者介紹。

　　而此前剛剛進入中國市場的美國經(jīng)濟型酒店品牌——速8與地產(chǎn)商的合作都是特許加盟型。據(jù)了解，“楓葉速8酒店”原來就是一個酒店物業(yè)，而將原有物業(yè)改造成符合速8規(guī)范的物業(yè)模式，或與本地開發(fā)商合作直接開發(fā)經(jīng)濟型酒店，是速8國際酒店連鎖的運營模式。

　　在經(jīng)營管理上，速8一般不派駐人員，但通過培訓、管理等體系使其達到速8統(tǒng)一的服務和經(jīng)營標準。“速8為加盟商帶來品牌和帶來強大的后續(xù)支持，這包括培訓、外觀設(shè)計等，同時利用速8全球分銷預定系統(tǒng)，為加盟店帶來豐富客源。”速8中國公司——北京速伯艾特酒店管理有限公司李小姐介紹說。