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對于已成為眾矢之的的房地產行業來說，“暴利”是最敏感的詞語，成本是最隱秘的話題。如果能透過房價、土地以及開發商才最清楚的賬目，就不難發現，原來成本和利潤不過都只是開發商資本運作游戲中的注腳。
樓盤成本知多少
李先生是1996年開始進入北京房地產業的，近十年房地產市場的沉浮，一些常人或旁人看不清道不明的事情，在他看來都如同是禿子頭上的虱子。
李先生告訴記者，在房地產行業，收入是很容易了解和監控的，而成本則往往更顯得撲朔迷離一些。所以，要想了解眼下爭論不休的房地產利潤問題，就應從房地產成本談起。
在公司的賬目上，一個樓盤的成本往往包括土地出讓金、主體建筑建安、基礎設施建安、配套設施等項目支出。而在李先生眼里，房地產的成本主要包括四項：土地、建筑工程、房地產稅費以及管理和營銷支出。
土地是房地產成本中最具有彈性的一項，它往往會對開發商整體的成本和利潤產生決定性的影響。在上世紀90年代的時候，協議轉讓幾乎是土地交易的唯一形式，很多開發商拿地的時候甚至不需要支付土地出讓金，更不用說一些無償的土地劃撥。這使得一些樓盤的土地成本幾乎為零，成為了部分開發商一飛沖天的原始動力。
按照有關政策規定，自2004年8月31日以后，開發商將主要通過“招拍掛”(招標、拍賣、掛牌)三種方式取得土地，以前的協議土地轉讓方式將日漸淡出，成交價也一路水漲船高，甚至出現了數億元人民幣的天價。土地一夜之間成為開發商需要特別關注的成本項目，開發商們也紛紛抱怨房價的居高不下源于土地成本。而國土資源部的數據則顯示地價因素只占到了商品房成本的兩成。據李先生講，雖然土地的價格因地段的不同而有所不同，但如果是通過“招拍掛”的形式，一般都占到了樓盤價格的1/4到1/3。
建筑成本也是具有不小彈性的，因為這與建筑的質量和規格有著密切的聯系。例如，在主體建筑工程中，對于標準多層(七層以下)的住宅樓：磚混結構約600元／平方米，框架結構約750元／平方米；高層建筑(十層以上、有電梯)，約1400元／平方米，當然，這還會隨著鋼筋配率和混凝土強度等級的高低而升降。但一般來說，開發商都會將整個與建筑有關的成本控制在1/3以內。
房地產的稅費對開發商來說一般是固定的，由于北京的樓盤銷售中廣泛的使用了稅控系統和機打發票，所以按銷售款5.5％征收的營業稅是雷打不動的，而其它方面的稅種如所得稅則也是具有一定彈性的。
管理成本和營銷費用，為了力促營銷人員加大樓盤的營銷速度，開發商往往使用返點銷售的方式，這部分成本約有15％左右。
資本運作顯“高招”
通過對成本的測算，李先生告訴記者，就他的經驗而言，北京多數樓盤的利潤可以占到房地產價格的15％到25％。而這一點，與政府有關部門公布的結果相似。國土資源部今年5月發布的數據稱，目前，全國大多數城市房地產開發的利潤率普遍在10%以上，中高檔房地產平均利潤率更高，一般達到30%～40%。例如，北京市房地產開發利潤占房價的比重平均達到17.1%，其中最高的在二、三環之間，達到了20.4%。
但這一數據仍不能令廣大民眾信服，作為一個富豪數量連年占到“富豪榜”40％的行業，這一利潤率似乎顯得有些太低了。
李先生告訴記者，造成這一錯覺的原因，是人們往往混淆了利潤率和資本回報率的概念。利潤率是利潤占到收入的比率，一個樓盤3到5年，25％的利潤似乎并不比其他行業多出太多。但需要注意的是，在這個樓盤的成本中，有多少是開發商自己的錢呢？可以說，資金杠桿在開發商的資本回報方面起到了關鍵性的作用。
例如，2003年以前，申請房地產開發貸款只要求有20%的資本金比例。按照2004年9月份出臺的新規定，資本金比例提高到不得低于35%。而據一些資料顯示，目前很多房地產公司真正投入的項目資本金仍然只占到總投資款的20%左右，多數公司利用一些拆借來的資金填一段時間，一旦貸款下來就立即抽款回填。余下的過程中，銀行貸款就起到了關鍵性的作用。將銷售款回填建設費用，將下一期的貸款挪用上一期余下的工程，這樣的“資金運作”在房地產業已屬見怪不怪的現象了。
據李先生介紹，他最初進北京時，注冊的公司資本僅有2000萬元，就開始了項目的運作。而今天他做的項目總價格已超過40億元，而他的公司注冊資本仍僅為1.2億元。這一切，都是“資本運作”的結果。如果按照他的項目來計算，雖然樓盤的利潤為20％，但資本年回報率高達100％，資本總回報率更是達到了驚人的700％，真可謂是一本萬利！
這個數字當屬驚人，而李先生開發的不過是北京的一處很普通的樓盤，價格也屬中檔。據李先生說，開發商的利潤不一定與樓盤價格成正比，例如價格較為低廉的經濟適用房，開發商的資本回報比普通住房更高。
據李先生介紹，政府首先會免收經濟適用房土地出讓金和市政相關配套費用。在普通商品房中，四源費（水、氣、熱等）約占售價100元/平方米；在項目推廣中，普通住宅需要投入最終售價3％－5％的宣傳費。因此普通住宅項目在前期運作方面的投入較經濟適用房至少高出20％。以位于五環外、價位在3000元/平方米的經濟適用房計算，以上4項就可以直接降低成本600元/平方米。
其次，經濟適用房的資金運轉效率高。普通住宅利潤回報周期大概在3－4年，而經濟適用房僅為一到兩年時間，為普通住房的1/3左右。資金運轉速度越快，資本的年回報率就越高，而且由于有政府做保，貸款的難度更小，銷售的風險也更小。
對于國家七部委出臺的房產新政，李先生還是很看好的，但他說，房地產業玩的主要還是資金。對開發商資金鏈條的嚴加監控，應該是房地產業真正能規范起來的關鍵。
作者：:勾曉峰
（來源：經濟參考報）
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