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上海房產中介增資、新設、轉讓“一律從嚴”，這條暗線可能伴隨整個樓市調控的全過程
□ 本報特約記者 丁遠 本報記者 彭婷婷
要么殺出一條血路，要么關門離市。這是上海1萬多家房產中介中的“贅肉公司”必須
直面的抉擇。
但本來可以自由轉讓的中介公司股權轉讓，近日卻在上海被暗中收緊。
4月13日，陳序與邵青簽訂了一份“房地產經紀有限公司股份轉讓協(xié)議”，將其開在上海靜安區(qū)不到兩年的房產中介公司以4萬元的價格轉手。雙方約定，在股權交易款支付完畢后，陳序自己開辦的中介公司管理權隨公司證、章一并移交邵青。
陳兩年前在靜安區(qū)開中介店，賺了一些錢，但今年新政后，靜安二手房成交量很低，各種支出卻不降反升。而邵是以前自己炒過兩套房，也認識一些投資客。
根據我國法律規(guī)定，股份轉讓只有在送交工商部門完成變更登記后才能生效。陳序與邵青對此也在合同中進行了約定。
然而，事情并沒設想中那么順利。
尺度收緊
6月初，經過多次催促，陳序與邵青發(fā)現(xiàn)，市工商局故意拖延中介公司股權轉讓的辦證手續(xù)。
此前，隨著調控樓市的“國八條”問世和上海出臺了調控具體細則，房地產相關的其他部門如銀行、規(guī)劃等也積極配合國家和各地的樓市調控。
上海一家知名房產中介公司的副總經理透露，在樓市調控期間，上海工商管理部門對新設房產中介、存量中介公司增資或股份轉讓“一律從嚴”。這一說法也得到了其他業(yè)內人士的印證。對房產中介股份轉讓，上海市工商局咨詢接待的工作人員給出答復則是“嚴格把關”。
有市場分析人士指出，此輪樓市調控引起二手房成交量下降，可以讓市場有機會發(fā)揮“識別”好壞房產中介的功能，加之管理部門對房產中介股份轉讓“嚴格把關”，讓一些從事炒房的空殼中介公司淘汰出市場，對整個樓市的長久健康來說，未嘗不是一件好事。
據調查，由于對上海房地產后市判斷的不同，在較多房產中介想退出市場的同時，也有一些人或機構想進入這個市場。鑒于新設一家房產中介公司花費時間較長、手續(xù)較多，在當今工商審批從嚴的情況下，市場上會出現(xiàn)了不少“陳序與邵青”們。
一位法律界人士則從執(zhí)法角度談了他對工商管理部門做法的擔憂。他說，我國行政執(zhí)法存在一種不良傾向，部門內部口徑、紅頭文件往往取代法規(guī)規(guī)定，“嚴格把關”、“一律從嚴”在執(zhí)行中甚至會演變成“一律禁止”。他還說，如果當執(zhí)法成為“寬松帶”，就容易滋生各種不正當的尋租行為。
上海一位中介公司的副總經理對記者說，房產中介增資、新設、轉讓“一律從嚴”，其實也是一種樓市調控措施。當記者問這種措施何時結束時，他的答案是：“此輪樓市調控結束的時候”，而上海市工商管理局接待咨詢的工作人員給出的答案則是“不清楚”。
各顯神通
在近兩個月內，上海每天都有中介公司關門。
一些單純走二級市場(房屋置換)的公司短期受到的影響很大，據了解， 5月中高檔二手房市場買賣雙方由僵持狀態(tài)轉為賣方市場急于拋盤的現(xiàn)象，如浦東陸家嘴板塊的“世茂濱江花園”，5月少量房源拋售價格下跌近6000 元／平方米，跌幅達到了20%以上。上海某著名高端房源市場的中介公司的店量已經從100個降到了60個左右。
而多元化經營的中介公司勉強穩(wěn)住了陣腳，“我愛我家”現(xiàn)在每月的二手房交易下降約20%—30%，但是由于租賃市場業(yè)務的上升，使其損失和贏利正好持平，“我們提前推出的租售兩便保證了現(xiàn)在的市場穩(wěn)定。” 我愛我家運營副總裁陸斌斌稱。
“在目前的情況下，住宅中介正面臨困境，而商鋪.辦公樓的租賃業(yè)務卻未受多少影響，所以我們正準備全力進軍非住宅領域。”21世紀不動產靜安某加盟店的負責人向記者表示。
21世紀不動產將全面啟動原有的除二手房買賣業(yè)務之外的其他中介服務，比如高端市場的租賃業(yè)務，進軍寫字樓、商鋪市場，進入中低端市場的租賃和買賣。“這些業(yè)務我們原本就有，只是在二手房買賣火爆的時候忽略了而已。”
一些稍大的中介公司也紛紛關店、裁員，走開流節(jié)源路線，以防寒潮。智恒公司最近關閉了其20多家街道店面，將陣地向寫字樓中轉移，采取店鋪和寫字樓相結合的經營方式，以顧問式服務拓展新的服務項目，加強了其網上市場與辦公樓中的咨詢服務。
“這樣的情況到了年底，預計2/3的中介門店將不會存在，我們關心的是，究竟是哪一家公司將最先倒下？哪一家會笑到最后？”智恒房產不動產研究中心的一位工作人員稱。
【記者手記】“危”“機”并存
“逆勢出動，抱團得天下”。趁著樓市萎縮，滬上的中介公司已經開始新的跑馬圈地。
今年3月份，上海市已經停辦中介公司的營業(yè)執(zhí)照，基本固定了上海17000個左右的中介數量，近期上海樓市調控政策效力逐漸在多個層面顯現(xiàn)，整體市場萎縮，低迷的樓市所帶來的成交量驟降引發(fā)了新一輪的中介洗牌。相當一部分的小中介為了避免虧損早已在第一時間“關張大吉”，隱退市場，這給競爭對手以可乘之機。
美聯(lián)物業(yè)中國部執(zhí)行董事郭應龍認為，在市場行情好的時候，無論尋找店鋪或是吸引優(yōu)秀的銷售人才都相當困難，而現(xiàn)在低迷的市場剛好給了中介公司一個重新選擇的機會，尤其是原來萬金難求的優(yōu)質門店，現(xiàn)在相對來講容易一些。
從6月開始，美聯(lián)物業(yè)上海公司已經新開10家分行，到6月底還將有新的分行將陸續(xù)開業(yè)。美聯(lián)選店非常謹慎，所以原先的門店數量不是很多，現(xiàn)在積極的選址開店就是瞄準了危險期過后上海樓市無限的機會。
此外，部分上海的公司甚至已經將發(fā)展觸角伸向外省，據成都當地媒體報道，在新政實施一周以后，上海愛建集團與香港太平洋(中國)房屋有限公司合資成立的上海愛建立好信房地產經紀有限公司就開始進軍成都成立全資子公司。
對于一直處于顛峰狀態(tài)的上海樓市來說，現(xiàn)在經歷的是一場“危”、“機”并存的改革，促使焦點云集的上海樓市趨向健康、理性的軌道上發(fā)展，雖然充滿危險但更蘊藏機會。(彭婷婷)
【鏈接】房產中介小資料
按照二手房成交規(guī)模決定房產中介數量的原則，上海房產中介的規(guī)模過于“臃腫”。
這幾年隨著樓市的快速發(fā)展，滬上房產中介數量也從2002年底的7471家發(fā)展到2004年底的約1.4萬家。而截至2004年底，北京市房地產交易管理網上登記的房地產中介機構有2471家；廣州市房地產中介服務管理所登記的中介機構有1540家。按此推算，上海房產中介的數量約是北京的6倍、廣州的近10倍。
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