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缺乏先進的運營意識，北京50%商品房小區管理舉步維艱
本報記者 貢云峰 發自北京
丁先生是北京通州區新華聯家園北區的一位業主，在2003年入住以后，就遭遇了種種問題，如小區的物業管理收費項目不透明、享受到的服務質量與所交費用不相稱等。“小區
多次發生盜竊案件”、“樓道里到處都是散發的小廣告”、“經常看到老鼠在樓道里跑”、“不給任何通知就停電”、“小區幼兒園每年收1萬元贊助費，后來降到了5000元”……
“當初承諾是38%的綠化面積，有業主反映說停車場占用了綠地。還有地鐵噪音問題，售樓的時候答應給裝隔音設備，到現在也沒有裝，他們有受欺騙的感覺。”丁先生告訴本報記者時有點氣餒，因為這些情況到現在為止一直沒有很好地解決。
其實在北京像丁先生這樣的業主有很多，北京市居住小區管理辦公室曾對28個商品房小區進行調查，物業收費率能達到80%以上的只有14個小區。有關部門透露說，商品房小區平均物業收費率僅約為65%。
北京市消協的調查顯示，73%的業主對物業公司不滿意。現在北京市物業管理已經形成這樣一個惡性循環：部分業主不滿意——不繳費——服務質量下降——越來越多的業主不繳費——小區貶值。市小區辦一負責人表示，一般來說，物業費收繳率低于80%，物業公司就將難以維持正常的經營管理活動。目前約有一半的商品房小區物業管理舉步維艱。經營管理水平偏低
北京的物業服務水平很低，最大的問題是物業公司的意識和管理水平，北京地產分析人士成謙如此表示。
某物業公司的負責人也表示，傳統的物業公司正處在一個嚴重的誤區當中，多數物業公司都以管理型公司存在，而不是服務型公司。分析以往的物業糾紛，不難發現很多矛盾都是因為物業公司和業主之間的主次關系顛倒造成的。物業公司不能正確認識自己的位置，沒有從傳統的管理意識轉變為服務意識。
統計數據顯示，北京市目前共有物管企業904家，其中專營公司777家，兼營公司127家；內資企業831家，涉外企業73家。最近，有關機構對北京人渴望什么樣的社區規劃及物業管理進行了一次調查，被調查者中有38.1%的人認為可承受的最高物管費為2元/平方米/月，希望得到的物管服務則包括24小時保安、定點班車、接送孩子，但當前物業管理行業的服務水平卻遠未令人滿意。
“在北京，達到一級資質的物業管理公司不是非常多，但超過30萬平方米以上的小區卻很多。”成謙說，大的小區多，具有相應資質的物業管理公司少，供求關系不平衡。“而且，很多物業管理公司與開發商有相對較深的關系，許多小區剛剛建好時，物業公司就由開發商指派，這樣，物業公司就對開發商負責。”這就使物業公司不能執行為業主服務的理念。很多時候是喧賓奪主，與小區業主委員會的職責不清，造成雙方矛盾深深。
雖然有時業主的處理方法欠妥，但是目前物業糾紛的主要根源還是在于物業管理公司存在不規范運作，主要體現在財務制度和管理缺乏專業性，提交不出物業收費的預算、決算等財務報告，無法讓業主了解他們所交納的物業費用究竟是如何使用的。缺乏品牌運營
目前由于職業素質導致物業糾紛的情況很多。市場化程度低是物業公司目前最大的毛病，缺少經驗，后遺癥很多。
北京天鴻集團幸福村項目經理張吉法認為，在消費者購房心理日趨成熟的今天，樓市競爭的焦點已經從以往的價格、地段、裝修等因素上升為服務方面的角逐，誰能提供更優質的服務，誰就能抓住消費者的心。
北京富力城物業負責人羅建，對比了廣州和北京的物業管理后分析認為，物業服務是開發商樹立品牌的一個重要環節，而不是開發商與購房人中止關系的開始。羅建認為，對物業管理服務在品牌樹立中的認識是廣州和北京物業服務水平和效果出現差異的一個比較大的原因。
廣州的開發商普遍認為，物業管理是品牌樹立的一個重要環節；同樣，廣州的買房人也會把物業管理公司的服務水平和管理水平當作選房的重要條件。而在北京，前幾年很多開發商和購房人都沒有這種意識，開發商把交房當作和購房人關系終止的開始，購房人把物業公司和開發商當作一回事，利用拒交物業管理費向開發商維權。
資料顯示，在廣州40%的房子靠老客戶“買”，因此，物業公司很大程度上代表著開發商的形象，因此，廣州很多大的房地產公司都會成立物業公司，作為對買房人的售后服務來工作。這要求物業公司的從業人員不僅服務態度好，服務水平也要高。同時，這些肩負著房地產企業品牌建設的下屬于地產企業的物業公司不僅要做好物業服務，而且要盡可能地減少成本做好服務，成為一個微利行業。
而北京，很多開發商成立物業公司，更多的出發點是“收拾殘局”。物業公司多數不是在從事“本職工作”，而是在解決開發上遺留下來的問題，這使得物業公司在物業管理的專業性方面很難得到提高，形成了惡性循環。張吉法還告訴記者，其實像天鴻集團的自己做物業是賠錢的，但為了地產品牌，他們還是愿意去做，但希望以后會走上收支平衡的道路。
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