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“一手”“二手”市場的聯手與博弈
本報記者 郝倩 發自上海
“以前市場好，現在可能賣不動，需要多增加一些渠道資源。否則華府天地也不會找中介公司，因為這樣要多付出一部分的傭金。”費海勇認為，這種做法也足以反映出宏觀調
控之后，上海樓市所發生的微妙變化
將滬上最貴公寓盤“華府天地”卷入其中的“降價風波”依然余波未平。
牽扯入“風波”的雙方是華府天地和滬上一家房產中介。如今，有關“7000美元/平方米對折銷售”的傳言漸漸煙消云散，但是，這其中發生的糾紛依然沒有定論。而事件雙方的反應、“風波”一步步的進展，使得這場風波中的每一個細節都足以折射出宏觀調控后上海房市產生的微妙變化。一筆糊涂賬
上周日，一名張姓男子帶了5組左右的客戶到華府天地看房，并都表示出對華府天地298平方米戶型的購買意向。這一事件引起了華府天地售樓處的警覺。宏觀調控之后，樓市銷售的不景氣已經讓這種大規模的意向購買客戶集體看房的情況幾乎不可能發生。
“我們當時就留下了這些意向客戶的聯系方式，事后進行一一的電話核實，發現原來他們都是沖著298平方米的戶型可以獲得3500美元/平方米的購買價格來的。而且有客戶直接說明是通過一家易捷房地產經紀公司獲知這條信息。”華府天地銷售專案張帥對本報記者介紹說。
一場對于有關“對折銷售”傳言的調查由此在6月12日當天被列入了華府天地的開發商——上海置業有限公司的日程之中。當天，華府天地便向公司高層匯報該事件，并確認公司內部并沒有這一項優惠政策。當天晚上，上海安信復興置地有限公司(開發華府天地項目公司)營銷總監潘浩對易捷房產安福路店進行調查，同時對本報記者表示，該謠言的傳播和這家房產公司有關。
上周一(13日)，針對這一傳聞，上海置業高層召開了一個會議，將整個事件進行了梳理。隨即，一份落款日期為6月13日的公文函發到徐匯區工商管理局，同時潘浩對本報記者表示要繼續追查易捷房產的責任，并要繼續對政府職能部門進行舉報和調查。
華府天地在發至徐匯區工商管理局的公函中明確表示：“確信這是社會上個別中介商在有組織、有策劃地進行非法活動，甚至涉嫌詐騙。”
事實上一些細節已經可以將整件事情的脈絡反映清楚。
“新天地零距離華府天地景觀房，單價每平方米3500美元，市場價6000美元起，小林推薦。”就是這條群發短信將“半折銷售”的消息進行了廣泛傳播。記者之后撥通了“小林”的電話，問及華府天地3500美元售樓的事情，小林含糊地表示“現在已經沒有這個價格”，同時說明自己是易捷房產經紀公司安福路店的員工。
而在6月12日前來看房的意向客戶中，有一位在臺灣地區的客戶專程打電話給潘浩，并保證和易捷房產的一位員工是朋友關系，而那位介紹她3500美元/平方米購買華府天地的“朋友”絕對不可能欺騙她。這些意向客戶中，大多數都被證實是易捷房產的“客戶關系”。
但是，在整場風波中，上海置業并沒有因為其快速的反應機制而取得實質性的結果。當記者事后向易捷房產一位王姓經理核實該事件時，王經理表示沒有這件事情，并且要求華府天地如果認定易捷房產傳播了“3500美元/平方米銷售華府天地”的信息，要拿出相應的證據。
一樁官司似乎就因為一方的矢口否認而擱淺了下來，完全陷入了“剪不斷、理還亂”的境地。中介設套？
種種跡象表明易捷房產都在這場風波中脫離不了“推波助瀾”的干系。但整個事件是否存在背后操縱者？
潘浩認為事態的發展并非那么簡單，不排除三種可能：第一，華府天地內部出現了一些問題，有內線和一些中介公司里外呼應，導致謠言的產生；第二，華府天地的競爭者策劃了整場風波，以影響華府天地的銷售；第三，是中介聯盟策劃的整場風波，為了刺激二手房的市場。
上海置業有限公司副總裁、執行董事蔣旭東在接受本報記者專訪時認為第三種“猜想”的可能性最大。“不管是哪家中介公司在背后操作了整場風波，可以肯定的是只要‘半折銷售’順利成交一套，都可以對市場明確一種信號：上海最貴公寓盤半折銷售。這就對現今整個的上海房地產市場形成了強刺激，可能會有大量的拋盤現象產生，那么坐收漁翁之利的還是一些中介公司。”蔣旭東說，“發展商希望‘價’；中介公司更加希望‘量’，因為量的增多同樣可以讓中介公司獲得足夠的傭金，從而打破現在交易量萎縮的現狀，獲得存活的機會。”
所以他認為這場“風波”只不過是中介聯合救市的一個前兆，這種“中介聯盟”可能依然會在之后的日子里影響其他樓盤的銷售。
但是戴德梁行房地產咨詢公司分析師費海勇分析說，即使部分中介公司聯合，也不大可能操縱二手市場。因為假設策劃成功，收益是所有中介公司，而且這種做法會讓這些中介公司的風險最大。
“即使有這樣的聯盟出現，也會因為比較松散而很難形成氣候。同時，對某一個樓盤的惡意圍攻通常很難奏效。”上海世聯房地產顧問有限公司營銷總監李曉川分析說。
費海勇分析認為，這三種“猜想”中，第一種猜想解釋起來更加符合常理。在現有的市場行情下，中介所宣傳的降價消息不可能是空穴來風，很有可能曾經有過一些內部促銷措施的討論或者是相關領導的決策想法，但是在并沒有獲得公司的許可之前，就已經被中介通過內線獲知，并且加以四處傳播。
“發展商利用這個機會來炒作自己不大可能，因為在這段時期無論對于發展商還是對于中介公司都十分敏感。雖然很多房產公司都愿意降價，但是誰也不愿意第一個降價，而房源短時期內不出手問題并不是特別大，但是如果這種并沒有確實的降價消息被放出去，而且大規模地加以傳播，可能對發展商造成的影響更大。”費海勇認為這才是問題的癥結所在。“一手”“二手”的聯手與博弈
號稱上海最貴公寓盤的華府天地地處上海市北盧灣地塊，這個板塊可以被稱之為上海的鉆石地段，地段的稀缺性和不可復制性讓該版塊房源供應量一直十分稀少，房價居高不下。華府天地是其中唯一在售樓盤，客戶主要是海外及港臺地區的購房者。價格維持在7000美元/平方米左右。
上海市房地產交易中心5月下旬的調查統計顯示：如今上海盧灣區的在售樓盤并不多，有華府天地、德瑪公寓、淡水灣花園、盧灣都市花園等，而北盧灣由于華府天地的支撐，均價突破5萬元，達到53647元/平方米；而南盧灣的均價則在24147元/平方米左右。
在上海的這個“鉆石地段”的降價銷售也在暗流涌動。記者了解到，同樣比鄰新天地的翠湖天地還沒有正式發售，就已經有中介門店開出了優惠價格，以尋找合適客戶購買。
二手市場已經悄然出現了降價局面，讓一些中介公司以期獲取多一些成交的機會。而發展商還沒有開始大規模在降價上找尋出路。但是，新建樓盤和中介機構正在展開一些合作也足以說明發展商期望加快其銷售速度。
“發展商的反應速度會慢一些，通常要經過市場可行性報告、分析、匯報到形成決議。
“但是這并不表明發展商就沒有資金壓力。”費海勇說。
在4月份左右，華府天地已經開始著手選擇包括中原地產和美聯地產在內的四家中介機構作為合作對象。“事實上選定這些中介機構只是為了讓它們介紹客戶，華府天地會在銷售利潤中拿出一部分作為傭金支付給中介機構。”潘浩說。
不過，“五折風波”最后導致了分銷協議暫緩發布。
“以前市場好，現在可能賣不動，需要多增加一些渠道資源。否則華府天地也不會找中介公司，因為這樣要多付出一部分的傭金。”費海勇認為，這種做法也足以反映出宏觀調控之后，上海樓市所發生的微妙變化。
“在現在的市場形勢下，首先是開發商盡量避免這種擾亂房地產市場秩序的事件發生；其次是政府部門應該有更加詳細的市場秩序管理措施，讓開發商在遇到此類事件的時候，能夠有一個保護自身權益的解決方案；第三是消費者，要防止在二手市場受到欺騙，不要偏聽偏信，防止被一些小中介損害權益。”在經歷了這場風波之后,潘浩認為其他的開發商也應該從這件事情上吸取一些教訓。
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