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本報記者 郝倩 發自上海
隨著全球業務的拓展，越來越多的跨國企業正在中國開始房產業務“外包”的嘗試。國際代理行正在搶灘國內這塊新興市場，如果國內的代理機構不能及時獲取跨國公司的客戶資源，將很難同國際代理行形成競爭優勢
隨著全球業務的拓展，越來越多的跨國企業正在中國開始房產業務“外包”的嘗試。本周，先是惠而浦公司、隨后是葛蘭素史克和百事公司確定了和仲量聯行在房地產業務方面的合作關系。同時，聯合利華也正在考慮進入這塊房產“外包”業務市場。
一些“外包”方案包括從辦公樓、廠房和研發機構的選擇到之后的物業管理等一整套的服務。類似的被稱之為“企業綜合解決方案”的房地產業務正在被更多的房產代理行看好。分析人士指出，國際代理行正在搶灘國內這塊新興市場，如果國內的代理機構不能及時獲取跨國公司的客戶資源，將很難同國際代理行形成競爭優勢。跨國公司“外包”房地產業務
“發展中的跨國公司已經在逐漸縮減其CRE(房地產事務部)，這個部門通常是管理他們的房地產事務。這種業務部門的縮減是一個發展趨勢。”仲量聯行企業綜合解決方案部業務發展董事蕭子銘(JeremySheldon)接受本報記者專訪時表示。而這種趨勢從上世紀90年代末開始萌芽，當時恰好是跨國公司全球擴張的時期。
記者日前了解到：世界領先的家電制造商和銷售商惠而浦公司(WhirlpoolCorporation)任命仲量聯行為其在亞洲的房地產服務供應商。這是兩家公司在歐洲及美洲市場已建立合作關系的基礎上，在亞洲展開的又一次“外包”合作的嘗試。
惠而浦目前在亞洲持有及租用物業面積約250萬平方英尺(約83萬平方米)，其中以中國及印度的制造工廠為主，并有意在亞洲繼續擴充業務。“仲量聯行將提供全面的服務配合惠而浦的業務擴充計劃，期望雙方攜手合作，充分提升惠而浦房地產組合的價值。”蕭子銘說。
目前，仲量聯行正協助惠而浦建立其在內地的最新技術中心，“我們在他們的商業活動中提供一整套的建議以及咨詢服務，從空間需要的房地產戰略制定、租金到價格的談判，建立廠房以及完成之后的物業管理等各項房地產業務的開展。”蕭子銘表示。
“惠而浦已將全球房地產事務交由一個部門集中處理，仲量聯行則成為全球業務小組中的一員。”惠而浦全球房地產董事CarlNedderman如此表示，仲量聯行與惠而浦房地產部之間的協作，將在大力改善惠而浦的運營和金融地位方面發揮作用。
事實上，類似的房地產業務部在跨國公司中并不少見，“這些房地產業務部往往隸屬于公司的財務部，對CFO負責；或者是類似于戴爾，其公司的房地產業務部就對CEO直接負責。這個部門的價值是在企業發展中，凡是涉及到運營中的房地產方面，幫助公司省錢。”仲量聯行中國區董事、商務部總監陳立民接受本報記者專訪時表示。
“房地產業務部的設立之所以成為一種傳統，是因為這樣可以在跨國公司企業內部達到一種制衡。”陳立民說。不管是租用、還是購買物業，公司全球總部都很難對每一個區域市場的房地產業務進行良好的評估。房地產部通常需要熟悉房地產專業，并且對房子的選擇、裝修等過程都十分精通的人員。
“但是，在跨國公司的發展過程中，不可能每個區域都有自己的房地產經理。所以將這項涉及當地房地產市場的事務‘外包’給熟悉當地市場的代理行是一個省時、省力的選擇。”陳立民說。美國公司比較傾向于找一家代理行，全權負責其在擴張中所需要的辦公室、廠房、住宅以及研發中心的選擇。搶灘新興的“外包”市場
“租用物業的‘租戶代表’；包括蓋廠房、裝修在內的項目管理；代表租戶的物業設施管理。”這種合作在行內被稱為“企業綜合解決方案(corporateservice)”，如今在中國市場這方面的業務正在日益興起，這些都成為房地產代理行業的潛在商機。
記者了解到，如今，美洲銀行、荷蘭銀行、北電網絡、思科以及微軟這些全球性公司已經都在中國尋找了相關的代理行進行“總包合同”的簽訂。如今，寶潔公司已經剝離了其在亞太區所有的非核心業務。這其中包括對于辦事處、廠房的選擇和房地產其他業務的委托；聯合利華公司在選定臨空工業園區的土地，要進行廠房以及辦公場所的在建之后，也同樣在進行代理行的選擇，進行后期的物業以及租賃管理。
“作為企業用戶的代理，通常的合作方式是：首先分析其各方面的房產需求；在結合本地市場情況后形成預算；然后進行物業的選擇、洽談后進行簽約。”陳立民介紹說。
“從2005年開始到現在，仲量聯行亞太區的企業綜合解決方案業務占據總業務量的8%，但是在中國這個比例更高一些，占據了本地業務的53%。而且這個市場還在日益擴大，不斷有本地客戶加入進來。”陳立民說。為此，仲量聯行從去年到今年，在北京、上海和廣州都設立了固定的全方位業務分公司，并且在天津、蘇州、西安以及成都做一些類似于“物業管理”等業務點的分公司。同時還預備年底之前在二線公司再開6~8個分公司。
“在如今的上海商業地產市場形勢下，代理行只要在市場行情允許的情況下可以為跨國公司的擴展業務選擇合適的場地，就基本上可以達到跨國公司的發展要求。”陳立民說。
如何將這塊市場做大，這幾乎成為幾家代理行時刻在考慮的事情。這其中包括仕邦威理士、戴德梁行以及高力國際、第一太平戴維斯等。而國內的中介公司也同樣期望能夠做到相關業務，但是暫時還沒有實質性的進展。
“類似于國內的一些中介公司，如果想在發展住宅業務的同時，開拓辦公樓等商務業務，就必須要有相應的客戶資源。但是由于跨國公司客戶資源的稀缺在尋找最終客戶的時候，往往成為比較難解決的問題。這也是國內一些中介公司遲遲沒有行動的原因。這種發展困境如果不能解決，那么隨著國際代理行的日益發展壯大，將很難再獲取這塊市場份額。”業內人士分析說。
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