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作為在“旅游地產”上有所斬獲的企業，華僑城和中坤有何實戰經驗？
文/本刊記者 王琦
2005年4月3日，北京華僑城住宅項目開盤。10天后，北京郊區延慶旅游合作開發協議簽訂。兩個看似沒有關聯的項目，有著同一個指向：所謂的“旅游地產”。前一個項目的投
資商深圳華僑城南上北京企圖復制在深圳的成功，完成一線城市布局，而后一個項目的開發商北京中坤集團則是在安徽、新疆大手筆投資后回歸京師本部，等待宏觀調控后地產業第二個高潮。
盡管華僑城總裁劉平春和中坤董事長黃怒波，對所謂的“旅游地產”各有各的理解與闡釋，但是旅游地產的核心是“旅游資源對地產價值的提升”已為業界共識。不過，“提升地產價值”的效果并不像此前很多開發商想像得那么美妙。華僑城主題公園“世界之窗”每年利潤過億惹人眼羨，但其后大批企業跟風修建而慘遭破產。據去年10月中國主題景點國際峰會提供的數據，全國70%的主題公園虧損，20%持平，只10%盈利，超過1500億人民幣巨資被“套牢”。包裝開發自然景觀的項目亦然。中坤進入北京門頭溝之前，門頭溝自然景區打包而成的“京西旅游”上市后一路虧損，直至等待重組。更有許多一擁而上的分時度假項目，在“旅游”上投入甚少，“地產”上多遭爛尾。另外，不乏掛羊頭賣狗肉的地產公司，以旅游地產之名圈地，行住宅銷售之實……
真正打造“旅游地產”戰略、實現大規模開發和全國布局的企業其實鳳毛麟角。但是國外資本對這塊市場卻已表現出集體興趣。李嘉誠來了，旗下和黃頻頻矚意西安67萬平方米的“大唐芙蓉園”。迪斯尼來了，9月12日即在香港開業，目標直指大陸市場。海外基金來了，國內大小不一的旅游地產商都有機會收到“洋資本”發來的OFFER……
這個時候，華僑城和中坤的舉動不應被列為孤立的“企業秀”。這些在旅游地產上有所斬獲的本土企業如何把一個概念變成真金白銀、有怎樣的實戰經驗、能否實現運作模式和盈利能力的復制……諸多問題，都可從行業高度加以審視和總結。
以旅游提升地產價值
華僑城總裁劉平春在華僑城的辦公室，窗外時有三角梅飄落。5平方公里的華僑城，最初由新加坡設計師按新加坡城市規劃統一設計，每有空地即種樹種花。道路兩旁皆植物，辦公樓和酒店的房頂也常年鮮艷。
“這樣的環境你能想到什么？在華僑城擁有自己的住宅！”劉平春說。
“旅游地產要成功，首先旅游和地產都應是好項目，至少不必互相依賴。”偉業地產顧問李紅宇見過大量“主題公園＋地產”項目的破產，“它們有一個共同點：公園做不好，地產又覺得應該沾光提價，導致兩部分項目的集體失敗。”
華僑城在主題公園行業打拼16年，保持10%以上的年均增速。其2004年旅游主營業務收入5.64億元，同比增長15%；主營業務利潤2.49億元，同比增長38%。中坤集團1997年投資400萬修復黃山宏村。“宏村門票收入從1997年17萬迅速增至次年的400萬。”黃怒波介紹。現在，總計投資不過1000萬的宏村僅門票收入就近每年4000萬。
李紅宇把這二者成功的共有基礎總結為“旅游項目都有獨立存在的價值”。
除了旅游項目在環境、交通、服務設施上為地產帶來相關配套，一般來說，政府在旅游地產項目中的積極參與也會為地產迅速增值。政府很少參與單獨的地產項目，但成片開發的旅游地產項目中，因為涉及人口數量大，相關市政必須由政府統籌，政府幾乎是有“參與的義務”。
若不是央企身份，華僑城最初的5公里地不會無償劃轉；開發新疆五州和北京延慶，中坤都和政府直接簽合同。“有政府參與，市政配套水平自然提高。”中原地產總經理李文杰介紹：旅游地產面積較大、大多地處偏遠；若是單純地產項目，政府不會參與市政配套，而旅游項目則不同。“原本修5米的公路可能擴成10米……提升相關配套水平將直接影響其價值。”
所以有了“波托菲諾”。2004年，華僑城旗下的這檔住宅項目賺得1.23億，公司凈利潤的74%由此貢獻。2005年仍是華僑城的“波托菲諾”年，其別墅項目和天鵝堡二期項目都已售罄，其中5萬元/平方米的別墅獲得10倍的超額認購，貢獻利潤比例預計將超過去年。
更顯著的例子來自中坤。黃怒波也在自己最初的項目周圍開拓地產，但不是住宅，而是酒店和供分時度假用的別墅。“主要是為了解決宏村旅游者的住宿配套。”對黃山、新疆等項目的配套地產，黃怒波以“資產增值率”來考量。中坤提供數據稱：其在宏村奇墅湖附近以2萬元/畝征地1500畝修建酒店別墅，現在地價15萬元/畝；相類似，在南疆喀什以2萬元-3萬元/畝征地2000畝，現評估價15萬元/畝；克孜勒蘇柯爾克孜自治州，地價由50元/平方米升至800元/平方米……
“先不說其它收入，單說土地增值，數字就很驚人。”黃怒波認為，華僑城“波托菲諾”之所以能賣出遠高于同類房子的價格，正在于先期開發給地區帶來的整體增值，“環境之外，各種配套設施也是旅游地產中地產項目獲得高收益的原因。”
以“地產”回籠資金
“高投資，高回報，高風險。”這被普遍認作旅游地產區別于單純旅游或地產項目之處。北京華僑城項目預計投資20億。中坤新疆五州的投資預計30億，今年6月對黃山項目的二度投資會有3億。由于旅游因素摻雜其中，旅游地產必然對應著相對高的投資門檻。這需要運營商有更寬泛的視野，用資本運作的思路打造產業。
僅看土地一項，華僑城主張“成片開發”，土地面積以平方公里計算。現在土地市場的招拍掛已讓華僑城無法再通過無償劃轉或協議轉讓低價獲得土地，動輒20億起的地價即便對這家現金流充沛的上市公司也難以負擔，2003年通過二級市場發售的4億可轉債仍舊杯水車薪。高投資伴隨高風險，巨大的資金投入、回收周期動輒以10年計的旅游項目，若沒有可短期回籠資金的途徑，資金鏈時刻可能斷裂。
與旅游項目共生的地產，因回款快，成為華僑城化解資金壓力的最佳途徑。今年4月開盤的北京華僑城，正是華僑城北京歡樂森林項目的配套地產。劉平春透露，北京歡樂森林的投資為20億，壓力巨大。北京華僑城一期的回款就有5億元，可有效緩解資金壓力。但“與高投資對應的是高回報”，據華僑城北京項目銷售代理介紹，北京華僑城的均價比同地區同類地產項目均價高出700元-1000元/平方米。
中坤在新疆五洲的運作中，最早投入建設的五星級酒店已建成。“隨時可把酒店的部分股權轉讓套現，繼續追加投資。”在黃怒波的通盤考慮中，酒店地產不僅是旅游項目的配套，在很大程度上可以回籠資金，化解壓力。
風險仍在
2002年環球影城夭折上海并未阻擋海外資本的雄心。韓國最大的主題公園公司樂天繼而表示了對上海的熱情；美國迪斯尼在反復考量后，將華語區的第一顆棋子落定香港，與深圳華僑城近在咫尺。
“華僑城的全國布局5年前就開始了，與其說是為應對迪斯尼，不如說是更早看到市場的前景。主題公園的競爭不是排它性的。”劉平春說，全國戰略可以分散“區域市場競爭加劇導致平均利潤下降”的風險。他更加強調市場需求給華僑城以做大的可能，“現在華僑城所有主題公園的年參觀人數是600萬-700萬，若這個數字增大到2000萬，產品開發和采購成本會大幅降低。”2002年進入北京打造歡樂森林，深圳華僑城開始了第一次全面復制。
繼2003年通過地產項目進入上海后，華僑城在今年3月又表示要在上海打造“歡樂谷”，市場將此舉視作對迪斯尼的正面迎戰(傳言迪斯尼華語區的第二顆棋子將在2010年后落定上海)，能否通過北京、上海兩地歡樂谷打造全國性品牌，尚需市場驗證。
華僑城的長沙項目在多年虧損后2004年勉強盈利，但在2005年一季度又陷虧損。主要原因據說是選址失誤。“長沙不具有深圳能支撐游樂項目的市場。”一位市場人士指出。而華僑城不得不在2004年退出曲阜項目，據該人士分析，也并非資金問題，而是“文物局方面不合作”等不確定因素。
與華僑城相比，中坤的項目由于是自然景觀而不可復制。這提高了競爭門檻，但也同時增大了中坤自己復制項目的難度。2005年，黃怒波開始在北京拓展。從門頭溝的古村落改造到延慶的大規模商務度假旅游開發，資金成為困擾中坤的一道鎖鏈。黃山、新疆的預期利潤遠水難解近渴。“延慶項目將大量引入海外基金，中坤只占很少股份。”黃怒波說。
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