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萬科調整華東戰略布局


http://whmsebhyy.com 2005年06月23日 09:04 第一財經日報

  改變銷售目標參與配套商品房招標

  本報記者 于兵兵 發自上海

  “上海萬科正積極參與上海市配套商品房招標。目前我們有意向的兩幅土地均在10萬平方米以上。”萬科企業股份有限公司集團副總經理丁長峰日前向記者透露。

  吸引大型房地產開發企業參與配套商品房建設,這是上海市政府在“兩個一千萬”工程中鼓勵的方向之一。從上海市政府的角度看,有良好資質的開發企業可以保障配套商品房質量,但從開發商的角度看,這的確是無奈之舉。有國內房地產開發第一品牌之稱的萬科地產,在宏觀調控政策影響下,已不得不開始重新考慮其在華東市場的戰略布局了。配套商品房的商業模式

  在丁長峰看來,配套商品房的建設是另外一種商業模式。由于配套商品房的客戶群不同,建筑用材、成本控制等方面都需要專門的規劃。這對于一向以開發中高檔物業見長的萬科而言,顯然是新的課題。“面對這種新的市場環境和開發品種,萬科在買地、投資戰略、產品群分布等方面都會有新的考慮和布局。”丁長峰說。

  “估計在今年年內,上海不會再有普通住宅用地入市。”這是一些房地產開發企業的共識。“在這種形勢下,進入配套商品房招標,一方面可以拉近與政府的關系,一方面也有一定的利潤空間。”曾經在上海市安居房管理中心工作過的陳申軍透露,一般開發配套商品房的開發企業還是會有大約3%的利潤保障。

  但是,一向對建筑品質要求較高的萬科地產,能否在成本控制與利潤回報間找到新的平衡,這是對萬科開發實力的又一次考驗。下一步棋如何走

  前不久出臺的房產新政策對需求市場的緊縮功效,打擊了大批房地產開發企業的銷售業績,萬科同樣不能幸免。丁長峰坦言,由于房地產開發收益的回籠有一定的延后性,今年萬科的銷售利潤率不會受太大影響。但從長期市場來看,萬科也會相應調整銷售目標。而他預計,宏觀調控的效果可能在明年下半年集中反映出來。

  看來,受房產新政策影響最大的華東地區將不再是萬科重要的利潤發源地。而轉移戰線已經列入萬科董事長王石的下一步布局計劃。

  近日,王石在接受某媒體采訪時表示:“我們還會繼續在全國儲備土地,現在的重點是京津地區。總的來說,2006~2007年是個土地儲備的好機會。新政策對市場談不上沖擊,但還是會有影響,所以今年下半年,我們會放緩拿地速度,甚至不拿地。”

  看來,曾經成功度過1995年地產寒冬的萬科,這次的防寒工作仍然扎實、緊湊。

  在日前舉辦的2005年上海樓市走勢及逆市營銷研討會上,曾擔任萬科雜志主編的成全機構董事長全忠介紹了萬科當年的應對經歷。收緊戰線、減少庫存、擴大融資渠道是彼時萬科的三大法寶。

  據全忠介紹,面對宏觀調控帶來的產業吃緊,萬科的態度一向是:去除僥幸心理;快速調整戰略;盡快回收現金,以足夠的資金儲備面對長時間的市場淡季。而對于這次的宏觀調控的影響時間,萬科預計將在兩年以上,而二、三線城市的抵抗能力可能更差。顯然,能否在目前低迷市場中保持穩健發展,萬科面臨的考驗與其他開發商一樣嚴峻。


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