上海系、李嘉誠父子爭奪三亞海棠灣 | ||||||||
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http://whmsebhyy.com 2005年06月22日 00:35 21世紀經濟報道 | ||||||||
本報記者 吳 迪 三亞、上海報道 海棠灣與亞龍灣、大東海灣、三亞灣、崖州灣并列三亞五大名灣,風光旖旎,卻沉寂異常。與亞龍灣、大東海相比,這里還沒有染上城市的喧囂與繁鬧。
然而,就在這片寧靜的背后,一場鏖斗已經開場。長江實業、盈科電訊、恒基地產、上海家化、上海地產集團,參與其中的,各個都是巨頭,目的只有一個,爭奪海棠灣:一個投資將超千億元的超級項目。 家化“先手” 葛文耀,上海家化集團董事長,其公司大樓位于蘇州河與黃浦江交接處。不過此時的他,眺望遠處,心里惦記的,卻是另一塊“好地方”。 擁有百年歷史的上海家化聯合有限公司,是上海的上市公司,市場銷售額在國內化妝品行業排名第一。而其在地產領域所倡導的新城鎮概念已經遍布上海、南京、包頭等多個城市,又以上海國際汽車城最聞名。 不過,和葛在三亞海棠灣的另一個計劃比起來,這些實在都算不上什么。 海棠灣,指的是陵水黎族自治縣英州鎮與三亞市海棠灣鎮之間的一段海灣。在區劃上,海棠灣鎮和南田農場統稱海棠灣地區,土地面積約253.8平方公里?人口約6萬。 早在1994年,《三亞市城市總體規劃》?以下簡稱《總規》?就將海棠灣地區定位為“三亞的城市未來發展區——海棠城”。按照未來生態城市的設想,保留用地,規劃期內不作大規模開發。當時,規劃利用的土地面積是100平方公里。 1999年,《總規》又延續了以往的思路,明確提出“規劃將海棠灣南段作為未來三亞市生態旅游城市發展備用地,近期應保持其生態環境不被破壞”。 因此,幾年來三亞都未在海棠灣濱海地區上馬新的建設項目。它僅僅作為一個以農業為主的小鎮而存在著。 2004年4月,葛文耀第一個向三亞市政府提出了自己開發海棠灣的構想,打破了沉寂十年的平靜。 在上海家化提出的方案中,海棠灣地區的整體開發將帶動整個三亞地區的社會與經濟發展。其根本的開發模式為: 由三亞政府與家化共同組建開發公司,進行總體規劃后,再包裝發布、引資招商。項目占地共67平方公里,涉及動遷1.5萬人;三亞政府擁有60%的股份;開發公司負責控制總體規劃,按照國家政策進行招投標,以平均30萬/畝的土地出讓價格上繳給政府;政府按基準地價向該公司收取土地出讓金,土地公開拍賣的溢價收入歸公司所有,政府享有60%的土地溢價收益。 包括設計規劃、前期投融資的工作全部由家化的團隊出面來完成。一旦項目落實,僅靠土地出讓金和相關稅收,三亞政府就可以獲得460億元左右的收入。 由于對三亞和海棠灣有過近一年半的前期分析研究,葛文耀覺得自己的計劃很周詳,他的方案幾乎在三亞市每個重要的政府部門里都人手一份。 他所想的是,沒有太大意外的話,海棠灣由上海家化和三亞政府聯手開發是順其自然的事情。但令其始料未及的是,意外就是這樣突然的發生了。 “香港兵團”突襲 2004年7月22日?三亞亞龍灣海灘邊,投資5億元的三亞家化萬豪度假酒店舉行試業典禮。 不過,當時的葛文耀并不知道,在眾多的賓客中,兩名不速之客的突然光臨會在以后引來一場“突襲”。 這兩名和記黃埔旗下的員工在考察了海棠灣之后,對其今后的發展前景十分看好。在他們的推薦下,香港“超人”李嘉誠之子李澤楷親臨海南,隨行的還有李兆基之子以及郭氏集團的相關人士。 之后,李澤楷多次到海南,并于今年3月,向海南省政府直接表達了參與海棠灣開發的意愿,希望能獲得9公里海岸線和14平方公里的開發權,主營開發為房地產。而恒基地產也同時表示了希望靈活開發的意愿,且前提是“開發量至少不低于李澤楷”。 緊接著,三亞成立海棠灣項目促進小組,由省市兩級政府聯合促進該區域的發展。 4月28日,三亞市規劃局局長曾清泉、總規劃師藍武軍赴海南省建設廳匯報工作,曾向海南省建設廳副廳長李建飛匯報了三亞總體規劃的調整和海棠灣規劃的準備情況,并提出海棠灣規劃將采取國際咨詢的方式進行。 李在認可匯報工作的同時,指出三亞總體規劃要按照重大調整去做;海棠灣的規劃定位以旅游度假區、酒店、高檔公寓為主。同時要求海棠灣的規劃方案必須在7月10日完成。 5月12日、13日上午,美國霍克設計機構、美國佐佐木設計師事務所、英國阿特金斯設計公司及同濟大學四家設計單位深入海棠灣察看現場。海棠灣概念性總體規劃國際咨詢工作正式啟動。 5月17日,海南省政府召開省長辦公會議,研究引進香港和記黃埔、電訊盈科投資開發三亞海棠灣工作。 此時,香港和記黃埔董事局主席李嘉誠正式宣布投身其中,聯手開發海棠灣。并即而向海南省政府提出,希望盡快安排土地,早日啟動高檔酒店建設。 5月21日下午,海南省政府舉行新聞通報會,將李氏父子將聯手開發海棠灣的消息公布于眾。 短短半年時間,在這一系列的事件之后,以李嘉誠為首的“香港兵團”完成了從前期考察到高調出場的過程。在比上海家化晚來一步的情況下,攻城略地,志在必得。 面臨被“橫刀奪愛”的威脅,這時的葛光耀,不得不尋求外力。 “上海系”截殺 在21日省政府新聞發布會后,上海家化迅速作出反應,向海南省省長衛留成提交了關于建設海棠灣國際新城的框架性建議。 在這份建議中,海棠灣將建設為規劃占地67平方公里的國際新城,預計開發周期為8至10年,預計開發建設總投資將超過1000億人民幣。 而建議中支撐新城龐大計劃的團隊已經不再是上海家化,而是上升為一個“上海系”的頂級陣容。 該團隊由上海家化(集團)有限公司和上海地產(集團)有限公司牽頭,包括上海房地集團、上海中環投資開發(集團)有限公司、上海國際汽車城置業有限公司、中國城鎮集團有限公司在內的數十家上海開發商。 其中,上海地產集團是上海市政府土地儲備運作的載體,集團注冊資本42億元,主要從事上海土地的市場運作和承擔投融資功能。 由于有上海地產集團這樣強勢國有企業的加入,爭奪海棠灣開發的“上海系”團隊空前強大,擁有極其雄厚的資金實力,總資產規模超過2000億元,而土地儲備量更是占到整個上海土地儲備量的60%以上,年開發面積超過1000萬平方米。 “至少在錢這方面不會比李嘉誠他們少。”葛文耀對自己新帶來的團隊充滿自信,在他看來,用這樣一個陣容來構成的“截殺”,即使不能一擊必中,至少也不會讓李氏父子贏得那么輕松。 “做一個區域,不能太短視。”葛認為,如果把海棠灣按香港企業的構想,僅僅是做為房地產開發而沒有其他配套建設的話,那將只能是一個提供給富人的休閑居所而已。根本不可能形成自己的特色。 在葛的新城概念里,并不同于簡單的旅游地產開發,而是一個擁有產業支持和常住人口的城鎮。它將擁有自己所獨有的文化要素和產業定位。 具體來說,海棠灣的開發要同三亞市整體發展相結合,其產業定位不能局限于旅游業,而是包含會展業、創意產業、科技產業、海洋生物業、熱帶農業等能獨立支撐并吸引長駐人口的產業。海棠灣的開發,要采用最新的能源技術、環保技術,保持整體開發的可持續性,避免環境污染。 另一方面,海棠灣要找到具有特殊魅力的文化價值主張和表現形式,而不局限于渡假。 “海棠灣有著得天獨厚的自然條件,而且有其他地方沒有的后發優勢,那么就應該做到世界第一,而不是所謂的世界第一流。要完成這一點,新城就必須堅持三點:有自己的定位、有獨立支撐的產業、環保的理念。”葛說。 這也就是上海系與李嘉誠父子在開發海棠灣上的根本分岐。葛文耀堅持要先研究后做規劃,不要匆忙上馬,將一個好地方給破壞了。他說,上海家化已經對這個項目研究了兩年多。 因此,在某種意義上講,“上海系”與“香港系”之爭,不僅僅停留在開發權上,更是一種理念的碰撞。究竟是先規劃研究再總體開發,還是先開發再快速形成積聚效應? 盡管構想豐富,但事實上,這個項目的操作難度要遠遠大于香港模式。連葛文耀自己都承認,如果按構想去做,海棠灣的系統工程,其復雜程度和開發能級甚至遠遠超過上海世博園的建設。 盡管“上海系”的開發理念得到了海南省部分高層的認可。但在記者最近一次與省政府相關人士的聯系中,省政府的態度卻平靜得不留痕跡。“關于海棠灣的開發規劃,都還在制定與細化中,一切都還沒定奪。” 而三亞市政府提交給省政府的最新一個方案中,提出的則是一個相對折中的方式。即由海南省政府、上海家化、中糧集團、長江實業、恒基兆業和新鴻基共同組成開發公司來對海棠灣地區進行開發。海南省政府依然控股60%,剩下有由各方分食。 也許在7月10日海棠灣的規劃方案正式出臺之前,“香港系”與“上海系”的鏖斗并不會有結果。這樣的膠著中,到處存在著不確定,未來無人可知。唯一可以肯定的是,在不久的將來,那片海灣再不平靜。 |