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當(dāng)?shù)禺a(chǎn)大佬們輪番出陣為面臨調(diào)控重壓的行業(yè)搖旗吶喊時(shí)，實(shí)力強(qiáng)橫但從不喜歡拋頭露面的合生創(chuàng)展老板朱孟依，看來也有些不甘寂寞了。
6月6日，剛剛履新的合生創(chuàng)展(0754.HK)行政總裁武捷思在香港首次亮相公司股東會，隨即透露其上任后首個重大計(jì)劃：公司有意在適當(dāng)時(shí)候收購珠江投資，并在未來3年內(nèi)令合生成為全國最大的地產(chǎn)發(fā)展商。
眾所周知，合生創(chuàng)展與珠江投資實(shí)際上同為朱孟依所控制，除了與合生雙劍合璧征戰(zhàn)國內(nèi)地產(chǎn)市場外，近年來珠江投資在路橋、電力等諸多基建項(xiàng)目上屢有大手筆。
正值中國房地產(chǎn)業(yè)多事之秋，早已被視為地產(chǎn)界“無冕之王”的朱孟依，卻玩起“左手換右手”的資本游戲，其中意味自然讓外界頗多猜測。
“此類高度關(guān)聯(lián)公司之間的收購行動，通常情況下是控股方希望轉(zhuǎn)移上市公司利潤，迅速套現(xiàn)。”香港某知名地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)派駐廣州的一位不愿透露身份的市場研究主管對記者表示。
據(jù)4月份公布的合生創(chuàng)展2004年度上市公司年報(bào)顯示，該公司去年總營業(yè)額44.5億港元，凈利潤為6.1億港元，盈利大幅增長近94%，每股基本盈利0.61港元，也比去年激增97%。
“合生的盈利能力不錯，完全有條件以溢價(jià)收購珠投資產(chǎn)的方式，把一部分錢都放進(jìn)老板自己的口袋里，這是上市公司常規(guī)的操作手法。”該人士分析說。
不過，他認(rèn)為也有可能合生是試圖通過此次收購，適當(dāng)注入珠投名下的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，提高上市公司在資本市場上的號召力以拉升股價(jià)，并為下一步的再融資行動鋪路。
1999年珠江投資參股建設(shè)全長153公里、總投資人民幣62億元的廣(州)惠(州)高速公路，占30%股權(quán)，成為國內(nèi)第一家參與國家重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的民營企業(yè)。該高速公路已于2003年底正式建成通車。近日又有消息稱，全長97公里、初步預(yù)計(jì)投資達(dá)150億元的廣深第二條高速路即將全面動工，而珠投也是主要參股投資者之一。再加上近幾年該公司先后投資籌建的數(shù)個大型電廠或電站，無一不是盈利前景可觀、對境外投資者富有誘惑力的項(xiàng)目，合生可選擇余地很大。至于赫赫有名“合生珠投系”旗下雙方合作開發(fā)的眾多中高檔物業(yè)，就更不用說了。
但此次收購計(jì)劃的第三個，也許是最重要的意圖，武捷思在對股東的發(fā)言中已經(jīng)清楚表明。“集團(tuán)擬引進(jìn)合作伙伴，主要是國際性知名的地產(chǎn)商，或是最具規(guī)模的商場、酒店及寫字樓建設(shè)與經(jīng)營企業(yè)，”他說，“最終希望引入一到兩個戰(zhàn)略性合作伙伴”。
而合生珠投二合為一，名正言順地坐上國內(nèi)地產(chǎn)界頭把交椅，無疑是他們得以說服海外著名投資機(jī)構(gòu)的最大籌碼。
1992年朱孟依在香港成立合生創(chuàng)展，第二年他又在廣州創(chuàng)辦了珠江投資，1998年5月合生成功在香港上市，朱孟依握有公司63.75%的絕對控股權(quán)。至此，合生作為境外融資平臺，珠投作為內(nèi)地開發(fā)實(shí)體，“合生珠投系”正式成型。在此前后的10多年，合生大約70%的房地產(chǎn)項(xiàng)目都與珠投合作開發(fā)。
“作為一家香港公司，合生受到當(dāng)時(shí)國家政策限制，沒有到國內(nèi)獨(dú)資開發(fā)房地產(chǎn)的資格，需要一個內(nèi)地合作伙伴，因此合生與珠投的組合，是特殊政策和市場環(huán)境下的產(chǎn)物，應(yīng)該說多年來它們之間配合得天衣無縫。”廣州道生房地產(chǎn)顧問有限公司執(zhí)行董事龍爾綱表示。龍此前為廣東另一大地產(chǎn)商碧桂園集團(tuán)的市場總監(jiān)，并曾在香港美聯(lián)物業(yè)任職。
他指出，去年CEPA(香港與內(nèi)地更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系安排)政策進(jìn)一步落實(shí)后，香港地產(chǎn)商赴內(nèi)地投資開發(fā)的所有限制已經(jīng)取消，合生與珠投“兩條腿走路”的做法，在新政策環(huán)境下，變得沒有存在的必要了。
“另一方面，合生珠投系目前全國布局，戰(zhàn)線很長，但開發(fā)規(guī)模越大，項(xiàng)目越多，整體的管理難度就越高，何況兩家企業(yè)又各有一套運(yùn)作系統(tǒng)，”龍分析說，“合生與珠投地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的全面合并，可有效縮小管理半徑，減低管理成本，何樂而不為呢？”
在他看來，如此次收購得以實(shí)行，“合生珠投系”今后將在全新的布局下發(fā)展：即合生創(chuàng)展整合全部地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)、銷售和品牌業(yè)務(wù)，全力沖刺國內(nèi)第一，而珠投則從地產(chǎn)圈抽身，主攻回報(bào)更為豐厚的基建投資領(lǐng)域。
也就是說，到時(shí)候朱孟依苦心經(jīng)營的“合生珠投系”將實(shí)現(xiàn)二次蛻變，脫胎換骨。
然而，在朱孟依埋頭撥弄他的如意算盤時(shí)，風(fēng)云變幻的市場上也傳出了對其不利的聲音。
日前記者從一些渠道聽到風(fēng)聲：今年1月珠江投資報(bào)價(jià)16億元一舉拿下的上海新江灣城“地王”，很可能面臨無法及時(shí)交付地價(jià)而被政府勒令收回的尷尬。盡管珠江投資上海公司有關(guān)人士堅(jiān)決否認(rèn)了這一說法，并宣稱已按要求交納了首期4.5億元地價(jià)款，但仍不能完全消除外界的疑問。
記者從上海房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)上信息系統(tǒng)查到，截至6月16日中午止，珠江投資開發(fā)的楊浦區(qū)某樓盤自4月29日開盤以來，推出的24套單位一套也沒有成交。這似乎可以佐證市場上有關(guān)“合生珠投系”在上海的項(xiàng)目“受到宏觀調(diào)控政策沖擊，銷售普遍遭遇困難，資金回籠大受影響”的傳聞了。而朱孟依布下重兵的北京市場，據(jù)說近期資金周轉(zhuǎn)也不是很理想。
“合生珠投資金緊張?jiān)谛袃?nèi)不是什么大新聞了，”前述那位香港顧問機(jī)構(gòu)研究人士說，“合生目前全國土地儲備有1200多萬平方米，其中數(shù)千畝甚至上萬畝的超級大盤不少，這些項(xiàng)目都需要持續(xù)投入、滾動開發(fā)，非常依賴銀行貸款和銷售回款，但宏觀調(diào)控正好緊緊卡住了它們資金的水龍頭”。
他認(rèn)為，除大本營廣州及珠三角外，合生珠投開發(fā)項(xiàng)目大都集中在京津滬等調(diào)控重點(diǎn)地區(qū)，而且產(chǎn)品以中高檔為主，這也使它們所遭受的沖擊，比產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較為多元化的企業(yè)如萬科等來得更大。
從這個角度看，此時(shí)此刻朱孟依動了讓合生收購珠投、積極引進(jìn)實(shí)力雄厚的戰(zhàn)略投資者的念頭，固然有企業(yè)自身發(fā)展需要的長遠(yuǎn)考慮，同時(shí)也是為了緩解外部政策及市場環(huán)境急劇變化造成的迫在眉睫的壓力。畢竟一連串調(diào)控政策導(dǎo)致的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，已令香港股民對內(nèi)地地產(chǎn)概念股提高了警惕，指望合生從資本市場再大量增加融資，至少近期內(nèi)不現(xiàn)實(shí)。
至于朱孟依的這一步狠棋，能否收到奇效，那可真的需要時(shí)間來驗(yàn)證。
記者觀察
地產(chǎn)業(yè)資本時(shí)代即將來臨
朱孟依在幕后謀劃新一輪地產(chǎn)資本游戲時(shí)，代替他走上前臺的，是合生創(chuàng)展新任行政總裁武捷思。
武捷思可是個大有來頭的人物。
今年4月29日正式加入合生任執(zhí)行董事之前，武氏剛從粵海投資(0270.HK)董事及其母公司廣東控股董事長的職位上離任。而此前他歷任中國工商銀行深圳分行行長，以及主管財(cái)政、稅收、金融、證券和銀行等工作的深圳市副市長。最輝煌的一頁，是他1998～2000年擔(dān)任廣東省省長助理期間，直接參與廣東國際信托公司破產(chǎn)及粵海債務(wù)重組等化解金融風(fēng)險(xiǎn)活動，與不少海外著名投資銀行及專業(yè)機(jī)構(gòu)打過大量交道，他也由此在國際業(yè)界贏得一定聲譽(yù)。
對急需通過并購重組打造國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)第一航母，并借此引入強(qiáng)大的戰(zhàn)略投資者，以應(yīng)對內(nèi)憂外患，力爭更上層樓的合生老板朱孟依來說，具有豐富的銀行與政府任職經(jīng)驗(yàn)、在國內(nèi)國際資本市場及投資銀行界擁有深厚人脈關(guān)系、又經(jīng)過粵海這樣錯綜復(fù)雜的重組實(shí)戰(zhàn)考驗(yàn)的武氏，毫無疑問是最合適的人選。
回想市場上剛傳出武氏加盟合生之時(shí)，媒體都把注意力集中在“他是否為了替合生拿下出事富豪楊斌名下的沈陽‘荷蘭村’項(xiàng)目而來”這一點(diǎn)上，理由是武氏任廣控董事長時(shí)對該項(xiàng)目興趣甚濃。現(xiàn)在看來，這種猜測未免小看了老朱的胸襟和小武的魄力，也忽視了兩位資本運(yùn)營高手結(jié)合一事本身的真正涵義。
可以大膽推想，合生收購珠投這種自家關(guān)起門來的游戲，不過是武捷思小試牛刀之作，好戲還在后頭。席卷而來的宏觀調(diào)控，很大程度上等于幫龍頭大地產(chǎn)商清場。眼下眾多缺乏核心競爭力的所謂“機(jī)會型”或“資源型”企業(yè)(多指以往利用政策空當(dāng)獲得土地和銀行資金支持者)最終很有可能不得不關(guān)停并轉(zhuǎn)，大企業(yè)可借機(jī)以較低的成本兼并重組，迅速擴(kuò)張。前段時(shí)間引起轟動的萬科收購南都案，其實(shí)就是典型例子。
難怪有業(yè)界人士認(rèn)為，宏觀調(diào)控一來，真正底氣十足的大企業(yè)心里都在偷笑，因?yàn)樗麄兛嗫嗟却臋C(jī)會終于來了。
另一方面，經(jīng)過最近20年的曲折發(fā)展，中國的房地產(chǎn)業(yè)的主要發(fā)展模式，看起來已經(jīng)從當(dāng)初的勞動密集型(合生老板朱孟依原來就是個包工頭)，到后來的知識密集型(有一段時(shí)間策劃大師輩出)，開始進(jìn)入資本密集型了。
放眼望去，當(dāng)今真正稱上全國布局大規(guī)模開發(fā)、擁有主流話語權(quán)的地產(chǎn)企業(yè)，資本運(yùn)作的意識都非常強(qiáng)。最有力的證據(jù)是，諸如萬科的郁亮、順馳的汪浩等等新一代CEO，皆擁有深厚的財(cái)務(wù)管理和資本運(yùn)營背景。而武捷思是其中最新、分量也最重的一位。
也許若干年后，我們會發(fā)現(xiàn)這是中國地產(chǎn)業(yè)一個新的時(shí)代來臨的標(biāo)志。
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