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本報記者 許慧穎 發(fā)自北京
持續(xù)了兩個多月的談判，一度陷入僵局。在房產(chǎn)新政策出臺一周后，北京千萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司(下稱“千萬家”)終于完成了收購家家歡地產(chǎn)經(jīng)紀全部股權的談判。5月20日，雙方正式簽署協(xié)議。
千萬家市場部總監(jiān)常淑娟向《第一財經(jīng)日報》記者表示，雖然公司一開始就制訂了以收購為主的發(fā)展戰(zhàn)略，但如果沒有新政策做催化劑，此次收購不會這么快完成。
央行連續(xù)加息、“國八條”、“511”新政策，政府針對市場打出一套組合拳讓許多中介公司顯得“弱不禁風”。眼下，北京許多有實力的地產(chǎn)中介公司正在考慮通過收購方式進行擴張。
一大型中介機構的相關負責人也透露，他們也正在進行收購的談判事宜。但由于處在談判階段，對方稱“不便透露”任何細節(jié)問題。
市場迫使部分中介退出
新政策不光“苦”了一批以投機為目的的買房人，也“苦”了一批中介公司。
據(jù)說，上海每天都有中介公司關門。北京雖不似上海反應劇烈，但部分中介同樣舉步維艱。
家家歡，某蘇州地產(chǎn)公司投資，于2003年進入北京，擁有15家店面。固定資產(chǎn)投入達1000萬元人民幣，光購置辦公樓就花去500萬。由于在京負責人不了解北京市場，業(yè)績一直不理想。從去年央行第一次加息開始，受到種種政策不小的影響。15家店一個月的銷售業(yè)績才10多萬，而15家店加上總部每月的運營成本至少30萬。
由于投入過大，期許過高，其負責人并不甘心就此退出。直到新政策出臺，再無力維持，方下定決心打道回府。
在北京，類似處境的中介公司不在少數(shù)。特別是一些單從事二手房買賣的中介公司短期內受新政策影響最大。我愛我家副總經(jīng)理胡景暉表示，這些中介公司一般規(guī)模不大，不做二手房租賃。而受到新政策影響，目前整個二手房市場買賣交易量萎縮，處于下降趨勢，加上個別公司現(xiàn)金流不夠，必然令部分中介公司難以維持生計。
而像鏈家、我愛我家、美麗家園一些既有買賣又有租賃業(yè)務的大公司雖然交易量也在下降，但由于租賃業(yè)務的補充，公司整個的業(yè)績沒有受到太大影響。來自我愛我家的數(shù)據(jù)顯示，其公司的交易量在四、五月份下降的幅度均在20%以內。
千萬家總經(jīng)理化國強指出，政府的宏觀調控其實對北京的小夫妻店影響并不大。因為小店成本低，每月有個一兩筆生意就能保本。而那些擁有10家至20家門店的中小企業(yè)才是最難過的。
而有收購意愿的大公司表示不會接收夫妻店，多數(shù)應屬有規(guī)模、店面在15家左右的中介公司。
“跑馬圈地”風光不再
“競爭是相當殘酷的！”摸爬滾打二手房市場數(shù)年的胡景暉說這話時略顯疲態(tài)。
有心人一定不會忘記，去年北京中介的“跑馬圈地”熱潮。我愛我家提出百店計劃，鏈家制訂年底50家連鎖的目標。中大恒基改變戰(zhàn)略走出寫字樓，走向街頭門店以天津順馳為代表的一批外地二手房機構也進京分食一杯羹。一時間，店面難尋成了中介公司最頭疼的事兒。好像誰的店面多誰就搶占了制高點。
去年北京對租賃代理推行交納60萬元保證金制度后，很多公司退出了這一市場，擴大了大型中介企業(yè)的“圈地”空間。另外由于2003年年初一系列利好政策的刺激，延續(xù)到2004年二手房市場交易量明顯增多。
據(jù)相關部門統(tǒng)計，2004年北京新注冊的公司有700多家。但同樣注銷的公司數(shù)量與此大體相等。因此不排除有當年注冊當年注銷現(xiàn)象的存在。無疑，這種擴張加劇了行業(yè)競爭，提高了行業(yè)準入門檻。而盲目擴張則給企業(yè)帶來巨大的成本壓力。
相對于去年的利好政策，有業(yè)內人士形容今年的新政策為“利空政策”。當然，這里所指的利空是針對實力弱小公司而言，而并非針對整個市場。但綜觀北京市場，誰都沒有力氣再去動跑馬圈地心思。
今年中介公司冷靜了許多。雖然目前可以低價位收購處境不好的中介公司，借以發(fā)展。本報記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，并非所有中介都會走這條路。美麗家園總經(jīng)理助理宮萍明確表示，該公司不會收購其他小中介。美麗家園有一套自己的發(fā)展戰(zhàn)略部署，每個店面至少在100平方米。另外由于企業(yè)文化等差異也導致他們不會這樣做。
如果市場現(xiàn)狀繼續(xù)下去，常淑娟分析北京也會有越來越多的中小公司關門，至于做不做收購則是每家公司的經(jīng)營戰(zhàn)略問題。
新市場新秩序
就在本周二(6月14日)，北京市建委發(fā)布了《關于加強房屋租賃代理業(yè)務管理有關問題的通知》。除了原有的60萬保證金外，通知又一次提高了從事二手房租賃代理業(yè)務的門檻。通知中提到兩點，凡新申請從事房屋租賃代理業(yè)務的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構注冊資本不低于100萬元，而且從業(yè)年限不低于3年(以資質備案時間為準)。
門檻的不斷提高令市場不斷地走向規(guī)范化。宮萍認為三年是一個很大的檻，北京的二手房市場開放較晚，不過五六年的光景。這一條件將會過濾掉一大批無良好資質的中介企業(yè)。
另外，市場對從事二手房經(jīng)濟活動的人也提出了更高的要求。在從業(yè)資格認證之外，誠信是第一位的。前面提出收購想法的公司紛紛表示，被收購企業(yè)的人員素質至關重要，企業(yè)文化是他們在考慮是否收購的重要因素。
雖然北京市場受到新政影響還大不到洗牌的程度，但二年限轉會讓很多以吃差價為生的中介無以為計。業(yè)內人士預言：市場的門檻會越來越高。只有真正有實力和競爭力的企業(yè)才能存活下去。這將使北京中介市場擺脫企業(yè)雜亂無章的局面。
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