十余路外來諸侯廣州圈地 滬上熱錢燒向市中心物業(yè)

　　本報記者 吳曉波 發(fā)自廣州

　　除了高調(diào)競拍土地，也有一些隱形資本正在暗中逐鹿廣州樓市，他們大多采取注入資金到本地公司內(nèi)，低調(diào)進(jìn)入市場的方式。一些基金也正在向廣州市場探路。今后一段時間，除早已進(jìn)入本地市場的若干香港地區(qū)財團(tuán)外，以東南亞資金為前鋒的越來越多境外地產(chǎn)“熱錢”將陸續(xù)流入

　　“8200萬元，成交！”經(jīng)過30多輪的舉牌，日前廣州首塊通過司法程序拍賣的爛尾地，以高出底價2120萬元的價格拍出，成功競拍者是來自南京的中惠(南京)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。而這一幕如今并不鮮見，外來資本的身影已經(jīng)越來越多地出現(xiàn)在廣州地產(chǎn)市場上。

　　外來資本加速入穗

　　自1997年以來，廣州樓價及地價水平一直波瀾不興，而廣州獨有的地域文化也使外地發(fā)展商在廣州開發(fā)樓盤遇到一定難度，相對北京、上海等一線城市來說，由于利潤空間不大，廣州樓市一直也少見外地開發(fā)商及外國基金的身影。多年以來，僅光大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)打響了知名度，萬科集團(tuán)也是幾經(jīng)艱難才在與廣州相鄰的南海地區(qū)拿到地塊，去年“五一”期間其第一個樓盤才開始入市。

　　但自去年宏觀調(diào)控以來，外地資金進(jìn)入廣州的例子開始逐漸增多。去年年底，總部設(shè)在深圳、在全國進(jìn)行散點布局的招商地產(chǎn)及金地集團(tuán)繼萬科集團(tuán)之后，開始進(jìn)軍廣州。招商地產(chǎn)位于番禺華南板塊的80萬平方米的金山項目已在進(jìn)行前期規(guī)劃，將于年底動工，被業(yè)界譽為“華南板塊最后一個大盤”。

　　而金地集團(tuán)則在增城圈下了250萬平方米的土地，目前在做前期規(guī)劃。據(jù)稱，在進(jìn)駐廣州市場前，金地集團(tuán)已派專人駐點，長達(dá)一年多時間對當(dāng)?shù)厥袌鲞M(jìn)行調(diào)研和分析。同時，進(jìn)入了中國市場近十年，一直只在北京和上海開發(fā)樓盤的新加坡凱德置地也首次進(jìn)入廣州開發(fā)高檔住宅樓盤，目前還在建設(shè)中。

　　而自今年起，除了知名開發(fā)商外，一些名不見經(jīng)傳的外地開發(fā)商也突然發(fā)力，成為廣州土地市場上突然冒出的黑馬。例如日前舉行的海珠區(qū)龍?zhí)锫窢�尾地拍賣會上，三個競買人中竟有兩個是來自浙江和南京的開發(fā)商。

　　奪標(biāo)的中惠房地產(chǎn)負(fù)責(zé)人向本報記者表示:“廣州處理市區(qū)的爛尾地，對我們這類外地開發(fā)商來說，是一個契機�！�

　　這位負(fù)責(zé)人還表示，如果以后還有理想的地塊拍賣，他們還會再度入場競爭。他們在南京及蘇州都有大規(guī)模的項目開發(fā)，但公司一直有向華南擴張的戰(zhàn)略部署。此次不惜以8200萬元重金奪取該項目，雖然地價比預(yù)期的7000余萬要高，但意義不在于贏利，而是為立足廣州，形成影響力。而根據(jù)記者了解，該公司有香港背景，在南京開發(fā)的項目多為別墅，其中最大的項目翠屏國際城占地約147萬平方米。龍?zhí)锫返牡貕K對中惠來說，只是小試牛刀之作。

　　在今年3月底舉行的琶洲會展中心的拍賣上，最活躍的也是來自外地的資本。經(jīng)過200多輪舉牌，廣東中岱房地產(chǎn)發(fā)展有限公司擊敗另外三家參與競拍的公司以高出底價5億多元的13.88億元的震懾價奪得琶洲會展中心南側(cè)占地約11萬平方米的商務(wù)辦公用地，該用地的樓面地價及總價都創(chuàng)造了“廣州第一”。

　　據(jù)了解，中岱房地產(chǎn)所屬的集團(tuán)原本只在北京及上海兩地開發(fā)房地產(chǎn)，此次是專門為進(jìn)入廣州市場而成立了一個項目公司。而參與競拍最激烈的廣東中力投資有限公司也是新成立的項目公司，背景神秘。本地的大鱷合生創(chuàng)展在此次拍賣中，僅僅象征性地舉了幾次牌就告放棄。

　　隱形資本暗流涌動

　　除了高調(diào)競拍土地，也有一些隱形資本正在暗中逐鹿廣州樓市。

　　他們大多采取注入資金到本地公司內(nèi)，低調(diào)進(jìn)入市場的方式。去年一次珠江新城的土地拍賣會上，某開發(fā)商以高價買下珠江新城一塊大規(guī)模的住宅用地，樓面地價超過3000元/平方米，創(chuàng)下珠江新城住宅樓面地價最高紀(jì)錄，這一最高地價紀(jì)錄到今年3月的一次拍賣會被刷新，一次小面積的住宅用地拍出3348元/平方米的高價，而成功競得者雖然是本地一家開發(fā)商，但其背后是有北京資本支持。近期，位于東風(fēng)東路的某大型高檔樓盤，也被來自北京的買家接手，他們從廣州發(fā)展商接手后，其以前項目公司名稱不改，僅由代理行出面接觸媒體，重新包裝定位后再推廣。

　　除了通過開發(fā)樓盤的方式進(jìn)入市場外，一些基金也正在向廣州市場探路�！敖窈笠欢螘r間，除早已進(jìn)入本地市場的若干香港地區(qū)財團(tuán)外，以東南亞資金為前鋒的越來越多境外地產(chǎn)‘熱錢’將陸續(xù)流入廣州及周邊的珠三角地區(qū)，令該區(qū)域繼上海、北京之后，成為中國內(nèi)地下一個吸引此類投資的熱點。”仲量聯(lián)行廣州辦事處有關(guān)負(fù)責(zé)人如是說�！岸�我們擴大辦事處的規(guī)模，也主要是為了適應(yīng)這些客戶的需求，為他們尋找適合的投資物業(yè)�！�

　　此外，如中立地產(chǎn)、中原地產(chǎn)、珠江恒昌等大型代理公司都表示，廣州樓市的資金自去年開始流入增多，并以商用物業(yè)的中長線投資為主。如中立所處理的海外基金從去年到今年的業(yè)務(wù)量已高達(dá)十幾億元。

　　中原地產(chǎn)(廣州)項目部副總經(jīng)理黃韜表示，外地基金進(jìn)入廣州占的比例不大，只占房地產(chǎn)市場10%~20%左右。但這兩年的增幅比以往增大了。而且這些基金大多不會與本地發(fā)展商合作開發(fā)，通常整體投資額在1億美元左右。大集團(tuán)如金地、招商等的投資規(guī)模會與基金持平，多為5億~10億元人民幣左右。而名氣不大的開發(fā)商如中岱、中惠等則難以估計。目前新進(jìn)入廣州的外地開發(fā)商預(yù)計有十多家，但未來預(yù)計數(shù)量還會增多。

　　外地資本青睞旺地物業(yè)

　　與以往外來資本進(jìn)入廣州多采用從邊緣城區(qū)向中心擴散的手法不同，新近涌入廣州市場一些外地開發(fā)商大多會專攻市中心的物業(yè)，包括高檔住宅、寫字樓等。而海外基金投資公司最感興趣的項目則主要為未分拆出售的甲級寫字樓和商業(yè)氛圍濃郁的大型商場，包括有穩(wěn)定租客的優(yōu)質(zhì)物業(yè)、基本處于空置狀態(tài)的未啟動物業(yè)以及有潛力的爛尾樓等。

　　“1994年我們公司進(jìn)入中國內(nèi)地市場前，曾到各大城市作了大量調(diào)研，當(dāng)時內(nèi)地房價以上海為最低，北京次之，而華南的廣州、深圳則正迅速上升至高位，再三權(quán)衡之下，我們決定選擇發(fā)展空間較大的上海作為第一站。不過，今天內(nèi)地樓市的趨勢剛好相反，在我們看來，經(jīng)過一段時間調(diào)整，廣州市場趨于成熟和健康，同時仍然不乏潛力�！眲P德置地的一位負(fù)責(zé)人這樣表示。

　　這位負(fù)責(zé)人還肯定地表示，他們會陸續(xù)擴大投資，近期內(nèi)重點會放在廣州，先把這個市場做好做透，適當(dāng)時再從中心輻射出去，就像過去十年在上海所做的一樣。至于今后獲取項目土地的方式，她坦承包括公開土地拍賣以及二級市場等數(shù)種渠道都會考慮。

　　眾多中介代理商表示，現(xiàn)時潛伏在上海樓市的熱錢開始出逃，尋求新的投資渠道。其中，北上京、津地區(qū)的占多數(shù)，但南下廣州的也不可小視。加上廣州如今處理閑置土地的力度加大，而且地價透明，使外來開發(fā)商可以和本地開發(fā)商能站在同一起跑線上競技，這增加了對外地開發(fā)商的吸引力。

　　以南京中惠公司所取得的首塊爛尾地的案例來說，其樓面地價約1680元/平方米，要支付拆遷費用約200萬元左右，加上其他費用及建筑成本，其開發(fā)成本可能接近5000元/平方米。而且這一地塊可開發(fā)面積不大，不能提供較大的獲利空間，但南京開發(fā)商咬死不放，這表明外來投資者對廣州這塊市場的向往度很高。

　　此外，在外來投資顯著增長以及本地人口持續(xù)增加的雙重影響下，對城市中心區(qū)域品質(zhì)優(yōu)良的住宅必將有強烈的需求，這是一些境外基金在繼上海和北京之后，向華南地區(qū)拓展業(yè)務(wù)的一個重要原因。