南方周末：海外投行摩根士丹利再涉足上海樓市

　　本報(bào)駐滬記者　胡天舒

　　先是高盛，后是摩根士丹利，在不到3個(gè)月內(nèi)分別投入巨資收購上海樓盤。在中國政府調(diào)控房地產(chǎn)市場和國內(nèi)樓市明顯降溫的背景下，這種舉動(dòng)耐人尋味

　　6月11日凌晨，美國投資銀行摩根士丹利(Morgan　Stanley)屬下的房地產(chǎn)基金(MSREF )以10億元人民幣的價(jià)格，從中國海外發(fā)展有限公司(00688.HK，以下簡稱中海外)手里買下了上海最繁華路段的一處六層物業(yè)。

　　這是繼今年4月高盛(Goldman　Sachs)斥資8.6億元人民幣買下上海百騰大廈之后，又一家著名投資銀行在上海投下巨資購買物業(yè)。

　　在不到3個(gè)月內(nèi)，高盛和摩根士丹利分別投入巨資收購上海的兩處房地產(chǎn)物業(yè)。地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，兩家投行已經(jīng)在上海拉開了安營扎寨、大舉投資的序幕。無論是百騰大廈或者上海廣場，高盛和摩根士丹利都曾經(jīng)進(jìn)入過談判程序，最后的結(jié)果雖然看起來是花落兩家皆大歡喜，但外界仍然可以明顯感覺到兩家投行地產(chǎn)基金之間非一般的布局和競爭。

　　上海廣場坐落于上海最繁盛的商業(yè)區(qū)淮海中路。它是一座主樓為38層的甲級(jí)涉外寫字樓，由32層辦公樓、6層商場及3層地下車庫構(gòu)成，總建筑面積近8萬平方米。

　　摩根士丹利這次買下的是上海廣場6層高的商業(yè)裙房，也就是商場部分。摩根士丹利透露，本次交易價(jià)格約為每平方米2.5萬元人民幣，交易面積為4萬平方米左右，為此摩根士丹利總出資約10億元人民幣。

　　“這是市場價(jià)格，不是特別便宜�！蹦Ω�士丹利方面評(píng)價(jià)說。

　　吸引摩根士丹利興趣的是這幢樓的地理位置。“我們買下來以后會(huì)再投錢‘修改’它，大概需要花9個(gè)月到一年的時(shí)間�！蹦Ω�士丹利方面表示，“這不僅把上海廣場的價(jià)值提高，還將提升周圍樓盤的價(jià)值�！�

　　買下樓盤之后，再“修改”成自己想要的樣子，讓樓盤增值———這就是摩根士丹利在中國內(nèi)地投資地產(chǎn)的策略之一。我們從2004年摩根士丹利收購的上海廣東路500號(hào)世界貿(mào)易大廈身上，似乎已經(jīng)可以看到這個(gè)策略顯現(xiàn)出來的效果：經(jīng)過摩根士丹利重新改造過的世貿(mào)大廈，身價(jià)已由每平方米1800美元一躍跳到3000至4000美元。

　　據(jù)了解，接下來摩根士丹利計(jì)劃拿出10%的股份，聘請(qǐng)一個(gè)團(tuán)隊(duì)管理商場，摩根士丹利希望未來的上海廣場是與太平洋、連卡佛、巴黎春天并肩的“人氣商場”，但是未來的收益并不容易估算，直接經(jīng)手本次交易的摩根士丹利某人士對(duì)記者謹(jǐn)慎表示：“我不敢說把它買下來一定是一個(gè)非常成功的項(xiàng)目，這只是第一步�！�

　　而摩根士丹利另外一位分析師則表示：“買不良的資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)比買一塊地開發(fā)建造一幢樓房的風(fēng)險(xiǎn)大，所以我們的回報(bào)會(huì)大一些，但也不是外界想象的那么大，大概每一個(gè)修改項(xiàng)目的收益在20%左右�！�

　　摩根士丹利房地產(chǎn)基金(MSREF)是摩根士丹利物業(yè)投資部門屬下的基金，在世界各地進(jìn)行物業(yè)投資。自1991年起，摩根士丹利成為全球最活躍的房地產(chǎn)投資者之一，在全球各地購買的物業(yè)總值約為273億美元。

　　雖然摩根士丹利首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅奇與謝國忠對(duì)中國房地產(chǎn)市場多次發(fā)出程度不等的警告，但這并不妨礙摩根士丹利房地產(chǎn)基金成為目前中國最活躍的外國投資機(jī)構(gòu)之一。截至2004年，摩根士丹利在中國已經(jīng)投資了十多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，總規(guī)模逾20億元，上海廣場項(xiàng)目則是繼錦麟天地、復(fù)地雅園、永業(yè)公寓、世界貿(mào)易大廈之后的又一大手筆。

　　摩根士丹利地產(chǎn)基金團(tuán)隊(duì)對(duì)中國地產(chǎn)市場的前景相當(dāng)樂觀。一位分析師說：“我們很看好中國尤其是上海地產(chǎn)的發(fā)展。如果做一個(gè)橫向的比較，上海最好的寫字樓比起香港、倫敦來還是很便宜、很便宜，所以我們認(rèn)為上海的這些辦公樓、商場、賓館等物業(yè)的價(jià)值有非常大的上漲空間�！�

　　在2003年之前，摩根士丹利房地產(chǎn)基金在中國投資的地產(chǎn)項(xiàng)目還比較少，在日本的房地產(chǎn)投資金額遠(yuǎn)高于中國。到了2005年，摩根士丹利表示對(duì)上海的投資將會(huì)持續(xù)進(jìn)行，資金額可能會(huì)翻倍，但是沒有透露具體數(shù)字。

　　成功完成上海廣場的收購以后，摩根士丹利表示已經(jīng)放棄明天廣場的收購談判。

　　明天廣場是上海浦西第一高樓，其中第37層至第58層是著名的五星級(jí)酒店“JW萬豪”。此前市場曾傳言該項(xiàng)目將以32億元人民幣的價(jià)格整體轉(zhuǎn)讓。如果這一交易成功，明天廣場將創(chuàng)下上海寫字樓市場的最高收購價(jià)格。

　　“目前我們把明天廣場放在一邊，一點(diǎn)也不考慮。我們很清楚，至少在今年……”

　　摩根士丹利的含糊其辭表明了明天廣場項(xiàng)目的復(fù)雜性以及收購進(jìn)程的暫時(shí)擱淺。據(jù)了解，不僅是摩根士丹利，對(duì)該項(xiàng)目同樣感興趣的高盛地產(chǎn)基金、長江實(shí)業(yè)等機(jī)構(gòu)都停止了談判。

　　停止交易的信號(hào)發(fā)自安聯(lián)。據(jù)多家境外地產(chǎn)機(jī)構(gòu)猜測，由于上海地產(chǎn)市場尤其是經(jīng)營性地產(chǎn)的穩(wěn)步升值，明天廣場很有可能不會(huì)在2005年脫手，而另外也有猜測說，明天廣場或許已經(jīng)看中了一家國內(nèi)的買主。

　　福納地產(chǎn)咨詢有限公司總監(jiān)楊子江對(duì)此前媒體報(bào)道的明天廣場32億元交易價(jià)格感到吃驚，“按照最簡單的每平方米3萬元的價(jià)格標(biāo)桿比較，這個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)值至少是35億元�！睏钭咏�說，“在通常情況下，類似上海市中心黃金地段的商業(yè)、高星級(jí)酒店和豪華行政公寓的價(jià)格，比同類地段的住宅只高不低�！�

　　比摩根士丹利稍微晚一些進(jìn)入國內(nèi)地產(chǎn)市場的高盛地產(chǎn)基金，通過白廳基金(Whitehall　Funds)成為目前世界上規(guī)模最大的房地產(chǎn)投資者之一，在全球范圍內(nèi)負(fù)責(zé)監(jiān)控600多億美元資產(chǎn)的交易。至2004年初，該基金在全球范圍內(nèi)共計(jì)收購了2.6萬多項(xiàng)房地產(chǎn)貸款相關(guān)的資產(chǎn)，斥資約為600億美元。

　　目前高盛在國內(nèi)只收購了上海百騰大廈一個(gè)項(xiàng)目。但是據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，高盛一直在尋找下一個(gè)合適的項(xiàng)目。

　　兩家投資銀行房地產(chǎn)基金部門的重點(diǎn)目前仍然在日本與美國。但是隨著在內(nèi)地投資項(xiàng)目的增加，高盛和摩根士丹利將逐漸調(diào)整其地產(chǎn)投資策略，或許百騰和上海廣場就是先行一步的信號(hào)。